文：李永然律師（永然聯合法律事務所所長、永然兩岸法律事務中心創辦人、永然法律基金會董事長）
一、出售房地者應注意房地合一新稅制：
我國為了實現居住正義、立法院三讀通過《所得稅法》的修正，實施房地合一新稅制，該規定自民國105年元月1日起施行。今後出售房地者須注意《所得稅法》的新規定。
按房地合一新稅制，對於在中華民國境內居住的個人，依《所得稅法》第14條之4第3項規定：按規定計算的房屋、土地交易所得，減除當次交易依《土地稅法》規定計算之土地漲價總數額後的餘額，不併計「綜合所得總額」，按下列規定稅率計算應納稅額。
至於其稅額依是否符合自住，及持有期間長短，而有不同的稅率課徵；例如：持有房屋、土地之期間在「1年」以內者，稅率為45%持有房屋、土地之期間「超過1年，未逾2年者」，稅率為35%；持有房屋、土地的期間「超過2年，未逾10年者」，稅率為20%。至於符合《所得稅法》第4條之5第1項第1款規定的「自住房屋、土地」（註），按本項規定計算之餘額超過新台幣4百萬元部分，稅率為10%。
出售房屋、土地的納稅義務人有瞭解國稅局如何認定「所得額」的必要，因而筆者特藉本文予以剖析。
二、個人出售房屋、土地交易所得之計算的規定：
《所得稅法》第14條之4第1項規定：個人房屋、土地交易所得之計算，其為「出價取得」者，以交易時的成交價額減除「原始取得成本」，與因取得、改良及移轉而支付的費用後之餘額為「所得額」；其為「繼承或受贈取得」者，以交易時的成交價額減除繼承或受贈時之「房屋評定現值」及「公告土地現值」按政府發布之消費者物價指數調整後之價值，與因取得、改良及移轉而支付之費用後的餘額為「所得額」；但依《土地稅法》規定繳納的「土地增值稅」不得列為成本費用。
三、那些成本及費用可以減除？
由上述規定，可知計算所得額，是要減除成本及費用，究竟那些成本及費用可以減除？
首就成本而言，如出賣人是以「買賣」取得房屋、土地，則其原「成交價額」就可從成本中減除；同時下列支出如能提出「證明文件」，也可於成本中減除：
購入房屋、土地達可供使用狀態前支付之必要費用（如契約、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費等）及於房屋、土地所有權移轉登記完成前，向「金融機構」借款之利息；
取得房屋後，於「使用期間」支付能增加房屋價值或效能且非「二年」內所能耗竭之增置、改良或修繕費（《房地合一課稅徵所得稅申報作業要點》第11點）。
如未能提示上開費用之證明文件或所提示之費用證明金額未達成交價額百分之五者，稽徵機關得按成交價額百分之五計算其費用。觀此部分，無論納稅義務人有無提示費用證明文件，皆至少可以獲得成交總價百分之五的成本減除額（《房地合一課稅徵所得稅申報作業要點》第13點）。
不得列為費用減除：取得房屋、土地所有權後，繳納之房屋稅、地價稅、管理費、清潔費、金融機構借款利息等，屬使用期間之相對代價，不得列為費用減除（《房地合一課稅徵所得稅申報作業要點》第13點）。
其次，下列依《土地稅法施行細則》第51條經主管稽徵機關核准減除的改良土地已支付的下列費用，可以減除：（1）改良土地費用；（2）工程受益費；（3）土地重劃負擔總費用；（4）因土地使用變更而無償捐贈作為公共設施用地其捐贈土地之公告現值總額（《房地合一課徵所得稅申報作業要點》第12點）。
四、結語：
由於今年元月1日起房地合一課徵所得稅新制，將加重民眾於出售房屋、土地時的稅負，民眾於出售房地之前，應先進行瞭解，並節稅規劃，這樣才不會造成所得稅額過重的負擔（本文作者為永然聯合法律事務所所長、永然兩岸法律事務中心創辦人）。
註、「自住房屋、土地」的條件為：（1）個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記，持有並居住於該房屋連續滿「6年」；（2）交易前「6年」內，無出租、供營業或執行業務使用；（3）個人與其配偶及未成年子女於交易前「6年」內未曾使用本規定。
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