製作人：張淯 社長｜文：張淯 社長｜文字編輯：編輯部、戴博恩｜攝影：涂開司｜責任編輯：李婉晴｜核稿編輯：黃家音
房屋稅徵收時間，許多擁有房產的屋主紛紛設想減稅妙方，報載一位在高雄擁有五百多坪廠房的屋主，聽說廠房房屋稅可減半徵收，便興致高昂且得意地前往稅捐處申請，但心中稍有些忐忑，因為其工廠是違章建築，不知是否還能減半繳稅？
經高雄市稅捐稽徵處表示，只要是合法登記的工廠，直接作為生產使用的自有房屋，其房屋稅減半徵收。但若該房屋在同一基地且在同一圍牆內，新建物無使用執照的違章房屋時，因無設立許可，尚難認屬合法登記之工廠，因此不適用房屋稅減半徵收。那麼對於屋主而言，應在申請減稅之前，辦妥那些手續？屋主如何才能少繳點稅呢？
每年到了繳納房屋稅的月份時，總是幾家歡樂幾家愁，總覺得從口袋掏錢出來心裡就有股痛，然而事實上，房屋稅是根據房屋本身的價值來課徵，而房屋與工廠廠房，其所收的稅額又有何不同？根據各縣市政府地方稅務局表示，自有工廠如嗣後轉租，因非自行生產使用，不符房屋稅減半徵收之規定，房屋稅應恢復按營業用稅率徵收(稅率3%)，又房屋如供辦公室、守衛室、餐廳等使用，亦非為直接生產使用範圍，房屋稅亦應按營業用稅率徵收。然而這樣的規定，常令許多屋主不清楚自己的房子是否適用減稅方案。本期【獨家報導】特別邀請到萬騰會計師事務所的莊世金會計師，帶領讀者跟我們一起看新聞搞懂稅務。
張淯 社長：
今天我們專訪萬騰會計師事務所的莊世金會計師，專長是為企業財務及租稅規暨投資公司規劃，以及股權規劃，還出了《創業股權規劃實戰聖經：給台灣新創、投資者的募資、估值、財務問題解決指南》這本書，並得到中小企業處的金書獎，莊會計師現在還在拓展專業，投考律師執照，如此堅實的專業背景，必能提供讀者相當專業的洞見。首先，請問房屋稅課稅是如何計算他的區間的呢？
莊世金會計師：
房屋稅課稅所屬期間是前一年的7月至本年的6月，每年課徵一次，如果在這期間有房屋使用情形變更，在每月的15日前提出申請，則當月就可以適用變更後的稅率，在16日之後提出申請，則要次月才能適用，所以如果你稅單上還是營業用稅額，就是屬於房屋使用情形變更前的稅額。
張淯 社長：
請問有的房屋沒有營業使用，為什麼還會按照營業用稅率課徵？
莊世金 會計師：
這個大部分情況是屋主可能租給營業人當房屋使用，後來不租人離開了，但公司卻沒有遷走，他的稅籍還掛在裡面，所以如果租給他人的房屋，若對方搬走就要通知國稅局告知公司已經遷走了，請他清查這邊的稅期，一般我們講出自己的名字、身分證字號或者公司名稱，若稅籍還在房子裡國稅局就會發函，也會進去訪查一下。如果房屋使用情形變更時，依規定應於變更使用之日起30日內向房屋所在地方稅稽徵機關申請使用情形變更，所以屋主若未做營業使用，而未向地方稅稽徵機關申請改按住家用時，房屋稅仍按營業用稅率課徵房屋稅。
張淯 社長：
請問房屋已改為自用住宅，為何有的房屋還是以非自用住宅稅率課徵？
莊世金 會計師：
這要分成兩種情形，一是部分自住，另一是營業用途，也可能工作室就是他的住家，因為有某部分是營業用，這時稅捐稽徵處就會依照他使用的範圍，一部分課徵營業稅，另一部分以自住課稅，依房屋稅條例第5條第1項第3款規定：「房屋同時作住家及非住家用者，應以實際使用面積，分別按住家用及非住家用稅率，課徵房屋稅。但非住家用者課稅面積最低不得少於全部面積六分之一。」也就是說非住家使用部分面積超過六分之一者，就要按實際使用面積計課，未達全部面積六分之一者，以六分之一為準，分別按住家或非住家用稅率課徵房屋稅，現在規定營業用課稅不能低於六分之一，就算是一個桌子這麼大小，也要以整間房子的六分之一來課稅，所以整個來說就是不能低於六分之一。
張淯 社長：
請問現在很多房子改成廠辦，課徵房屋稅有何不同？
莊世金 會計師：
稅務的基本概念是以實質課徵為原則，若有違建一樣要課稅，有些可以釘門牌，可以跟稅捐處請求評定課稅限制，之後報稅單郵寄給你，稅捐處會認定你有實質使用房屋，即時你是違建沒有權狀一樣要繳稅。
張淯 社長：
請問頂樓廣告塔是否要課房屋稅？
莊世金 會計師：
課稅的標準在於稅捐處認為這個廣告塔是否有增值的可能性。理論上，地價稅是每年都會增加，但房子每年都會遞減，因為房屋會越來越老舊，價值越來越低，這跟地價是相反的，地價理論上是不會下跌，所以稅額不會每年提高，舉例，像今年武漢肺炎以來，房價普遍會下跌，大家接到單子可能會減少，而房屋的價值，理論上是每年遞減，因為屋齡的關係，所以除非你增加房屋的裝潢或增加一些附屬設施，讓房屋的價值明顯增加。當然，房屋稅也是看政府的評定，一般而言，每年收到的房屋稅會根據折舊率而減少的，但如果房屋稅變多，那麼這原因就要去詢問了，這應該不大合理，不會無緣無故變多，如果收到房屋稅時要繳得更多，那麼屋主應該會知道，因為政府核定一定是遞減不會突然提高，若是提高，那就一定是重新核定的問題。
