文：李永然 律師
繼承人繼承被繼承人的財產中，較有價值者，一般為「不動產」；而我國的不動產必須「登記」（《民法》第七五八條、第七五九條），繼承人面對不動產的繼承該如何依法處理？才能確保自己權益，筆者願藉本文提醒讀者。
繼承人有數人時，可以單獨申請嗎？
首先要談到的是辦理不動產登記要哪些人辦理？我國《土地法》第七三條第一項規定：「土地權利變更登記，應由權利人及義務人會同聲請之。其無義務人者，由權利人聲請之。其係繼承登記者，得由任何繼承人為全體繼承人聲請之。但其聲請，不影響他繼承人拋棄繼承或限定繼承之權利。」。依前述規定，如甲死亡，其有三筆土地由乙、丙、丁三人共同繼承；此時三人共同聲請登記為三筆土地的「分別共有人」。如果乙、丙、丁三人交惡，不願共同聲請時，僅由乙一人聲請亦可，而此時則會登記乙、丙、丁三人為三筆土地的「公同共有人」。
逾期聲請登記，將受罰
其次，繼承人必須儘快於期限內聲請登記；否則，逾期即將受罰；因《土地法》第七三條第二項規定：「前項聲請，其係繼承登記者，得自繼承開始之日起，六個月內為之。聲請逾期者，每逾一個月得處應納登記費額一倍之罰鍰。但最高不得超過二十倍。」；故繼承人宜於期限內聲請登記，切勿延宕而受罰！
延宕太久，還會遭列冊管理
再者，如遭罰鍰後，而有自繼承開始之日已逾「一年」而未辦理繼承登記，則主管的地方政府地政機關可以查明後，公告這些未辦繼承登記的繼承人應於「三個月」內聲請登記；逾期如仍未聲請時，則得由前述的地政機關予以「列冊管理」（參見《土地法》第七三條之一第一項）。
繼承人於知悉公告時，應儘速去辦理；否則，遭列冊管理超過「十五年」時，將遭公開標售，此由《土地法》第七三條之一第二項規定：「前項列冊管理期間為十五年，逾期仍未聲請登記者，由地政機關將該土地或建築改良物清冊移請國有財產局公開標售。繼承人占有或第三人占有無合法使用權者，於標售後喪失其占有之權利；土地或建築改良物租賃期間超過五年者，於標售後以五年為限。」，即可明白。
繼承人對於標售的不動產，有「優先購買權」
又如繼承人繼承的不動產未聲請登記，遭列冊管理，又被移請「國有財產署」公開標售時，繼承人知悉時，可否前往「優先購買」？按《土地法》第七三條之一第三項規定：「……繼承人、合法使用人或其他共有人就其使用範圍依續有優先購買權」；所以，繼承人享有「法定優先購買權」。繼承人行使前述優先購買權，應時決標後「十日」內行使；逾前述期限，而未行使時，依法視為放棄（參見《土地法》第七三條之一第三項但書）。
綜上所述，繼承人繼承不動產，一定要去辦理「繼承登記」，如不懂登記或繼承人間發生爭議而無法一起去聲請登記，宜請教專業律師或地政士協助，俾保自身權益。
