文：李永然律師（永然聯合法律事務所所長、永然兩岸法律事務中心創辦人、永然法律基金會董事長）
債權人為了使自己的債權獲得確保，可透過擔保的方式，而擔保依擔保方式的不同，有「人保」與「物保」之分；「物保」又有動產擔保、不動產擔保及權利擔保之別。
不動產普通抵押權是擔保物權
坊間常見的不動產擔保即為「不動產抵押」；「不動產抵押」又有「普通抵押權」及「最高限額抵押權」之分。
不動產普通抵押權如何取得？筆者願藉本文予以剖析。
何謂普通、最高限額抵押權？
在剖析普通抵押權的取得方式之前，先說明「普通抵押權」及「最高限額抵押權」的意義。前者乃指債權人對於債務人或第三人不移轉占有而供其債權擔保的不動產，得就該不動產賣得價金優先受清償之權（《民法》第八六○條）；後者則係指債務人或第三人提供其不動產為擔保，就債權人對債務人一定範圍內的「不特定債權」，在最高限額內設定的抵押權（《民法》第八八一條之一第一項）。
透過法律行為取得普通抵押權
瞭解「普通抵押權」及「最高限額抵押權」的意義之後，接著探討普通抵押權取得的方式。關於取得的方式主要有「依法律行為」及「依法律行為以外之原因」而取得之分。
一般較常見者為依「法律行為」而取得，此種因設定行為而生的抵押權，通稱為「意定抵押權」；抵押權的設定以「契約」為之為多，但也可以「遺囑」設定（註一）。此種意定抵押權必須以「書面」為之，並經辦理「登記」後始生效力（《民法》第七五八條）。另外抵押權可以讓與，此種透過讓與方式而取得普通抵押權，也是屬於依法律行為而取得；但基於「抵押權的從屬性」，讓與抵押權，必須與其所擔保的債權一併為之（《民法》第八七○條）。
依法律行為以外之原因而取得
再者，談到透過「依法律行為以外之原因」而取得，現分述之如下：（一）、依繼承而取得：被繼承人如為不動產之普通抵押權人，則其普通抵押權可以由繼承人因「繼承」而取得（《民法》第一一四八條），但仍須與抵押權所擔保的債權同時為繼承客體，此乃普通抵押權之「從屬性」所必然的結果。
（二）、依法律規定而取得：基於此種方式取得的抵押權為「法定抵押權」：
一、承攬人抵押權：《民法》第五一三條第1項規定：「承攬之工作為建築物或其他土地上之工作物，或為此等工作物之重大修繕者，承攬人得就承攬關係報酬額，對於其工作所附之定作人之不動產，請求定作人為抵押權之登記，或對於將來完成之定作人之不動產，請求預為抵押權之登記。」。
二、共有物之分割：《民法》第八二四條之一第四項規定：「前條第三項之情形，如為不動產分割者，應受補償之共有人，就其補償金額，對於補償義務人所分得之不動產，有抵押權。」。
三、法定轉換抵押權：《民法》第九○六條之一第一項規定：「為質權標的物之債權，以不動產物權之設定或移轉為給付內容者，於其清償期屆之時，質權人得請求債務人將該不動產物權設定或移轉於出質人，並對該不動產物權有抵押權」。
綜上所述，不動產之普通抵押權為一重要的擔保物權，而其取得的方式不一而足，筆者特予以剖析如上，俾供讀者參酌運用！
