文： 倪子仁﹙《住展雜誌》研發長兼發言人﹚
二○一二年北台灣的推案量約為八千六百億元，較去年的推案量八千九百一十一億元，減少了三點五個百分點。顯示房市的推案量轉趨保守，主要因素為政府祭出奢侈稅、實價課稅、住宅法等政策打房，加上歐債風暴的持續衝擊所致。
二○一三年房市推案的脈絡與走勢為何？房市景氣會上、會下？房價是持平還是下跌？筆者特於本文歸納出二○一三年台灣房市的十大趨勢，提供給地產業者推案及訂價的參考。
一、二○一三年三大都會區推案一點二兆元：從房市景氣面來觀察，預估北台灣二○一三年全年的推案量，仍會較二○一二年推案量增加一成左右，推案量約九千五百億元。考量二○一二年因實價登錄遞延的推案量，將於今年的三二九檔加碼釋放出來，建商推案轉趨積極，因此預估北台灣將有九千五百億元的推案水準。台中都會區預估與二○一二年持平，約有一千六百億元的推案量體，高雄都會區預估也與二○一二年持平，推案量約有一千二百億元的量體，所以預估二○一三年三大都會區的推案量，將量增至一點二三兆元。
二、雙北市房價持穩：台北市預售屋平均房價，二○一二年Q3的房價為七十六萬元，信義區與大安區的房價更是一飛衝天，飆上一坪一三二‧五萬元及一二九‧二萬元，一三二‧五萬與一二九‧二萬元兩個數字，雙雙創下台北市預售屋房價的歷史新高點。而新北市預售屋平均房價，二○一二年Q3的房價為三五‧七萬元，與台北市預售屋房價雙雙再創歷史新高點。
從二○一三年台灣的政經情勢來看，雙北市的整體平均房價應該以「持穩」來看待。就算新北市某些地區，雖有供過於求的隱憂，但修正的幅度應該不會超過一成，房市將呈現強者恆強、漲跌互見的現象。
二○一三年台北市房價補漲的地區，包括老舊市區的大同與萬華區，在雙子星大樓效應下，二○一三年將出現補漲行情，預估漲幅約在一成之間。新北市補漲的地區，將出現在新莊、五股、淡水、樹林及鶯歌等地區，預估漲幅也在一成之間。台中市七期新市政中心推案雖熱絡，但房價要再攀高的機率恐有限，以高檔盤整的「個案表現」為主，另外，高雄市房價也是以高檔盤整的成份居多。
三、銷售率低檔盤整：近年北台灣的平均銷售率在四成至五成之間，二○一三年的建案銷售率，受實價登錄房價「比低不比高」效應的影響，銷售率要拉升的難度加高。預估北台灣整體的銷售率將仍在四成至五成間低檔徘徊，建案要有所表現，除了符合行情價外，建商的品牌及產品力的強弱，將是銷售率能否提升的關鍵。
四、豪宅仍是三都房市焦點：二○一三年的豪宅市場，仍會是三大都會區的推案亮點。威京沈慶京主導的信義計劃區亞太會館改建案，及冠德建設同位信義計劃區的豪宅案，據了解，兩案都將開出三百萬元一坪以上的新天價試探水溫，加上台中七期的豪宅持續引領市場，高雄美術館特區，興富發與京城建設的豪宅陸續出籠，因此可預見從二○一三年，三大都會區的豪宅案仍是房市的焦點，持續引領風騷。
五、利率、匯率重要影響指標：為促進經濟的活絡，央行主導的存款準備率，將趨向不調整。然國內通膨壓力不減，使購買不動產，多了抗通膨保值的堂皇理由，因此二○一三年利率如持續走平，代表借貸還款負擔沒有增加，將會增加對不動產購置的意願，於是，二○一三年利率、匯率雙率的走勢，將成為影響台灣的房市的重要因子。
六、商用不動產交易量縮：商用不動產受惠於好貨有限、熱錢仍多的情況下，二○一三年的價格表現將呈「穩中有升」格局，但交易量恐不易再衝高。二○一二年商用不動產的最大買家是壽險業者，其操作策略是只進不出，然在金管會對壽險業者投資房地產設限的情況下，二○一三年商用不動產成交量恐不易再成長。但在價格的部分，台灣的觀光與商務需求都持續成長，雙北市地區的商用不動產好貨有限，並無看空的理由，長期來看，價格還有成長空間。
七、餘屋賣壓增、牽制預售屋市場：近年北台灣的平均銷售率在四成至四成五之間，低的銷售率，在未來幾年內建商大量交屋期間，未賣出的新成屋賣壓，將對預售屋市場有一定的牽制力。新北市幾個供過於求較明顯的地區，包括林口、三峽、淡水，及桃園地區的中壢與南崁交流道周邊，加上新竹地區的竹北市，餘屋賣壓能否有效消化，成為影響該區房市發展的重要因素。
八、新北市房屋需求穩定成長：受到台北市高房價排擠效應的影響，使台北市人口紛紛轉進新北市等其他房價較低的區域，導致近年新北市的移入人口大幅增加，截至二○一二年十月底為止，新北市的人口數已增加至三百九十三萬五千零七十二人，較二○一一年全市的人口總數三百九十一萬六千四百五十一人，再增加了一萬八千六百二十一人，正加速朝四百萬人的大關挺進。在人口增加下，房屋的需求相對增加，使該區的房價跟著水漲船高。
九、價格是否貼近行情，建案銷售好壞關鍵：從實價登錄實施以來，各工地的成交天數有加快的趨勢，下訂與簽約的速度也陸續加快，是故建商如何使開價(或成交價)能更貼近市場行情價格，成為建案成敗的的重要關鍵。
十、「三低一高」房市隱憂：央行指出，全球景氣對台灣的影響已擴及到實質面，台灣經濟二○一三年仍將面臨低出口、低投資、低消費和高失業率的「三低一高」危機。於是，對購屋者而言，國內經濟實質面是否好轉，將是房市好壞的一大變數與隱憂。
