文：李永然律師（永然聯合法律事務所所長、永然兩岸法律事務中心創辦人、永然法律基金會董事長） | 獨家報導1146期（10月份）
地主參與自辦都市更新，如採用「權利變換」時，必須瞭解權利變換的分配方式；關於分配方式依《都市更新條例》第30條第1項規定：「實施權利變換時，權利變換範圍內……其不足土地與工程費用、權利變換費用、貸款利息、稅捐、管理費用及都市更新事業計畫載明之都市計畫變更負擔、申請各項建築容積獎勵及容積移轉所支付之費用，經各級主管機關核定後，由權利範圍內之土地所有權人按其權利價值比例共同負擔，並以權利變換後應分配之土地及建築物因折價抵付致未達最小分配面積單之時，得改以現金繳納。」所以，地主必須注意「最小分配面積單元」。
一、參與都市更新的地主未必可分到房子
何謂「最小分配面積單元」？依《都市更新條例》第30條第4項規定：「第一項最小分配面積單元基準，由直轄市、縣（市）主管機關定之」。就以台北市而言，《台北市都市更新自治條例》第11條第2項規定：「……基準之最小建築單元面積，扣除共用部分、兩遮、露台及陽台面積後不得小於46平方公尺。但本市整宅之都市更新事業，不在此限。」。
所以，如地主的「更新前權利價值」較少時，則可能無法達「最小分配面積單元」時，即可能無法分配房子，而改以「現金補償」。
二、地主對「現金補償」數額有意見時，可以救濟
由於「權利變換計畫書」須經主管機關核定，就上述地主因未達最小分配面積單元，而改以「現金補償」；地主認為金額太少，仍可依法救濟；即應依《都市更新條例》第32條第1項規定：土地所有權人對於「權利價值」有「異議」時，可以於「權利變換計畫書」核定發布實施後「二個月」內，以「書面」敘明理由，向各級主管機關提出，各級主管機關應於受理異議後「三個月」內審議核復；當事人對於「審議核復結案」不服者，得依法提起「行政救濟」。
三、實施者可以將「現金補償」依法提存
再者，如地主已依法向主管機關提出「異議」或進行「行政救濟」，此時實施者仍須進行「都市更新事業」，非經「主管機關」核准，不得停止（參見《都市更新條例》第32條第2項）。「實施者」對未達「最小分配面積單元」的地主，進行「現金補償」，地主拒不受領時，該如何是好？依內政部台內營字第0980216697號函認為：「……倘當事人不願領取時，案經本部函准法務部98年11月17日法律字第0980041604號函……示意見，得依民法第326條規定，提存法院辦理（註一）」；台灣台北地方法院98年度審聲字第1011號裁定也認為：「……提存所就異議人應受領之補償金部分，准相對人為清償提存並無違誒……」（註二）。
以上說明，供參與自辦都市更新並依「權利變換」方式進行之地主及實施者參酌運用。
註一、葉建廷、楊克成等編：都市更新條例裁判函令彙編，152頁，2012年3月一版一刷，建業法律事務所出版。
註二、葉建廷、楊克成等編：前揭書，144~146頁。
