文：魏梅金 博士｜圖：編輯部
立地力是什麼？有關店鋪所在位置之商圈內的耕耘與立地條件改善的能力。立地力之優劣如何，將決定開店成敗的一半，俗話說「好的開始是成功的一半」。對於流通零售業而言，初創者所選定的門店的具體方位，連動周邊商圈環境，對經營店鋪的成功與否，佔有非常重要的關鍵因素，稱之為「店鋪風水」，店鋪風水又稱立地力。一般而言，科學的立地力分析要點有三原則，以地點地容易接近性、是否為主要顧客的必經之地、以及是否容易為消費者購物方便的業種業態聚集地。
開店第一要務，就是注重「location」（地點）和門面。開店選對地段，人潮、車潮如過江之鯽，等於掌握錢潮優勢，加上好的立地條件吸引顧客上門消費，收入也就源源不絕。開店通常以「三角窗原理」為最佳的門面選擇，位於十字路口、街巷口轉角或建築物兩邊角落的一樓店面、不但增加招牌的能見度，也可以吸引來自四面八方的人車匯聚，由於立地寬敞透明的店面，加上能夠進一步規劃感動顧客視覺、味覺、嗅覺的創意，讓消費者在動線明亮而溫馨的開放式空間裡，享受購物樂趣所帶來的美感與誘惑，才能抓住消費者的眼球與好感度。
一份權威調查表顯示，在商業店鋪門面吸引消費者的各種因素裡，視覺占比85%左右；聽覺占比7%左右；觸覺影響占比3%左右；嗅覺占比3%左右，所以在店鋪商業空間設計和門店產品陳列佈局方面，成為是否能夠抓住顧客眼球、留住消費者停留時間長短的關鍵因素，因此店鋪強調「立地力」的影響是商鋪成敗的關鍵之一。
知名連鎖咖啡品牌「85度C」在開店展店策略上，特別重視選擇人潮聚集的三角地段作為店面位置，對消費者的接觸率和便利性都有非常高的加分效果，同時也特別注重在店面的商圈和立地條件上的評估，因此，選擇具有立地力的三角窗門面展店，也正是85度C致勝的關鍵之一。長久以來85度C門市的三角窗擇點理論，是評估開店的首要條件之一，加上室內明亮的裝潢，開放式空間的設計，讓85度C一推出市場時，就得到顧客非常好的評價與迴響，特別是成為商務客人及年輕族群，輕鬆地享受高貴又不貴下午茶的好去處。85度C的成功典範，有絕大部分的因素，來自堅持「三角窗店面理論」，不僅能因聚客力帶來更多的來客數和人潮，也因此使得店面的曝光和好感度大為提高，做了很好的行銷宣傳。另一個成功經營立地力的連鎖零售業──麥當勞和7-ELEVEN，以「地心引力理論」來評斷進駐地點與門面建置。這些企業的門市，成了區域人聲鼎沸、聚集人潮的吸金地點，讓不少其他連鎖企業跟著麥當勞的商圈立地調查結果，一定穩操勝券。
立地力的特點在於考慮業種、業態的特性，配合顧客對象的設定，以塑造整個商店的企業印象。在立地條件方面店頭人口流量、入店客數比率、入店購物比率、顧客購買單價及數量等，均構成商店是否具有優越性的考慮因素。商店的信譽有賴商店信用的維持，以及經營方式合乎潮流，力求進步，呈現商店魅力。選擇立地力佳的店鋪，規劃店鋪商圈周圍的環境，配合商店立地本身的條件，對商業經營發揮最好的影響力。因此，門面選址方案從「面－線－點」選址切入，首先是為顧客選商圈面、選好整體顧客活動的動線、為未來所遇到的競爭選好獨一無二的地點。
商圈立地檢視項目包括「面－線－點」三項如下說明：
壹、商圈=面（來店消費者在居住與工作上的地域特性。要點：目標客層的人數要夠多） 。商圈面檢查項目：
1.商圈人口。包含年齡層分布。
2.目標人口的比率（年齡別）
3.白天人口
4.居住型態（自有房屋與租屋）比率
5.所得水準
6.家計支出比率
7.儲蓄比率
8.購買率（力）
9.上班上學狀況
10.車輛擁有比率
貳、動線=線（附近有其他預定地點？競合店的相關位置、動線的方向性。要點：讓人潮容易接近） 動線檢查項目：
1.是否容易被知道（看到）
2.商圈內消費者動線方向（上班動線與下班動線）
3.從中心點（磁石）到店鋪的位置
4.從店鋪對面馬路觀察（順向／逆向）
5.商圈若被阻隔，原因？
6.店鋪的通行量（步行／車輛）與道路的類型（單行道或幹道等）
7.競爭店數
8.與競爭店相比，立地的優缺點
9.其他競爭者有加入的可能？
參、地點=點（其他預定地點的特性。要點：可以吸引目光且容易進入）
地點檢查項目：
1.有無障礙物？
2.可見度
3.三角窗？單面？
4.面寬
5.地形
6.車輛進出動線
7.路面平整？
8.停車方便？
所有的零售門店選址都需要經過精心挑選，觀摩學習討論之後下決策。適合的門店選址，會讓店面定點行銷變得輕鬆可得，事半功倍，降低運營成本。但同樣一個失敗的選址會讓店鋪行銷成本加劇，獲取客戶的成本增加。
所謂「一步差三市」。開店位置差一步就有可能差三成的買賣。立地差之毫釐，業績可能失之千里。從店鋪的「面－線－點」選擇的行銷學角度來看，店鋪周邊商圈環境好的店面是首選。其次，店鋪的商業空間除了是提升立地的賣場力，也是作為品牌形象和消費者溝通最多的地方，為了新舊顧客的需求，店鋪需要定期換新裝，改變一成不變的立地外觀，這樣才能不斷刺激忠誠顧客的購物欲望。完成零售業另外兩點之間最短的距離，從消費者的口袋到收銀機的叮噹聲之間，創造更美好的購物立地條件的效益。
