借名登記陷阱重重！ 楊永成律師教你自保絕招

製作人：張淯 社長｜文：陳彥維｜圖：通律法律事務所 提供｜責任編輯：林玟玟｜核稿編輯：陳曉玫

一、某甲將其所有之不動產借名登記於某乙之名下，其效力為何?

(一) 按最高法院106年度台上字第2678號民事判決意旨：「『借名登記』者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約，其成立側重於借名者與出名者間之信任關係，在性質上應與委任契約同視，倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗者，應賦予無名契約之法律上效力，並類推適用民法委任之相關規定。」。
(二) 準此，某甲與某乙間就某甲所有之不動產如有前揭最高法院判決所示借名登記之約定，如約定內容不違反強制、禁止規定或公序良俗者，依最高法院之見解，應賦予無名契約之法律上效力，並類推適用民法委任之相關規定，而屬有效。

二、某甲與某乙間不動產借名登記契約之存在，應係由何人負舉證責任?如係某甲就該借名登記之事實負舉證責任，某甲應如何舉證?

(一) 某甲與某乙間不動產借名登記契約之存在，應係由何人負舉證責任？
按最高法院101年度台上字第1775號民事判決意旨：「『借名登記』者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約。主張借名登記者，應就該借名登記之事實負舉證責任。」。
準此，某甲如主張與某乙間有不動產借名登記契約之存在，應係由某甲就該借名登記之事實負舉證責任。

(二) 如係某甲就該借名登記之事實負舉證責任，某甲應如何舉證?

按最高法院107年度台上字第1698號民事判決要旨：「證明借名登記契約成立之證據資料，不以直接證據為限，倘原告就利己之待證事實，苟能證明在經驗法則或論理法則上，足以推認該待證事實存在之間接事實，非不得憑此等間接事實，推理證明彼等間存有借名登記契約。」，準此，證明借名登記契約成立之證據資料，不以直接證據為限，苟能證明在經驗法則或論理法則上，足以推認該借名登記契約存在之間接事實，亦包括在內。

因此，某甲如要證明與某乙間不動產借名登記之關係存在，應提出直接證據，例如：借名登記書面契約，但如沒有書面契約時，某甲應可提出：購買不動產的出資證明，不動產所有權狀正本的保管事實，不動產的水電費、保險費用、房屋稅、地價稅的繳納證明，某甲與房客就不動產簽立不動產租約收取租金證明不動產收益權之證明，以資證明某甲與某乙間不動產借名登記之事實。

三、某甲與某乙間不動產借名登記之關係，需立約於法院公證才會生效嗎?需注意那些法條?

(一) 某甲與某乙間不動產借名登記之關係，需立約於法院公證才會生效嗎？
按借名契約，係指當事人約定，一方（借名者）經他方（出名者）同意，而就屬於一方之財產，以他方之名義，登記為所有人或其他權利人，但無使他方取得實質所有權或其他權利之意思，其性質乃無名契約，我國實務並肯定借名登記契約之效力。
因此，借名登記得以口頭約定或書面契約皆可，是故，某甲與某乙間不動產借名登記之關係，並不需立約於法院公證才會生效。

(二) 某甲與某乙間不動產借名登記之關係，需注意那些法條？

按臺灣高等法院臺中分院99年度重上字第45號判決意旨「借名登記契約性質上既與委任契約相同，是借名者得類推適用民法委任之規定，請求出名者將財產移轉於借名者。」，準此，我國實務上是肯定借名契約之法律效力，且類推適用委任契約之規定。其中較重要者，如「當事人之任何一方，得隨時終止委任契約。」、「受任人以自己之名義，為委任人取得之權利，應移轉於委任人。」，此為民法第549條第1項、第541條第2項定有明文。某甲與某乙間之不動產借名登記契約，應類推適用民法上有關委任契約之相關規定，某甲應可依民法第549條第1項規定，以存證信函通知某乙終止雙方間借名登記法律關係之意思表示。如某甲與某乙間之不動產借名登記契約已因終止而消滅，則某甲可本於借名登記契約終止後回復原狀，並類推適用民法第541條第2項委任之法律關係，請求某乙將系爭不動產辦理所有權移轉登記及返還予某甲。

四、某乙如未經某甲之同意，而擅自處分借名登記不動產之效力為何?

(一) 最高法院對於上述問題，於民國106年2月14日以106年度第3次民事庭會議決議有不同的見解，列出三說有權處分說，原則上有權處分說及無權處分說，決議採有權處分說，茲敘述如下：
有權處分說：該說認為不動產借名契約為借名人與出名人間的債權契約，屬於出名人與借名人間的內部約定，其效力不及於第三人，借名人未經出名人同意，將不動產移轉於第三人，出名人既登記為該不動產的所有權人，其將該不動產處分移轉登記予第三人，自屬「有權處分」。

(二) 因此，某乙如未經某甲之同意，而擅自處分借名登記不動產，依最高法院於民國106年2月14日以106年度第3次民事庭會議決議，應屬「有權處分」。