文：謝振維
近兩年來，都更案成為建商大力推動的標的，台北市各老舊社區都更議題不斷發燒，如都更整合案最成功案例東西匯，紛擾不斷的文林苑，即是正反兩面的不同都更教材。到底甚麼是都更？都更對於民眾來說是真的有如毒蛇猛獸，侵犯居住的正義？還是大家對於都更有著過度的期待以及對法令的不解，因而造成都更問題叢生，這都是值得探討的問題。
所謂的「都更」，就是市區內四、五層樓、屋齡超過30年的老屋，如果可以獲得在面積2,000平方公尺以上的街廓內，第一階段1/3，第二階段2/3住戶的同意，就可以使用市政府給予加倍的容積獎勵，免費蓋一棟更高的全新房子，相關費用則由建商銷售增加的樓層來支應。原本好事一樁，對於政府來說，都更可以讓市容煥然一新。對於建商來說也可用較低的土地取得成本，來獲取更大的利潤。都更戶呢？更可以不花一分錢就可換到比原先更大面積的住家，看起來似乎是三贏，但事實卻非如此，到底問題出在哪裡？
原因出在於都更需要達到一定面積，所以有許多房屋年限未到，不需要重新拆建的住戶、無需求另有規劃的人、有其他原因不希望拆除的人，會不支持建商推動都更，但法令規定只要整個區域內有2/3住戶同意即可，因此造成這些人反對也沒用，只能付諸抗爭。再者，資訊的不對稱也是造成住戶與建商對立的因素之一。而通常建商提案、簽署文件後，之後的推動民眾不見得可以參與意見，在雙方互信基礎不穩固的狀況下，就會產生許多的糾紛以及誤會，例如威脅利誘、黑衣人打壓等等情況時有所聞，讓都更案常蒙上了一層陰影。當然，建商也會碰上釘子戶的問題，漫天喊價、獅子大開口的狀況也層出不窮，讓建商在整合上吃盡苦頭。如何在居住正義及推動都市更新上獲得平衡，公權力及法令的完備才能提供更多的保障。
都更條例修正草案出爐 建商紛收手觀望
因此日前內政部長李鴻源也公布內政部版的都更條例修正草案，除提高都更同意門檻外，並將現行第25條之1「對於少數不同意合建協議的地主，都更實施者可申請主管機關徵收」刪除，以免有違憲法保障人民財產權與居住權，這一條款也被戲稱為「文林苑」條款。而這個修正案也將在立法院下一會期提出審議，也對都更投下一顆震撼彈。對建商而言，刪除第25條之1，代表合建協議必須獲得百分之百的地主同意才能夠進行下去，民辦都更將寸步難行。
按照修正法案來看，若是由民眾自行申請的都更，住戶同意比例達3/10即可成案；但若是由建商等都更事業機構申請，同意門檻則為5/10，都較現行的1/10大幅提高。至於都更所有權人數及面積同意比例，則依劃定地區的不同，分級區別為迅行劃定地區原為1/2提高到2/3；優先劃定地區原為3/5提高到3/4；未經劃定地區民間自行劃定更新單元原為2/3提高到4/5；所有權面積已達該比例，人數不計部份原為8/10提高到9/10。而修正草案也規定，對於不願參與都更的住戶補償，舊法以都更前價值換算，新條文則改以都更後價值做為換算基準。也因此，目前有許多建商已經暫緩推動都更案，靜觀其變。
總之，都更對於一個城市的發展有其必要性，在國外已推動數十年以上，如何藉由健全的法規制度來推動都更，讓建商及都更戶都有所依循，減少爭議與問題產生，是政府必須仔細研議的重點，建商也應多顧及住戶的感受，多加溝通，爭取互信，都更戶也應尊重建商建議，尋求平衡點，達到雙贏的局面，這樣才不會讓都更的黃金夢想，變成揮之不去的夢魘！
