文：李永然律師（永然聯合法律事務所所長、永然兩岸法律事務中心創辦人、永然法律基金會董事長）
在台灣都會區的房子因年久，致已相當老舊，有面臨進行「都市更新」的必要，而參與都市更新的土地所有權人，如係採用「權利變換」，究竟未來建好的房子要如何分配？
此一問題，攸關參與都市更新之土地所有權人的權利；此時，地主應注意以下四點：
一、何謂「權利變換」？
其乃指「更新單元」內重建區段的土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人或實施者，提供土地、建築物、他項權利或資金，參與或實施都市更新事業，於「都市更新事業計畫」實施完成後，按其更新前權利價值及提供資金比例，分配更新後建築物及其土地的應有部分或權利金。
二、可以只要「現金」補償嗎？
如果土地所有權人不願參與分配或應分配的土地及建築物未達「最小分配面積單元」，無法分配者，就以「現金補償」（參見《都市更條例》第31條第1項後段）。
三、實際所受分配超過應分配的面積時，該怎麼辦？
如果土地所有權人實際分配的土地及建築物面積多於應分配的面積，就應該繳納「差額價金」（參見《都市更新條例》第31條第2項前段）。地主如有前述情形時，務必要依照規定繳納；因為如未繳納時，則所獲配的土地及建築物是不得移轉或設定負擔；如違反前述規定而為移轉，則其移轉或設定負擔「無效」；但因「繼承」而辦理移轉者，則不在此限（參見《都市更新條例》第31條第6項）。
四、地主經權利變換所分配的不動產如何登記？
由於我國不動產的取得採取「登記生效主義」，而地主參與都市更新，經權利變換，「實施者」應依「權利變換結果」，列冊逕請主管機關囑託該管登記機關辦理權利變更或塗銷登記（參見《都市更新條例》第43條前段）。如果地主，有實際所受分配超過應分配的面積，應繳納「差額價金」而未繳納時，則應依《都市更新權利變換實施辦法》第26條第1項規定：「……對於應繳納差額價金而未繳納者，其獲配之土地及建築物應請該管登記機關加註未繳納差額價金……」；如有漏未註記者，仍可依內政部台內營字第1000802792號函：「……惟因實施者於列冊時，漏列上開未繳納差額價金應加註事項，致未能併同權利變更登記辦理註記，為確保差額價金之繳納及保障善意第三者之權益，避免造成私權爭議，經貴府審核確有未繳納差額價金之情事而漏未註記者，自仍可依上開規定程序，由實施者列冊逕請主管機關囑託登記機關補辦註記登記」(註)。
以上說明，供參與都市更新的地主參酌運用
註：參見葉建廷等編「都市更新條例裁判函令彙編」，一百四十二頁，二○一二年三月一版一刷，建業法律事務所出版。
