蔡鎤銘／淡江大學財務金融學系兼任教授
2024年9月19日，中央銀行召開第三季理監事會議，祭出一系列強力措施，旨在抑制房地產市場的投機行為和過熱現象。這次的決策被視為央行對房市投下的「重磅炸彈」，其影響之深遠、力道之強勁，讓市場參與者無不震驚。
專家們紛紛表示，這可能是國內房地產市場近年來面臨的最嚴厲措施。央行此次決策的背景是國內房市持續升溫，特別是在部分熱點地區，房價漲幅明顯超過了居民收入的成長速度。此外，房地產投資過度集中也引發了對金融體系穩定性的擔憂。
央行此次決定調升銀行存款準備率1碼（0.25%），但維持利率不變，這種「升準不升息」的做法引起了市場的廣泛關注。這意味著銀行可動用的資金將減少，進而限制了銀行的放貸能力。據估計，此舉可收回約1200多億元的市場資金。
這種做法的優勢在於，它可以在不影響整體經濟的情況下，有針對性地控制房地產市場的資金流向。通過收緊銀行可貸資金，央行希望能夠有效抑制房市過熱，同時避免對其他經濟領域造成過大衝擊。
除了調整存款準備率，央行還推出了被稱為「史上最嚴限貸令」的一系列措施。這些措施包括：
– 首戶購屋貸款不得有寬限期
– 第二戶購屋貸款成數降至5成
– 法人與高價住宅貸款成數調降
– 餘屋貸款成數調降至3成
特別值得注意的是，央行將管制範圍擴大到包括換屋在內的所有房貸。這意味著即使是已擁有房產的人，如果想要更換或增加房產，也將面臨更嚴格的貸款條件。這一全面性的管制措施，顯示了央行對房市管制的決心，目的是遏制投機性購房，鼓勵真實的居住需求。
央行總裁楊金龍在記者會上的發言引起了廣泛關注。他明確表示：「這次的決議重點在房地產，而不是通膨。」楊金龍強調，央行此舉是為了教訓投機客，讓投資者更加理性。他更直言不諱地表示：「有些人買了十幾間房子，就是在賭博。」
這番話無疑是對房市投機行為的嚴厲警告，反映了央行對當前房市投機風氣的深切憂慮，也顯示了政府打擊投機、穩定房市的決心。這種直接而強硬的表態，在央行歷史上也不多見，凸顯了此次管制的力度之大。
市場反應：房地產股重挫，交易量預期萎縮
央行的這些措施一經公布，立即在市場上引發了強烈反響：
– 房地產相關股票應聲下跌，多家上市櫃營建公司股價重挫
– 市場分析師預測，未來房市交易量可能會大幅萎縮，甚至可能出現價格回檔的情況
– 有專家預測，短期內房市成交量可能會下降20%至30%
– 部分地區的房價也可能面臨調整壓力
– 由於貸款條件收緊，法拍屋數量可能會在未來一段時間內顯著增加
這些變化都預示著國內房地產市場可能進入一個調整期，投資者和購房者都需要重新評估他們的策略。
對於一般民眾而言，這些政策的影響可能不會立即顯現，但長遠來看，購房難度無疑會增加。特別是對於非首次購屋者和投資者，政策的影響最為直接。然而，也有聲音認為，央行此舉雖然重拳出擊，但未必能完全遏制房市投機。
有專家指出，真正的有錢人可能不受影響，反而是中產階級和小資族群受到較大衝擊。另一方面，首次購屋者可能會因為競爭減少而受益。對於長期關注房價但一直無法入市的年輕人來說，如果政策能夠有效抑制房價上漲，或許會增加他們未來購房的可能性。
這種政策效果的不均衡性引發了社會各界對政策公平性的討論。究竟誰是真正的受益者，誰又是最大的受害者？這個問題可能需要更長的時間才能得到答案。
總體經濟影響與長期展望
從總體經濟角度來看，央行此次決策的影響遠不止於房地產市場。「升準不升息」的做法顯示，央行在控制通膨和刺激經濟之間尋求平衡。對於股市而言，雖然房地產相關股票受到直接衝擊，但其他類股的影響相對有限。
長期來看，這些政策有望促進房地產市場的健康發展，減少投機行為，讓房價回歸合理水平。然而，政策的實施效果還需要時間來驗證。一些專家警告，如果政策執行不當，可能會導致房市急凍，進而影響整體經濟。
因此，政府需要密切關注市場反應，適時調整政策力度，以確保房地產市場的平穩過渡。同時，資金可能會從房地產市場轉向其他投資領域，潛在地帶動其他產業的發展，這也是值得關注的長期趨勢。
這場突如其來的「房市寒冬」無疑會讓許多人感到不適，但它也為我們提供了一個反思的機會。對於普通民眾而言，當前或許是重新評估個人財務狀況和房產投資策略的好時機。專家建議，無論是自住購屋者還是投資者，都應該避免盲目跟風或恐慌性決策。
相反，應該根據自身的實際需求和財務狀況，做出理性的判斷。同時，也要密切關注政策的後續發展和市場變化，以便及時調整策略。
總的來說，央行此次的決策反映了政府對房地產市場健康發展的重視。這場「寒冬」或許會讓一些投機者感到寒冷，但對於整個社會而言，可能是一次必要的「降溫」過程。
未來，市場將如何演變，房價會否真的回落，投資者的行為是否會趨於理性，都值得我們持續關注。無論如何，一個健康、穩定、可負擔的房地產市場，才是符合大多數民眾利益的。政府、市場參與者和普通民眾都需要共同努力，為實現這一目標貢獻力量。
在這場房市變革中，挑戰與機遇並存。那些能夠適應新環境、做出明智決策的人，或許能在這個寒冷的冬天裡，找到屬於自己的春天。
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