文：潘正華 （荃球聯合建築師事務所負責人）
農曆年前赴新北市政府進行一場都市更新合併都市設計審議案，在市府大樓遇到幾位久未謀面的官員好友，於搭乘電梯間閒聊時，他們相當擔心地問我：「近來房地產的銷售似乎相當不佳，多數建商都有成交停滯不前的現象，我們都感覺到今年以來氣氛明顯低迷；這樣的景氣，你們還要送件申請喔？」
多年老友的警言讓我倍覺窩心；年前幾場尾牙，席間與多位建商談到今年的房地產景氣，多數人都不看好今年的市場，尤其是中秋檔期以後不會太樂觀；甚至有幾位上市公司的主管直言：下半年以後房市將會進入景氣修正的循環期。
看回不回量縮價續漲
回顧去年一○二年的房地產市場，可以說是在一片看回不回、驚濤駭浪中渡過，不少建設公司的推案都面臨極大的成交壓力，然而老闆們卻是老神在在、一分錢也不肯多降。不少房地產個案都是老酒新賣、如林口的「國家一號院」其實就是「世界首席」的降價版，或是已經沒有去化的壓力、餘屋只能固定折扣的成屋案，市場緩慢而停滯的成交率已經是同業間默認的趨勢與結果。
然而，去年房地產市場在財經三巨頭，包括央總裁彭淮南、財政部長張盛和、金管會主委曾銘宗的空頭喊話下，先是升息，接著房市泡沫、房市不如股市、資金由房市轉股市等說法，結果卻是房市價格不見下修、繼續走堅，豪宅價格屢創新高、都更宅價格走揚。
其中尤其以豪宅價格不斷創新高最為令人眼紅，信義之星十樓在今年元月份實價登錄的新交易價格為每坪一百九十二萬元，排行第六名；而去年六月台北市信義區的「皇翔御琚」先是以每坪兩百七十萬元奪冠，緊接著在十二月份豪宅「帝寶」十九樓又以每坪兩百九十八萬點二萬元創新高。房地場價格在政策不斷打壓下仍然堅守不回的現象，除了讓專家跌破眼鏡外，也讓許多人霧裡看花、看不出個所以然來。
各說各話莫衷一是
面對今年的房地產市場將會有什麼樣的變化，台灣房市的大老們看法依舊分歧。一向對房地產市場持樂觀看法的建設老闆們，包括冠德馬玉山認為：房市供應量低於去年，加上土增稅調高墊高成本且股市好，因此房價沒有跌的理由。長虹李文造也認為利率低、游資多、房價不會下跌，也沒有泡沫化問題，將呈價微漲、量持平。其它如龍寶張麗莉、皇苑郭敏能等，對中、南部的房市都抱持樂觀成長的看法。
另一方面，除了財經三巨頭的空頭箭令外，房地產空頭司令淡大副教授莊孟翰也預估，QE採逐步溫和退場，台灣房地產仍會受到一定影響，今年六、七月後膨風區的房價最多將下修十五％。此外八大房仲業者普遍認為今年第二季將是房價轉折的重要觀察點，並預估總體交易量預估會較去年三十六.六萬件小幅修正三％，下探三十五萬至三十五.五萬件。
全聯會理事長李同榮表示，今年預售銷量會比今年大，但銷售率不見得好，住展則預估：三大區會區今年推案量達一.四十八兆元，仍比去年增加三十七.八％。
價格M型化更加明顯
自從奢侈稅實施近兩年來，市場趨勢就由投資轉為自住、換屋；從預售屋轉向新成屋、中古屋；產品坪數縮小，以中低總價為考量。
以我所接觸北台灣的建設個案，從去年以來設計推案，主要以二十六至二十八兩房的產品為主，搭配標準三房三十五至三十八坪的一般產品，已成為目前市場的主力。由於之前市場一面倒的推出如大三房至四房、甚至五房的大坪數產品，每戶至少須四十五坪，以目前的高單價計算、動輒總價就超過兩千兩百萬元，因此只能降低坪數、維持總價在一千五百萬以內的小戶型。
至於大戶型的豪宅產品，依然是自成一格、有獨家的消費群並且占據版面，但是今年市場的去化則會趨於緩慢，稀有地段、稀有產品的價格會持續攀升，每坪三百萬的彭淮南底線今年應該就會突破了，但是秒殺的狀況不可能會再有了。
此外房市的議價空間也會增加。台北市、新北市的議價空間較小，僅大約十八‧九％及二十一‧八％；而桃園縣與高雄市的議價空間則有近三成的空間。但是豪宅產品的議價空間相對更小，有的是不二價、有的僅僅只有三％的折價空間，合者來、不合者去。房地產市場完全呈現M型兩極化的表現，豪宅市場是賣方市場，一般住宅則是買方市場的特殊現象。
政策、利率、成長率
影響今年台灣房地產市場的三大因素，分別是：政策與選舉、銀行利率、經濟成長率。
我相信政府政策今年的重點仍會放在加重打炒房力道，包括銀行十多年來首次預估：今年房貸零成長，財政部長張盛和警告房市泡沫越來越大，還呼籲民眾不要急著買房。而年底選舉雖然會有「選舉年」的變數，但一般對於不動產市場的影響有限。
銀行利率的緩步調升已經是必然、並且會開始實施的趨勢。彭淮南已經多次指出：美市場利率上揚，台灣將跟著走逐步走升，雖然目前國內的政策利率不變，但市場利率已經跟著美國的市場利率上揚。彭淮南多次強調的主因，就是希望開始調升利率的時候、也是利空出盡的時候，希望企業及投資人早早做好準備，不至於對市場造成太大的衝擊。
此外，銀行房貸最高成數降低，包括台銀降為七成五、合庫銀最高只能貸到八成，尤其是交屋量大的淡水、林口、新莊及台中等區域，鑑價及撥款更是小心謹慎。
今年行政院經建會的經濟成長率預估為三‧二％，較去年的成長率二‧一九％高出了一％（如果達成的話），如果Fed的「強勢美元」政策確立而持續，相對於台灣的出口貿易會有很大的助益，今年的股市應該會有不錯的表現。股市好、游資充沛，房地產市場自然就不會有下跌的空間。
利率上揚帶動房價修正
綜觀今年台灣的不動產市場，雖然賣方看好、買方看壞、政府壓制，但是由於今年產業景氣普遍好轉，在強勢美元的拉抬下，外銷電子及中概內需產業持續成長，引導台商回台及陸資來台置產，因此台灣的住宅市場雖在M型化的趨勢下，依然價格穩定、下跌不易。
但是無法避免的是去化的速度勢必拉長，交易量也會趨於萎縮。想要靠紅單轉手賺錢的投資心態，除了小心課稅外，更要小心變成「紅單」自己吃的結果。
而去年底到今年年初，不斷墊高的土地交易價格，以及商用不動產的暴漲，雖然讓房地產市場交易顯示出特別火熱，但是這正是在不動產景氣高點反轉時的現象，未來一年必須要特別注意十年不動產景氣循環末端的徵兆，切勿成為接手的最後一棒。
總之，今年房地產價格很難會有大幅度的修正，雖然市場供給量增加、議價空間加大，但是價格仍舊守在那裡跌不下來。
未來仍要注意的是：不管政策推出什麼樣的花招、如奢侈稅修法等等，都不會有真正的影響；對房地產市場最大的殺手，就是：利率不會永遠維持低檔，當利率開始上揚的時候，就是房價開始修正的時候。