張淯 社長：
房屋裡面如果有電梯，要不要課稅？
莊世金 會計師：
如果房屋裡有設電梯，那就會增加房屋的價值，所以會重新核定房屋稅。對一間房子而言，有電梯與無電梯，當然在賣價上就不一樣，價格也明顯不同，而且這間房子的價值提升、社會觀感也增加了好感，當然也就增加這間房子的價值。
張淯 社長：
請問若房子出租是作為營業或執行業務用的話，這時會牽涉何種稅法？
莊世金 會計師：
這就涉及蠻多。首先，你的房屋就變成營業地址，所以地價與房屋稅都會增加，現在房屋的營業稅課徵3%、地價是20%，原本是自用的房屋會增加1,000元到2,000元不等，所以出租給公司行號，會比租給自用的行情多1成左右，因為是租給公司就要依規定開立扣繳憑單給房東，那麼房東會暫扣10%的稅，到了年底申報綜合所得稅，也就是以57%認列。
張淯 社長：
請問租賃所得如何申報？
莊世金 會計師：
剛剛我們有提到，以實際收入乘以稅率57%，依規定是不需要檢附任何憑證，來證明其餘43%的修繕房屋費用，所以就申報57%當月所得即可。也就是說，譬如房東收房租1萬元，一般也不太可能每個月都花4,300元修繕房屋，所以這部分對房東的稅務是蠻有利的，我個人認為房東繳得稅比較少。
張淯 社長：
房子出租供他人居住或所有權人戶籍未遷入，是否可申請適用自住住家用房屋稅稅率？
莊世金會計師：
符合自住住家用要件（即1.無出租。2.供本人、配偶或直系親屬實際居住使用。3.本人、配偶及未成年子女全國合計3戶以內。）的房屋，可適用自住之住家用房屋稅率1.2%，且不以戶籍遷入為要件，但是如果將房屋出租供他人使用，則視承租人實際使用情形，依所適用稅率課徵房屋稅。
張淯 社長：
若是房東未繳房屋租賃所得，是否有相關罰則？
莊世金 會計師：
一般有所得就要納稅，由於大部分的房客都是透過銀行轉帳，所以基本上都有稅務的軌跡，由於與房客之間屬於租賃行為，所以房東不能限制房客遷入戶籍，就算沒有經過公證，表面上看不到有出租的事實，有任何人居住，也跟房客約定好，房東不能限制房客跟國稅局申報租金。若租約內容與規定不符，房客可要求房東修改，若契約被查出不合規定，被要求限期改正而未改正者，可依消保法規定，處房東3萬至30萬元罰鍰，持續未改善再罰5萬至50萬元，且按次處罰。
張淯 社長：
請問新建房屋應於何時向地方稅稽徵機關申報房屋現值？
莊世金 會計師：
這可以分以下三種情形來向地方稅稽徵機關申報房屋現值：
一、新建房屋，以門窗、水電設備裝置完竣，可供使用之日為起算日，未裝置完竣已供使用者，以實際使用日為起算日。但延不裝置門窗、水電者，以核發使用執照之日起滿30日為起算日（臺北市、高雄市、新北市以滿60日為起算日）。
二、其延不申領使用執照者，以房屋主要結構完成，可供裝置門窗之日起滿30日為起算日（臺中市以60日為起算日）。其延不申領使用執照者，以房屋主要結構完成120日為起算日（僅臺北市、新北市適用）。
三、增建、改建房屋，以增、改建完成可供使用之日起為起算日。
張淯 社長：
新建及增改建房屋應如何申報設立房屋稅籍？
莊世金 會計師：
如果屬於有使用執照的房屋，除了填寫房屋新、增、改建稅籍及使用情形申報書外，另應檢附使用執照、身分證明文件、平面圖、建物勘測成果圖，如果有裝設電梯者，需附貼妥印花稅票的電梯工程合約書，這些文件影本即可，如為未領使用執照房屋，除填寫申報書外，還須檢附承諾書正本、土地所有權狀影本（非自有土地應附土地使用同意書）、身分證明文件及平面圖。
張淯 社長：
年度中房屋買賣移轉過戶，該年度的房屋稅應由誰負擔？
莊世金 會計師：
房屋典賣移轉在當月15日以前者，房屋稅自當月起向買方課徵。在當月16日以後者，次月起向買方課徵。但買方可以申請代繳賣方應繳未繳（包括以前各年期及移轉當期）的房屋稅，代繳的稅額可以向納稅義務人求償或在買賣價款內扣除。
張淯 社長：
房屋遭受重大災害可否申請減免房屋稅？
莊世金 會計師：
房屋遭受重大災害應於事實發生之日起30日內，向當地主管稽徵機關申請派員調查，每設籍戶的毀損面積達5成以上，必須修復始能使用之房屋，免徵房屋稅，若毀損面積達3成以上而不及5成者，減半徵收。
張淯 社長：
如果往年會收到房屋稅單，但今年卻突然沒收到？原因是什麼？
莊世金 會計師：
正常應該會收到的，除非你是辦自動轉帳納稅，辦扣繳就是房屋稅、地價稅都可以用銀行轉帳方式，這時國稅局就不會寄給你稅單，他會在最後一天直接從你的帳戶中扣款，然後會寄發收據給你。或者房屋的課稅現值已經低於10萬元且作住家使用，則已符合免稅要件，也不會收到稅單；又或者納稅人通訊地址已變更，未通知地方稅稽徵機關辦理變更，所以收不到稅單。
