文：李永然律師（永然聯合法律事務所所長、永然兩岸法律事務中心創辦人、永然法律基金會董事長）
按我國房屋買賣可分為「預售屋買賣」及「成屋買賣」；關於前者，我國《公寓大廈管理條例》第五十八條第一項規定：「公寓大廈起造人或建築業者，非經領得建造執照，不得辦理銷售」。
國內容許預售屋買賣
所以，原則上建商是在取得「建造執照」後才可以辦理銷售；但實務上，近年來國內代銷公司或建設公司已出現於未取得「建造執照」，即先以「紅單」販賣預購及保留權利。
所以，本文關於預售屋轉售涉及所得稅的問題，打算分成兩部份予以探討，即（一）紅單轉售；與（二）買受預售屋在未取得該預售屋（含土地）所有權前轉售；其間涉及所得稅如何申報的問題。
紅單轉讓獲利要申報所得稅嗎？
首先談到實務上投資客給付小額訂金，預約買屋而取得「紅單」，投資人並於正式簽訂「預售屋買賣契約書」前轉讓該紅單而賺取價差，此時是否要申報「所得稅」？
其實紅單轉讓由於沒有移轉紀錄，一般情形國稅局難以稽查，除非有人檢舉或遭國稅局專案鎖定。如果紅單轉讓有獲利，也屬於《所得稅法》第十四條第一項所規定之第七類「財產交易所得」，即屬於「凡財產及權利因交易而取得的所得」。如果投資客轉讓紅單獲利而未申報，凡經稽查而發現，除須補稅外，還會遭到主管機關依《所得稅法》第一一○條第二項：「納稅義務人未依本法規定自行辦理結算，決算或清算申報，而經稽徵機關調查，發現有依本法規定課稅之所得額者，除依法核定補徵應納稅額外，應照補徵稅額，處三倍以下罰鍰」。
預售屋契約轉讓獲利要申報所得稅嗎？
其次談到預售屋契約轉讓，如果「預售屋買賣」是在還沒取得該預售屋（含土地）所有權出售前出售轉讓，依法此屬於「房地產登記權利」的移轉，而不是「不動產所有權」的移轉；所以，也是屬於《所得稅法》第十四條第一項第七類「財產交易所得」，即屬於「凡財產及權利因交易而取得的所得」。
買受人轉售預售屋契約權利而獲得，依法也必須申報所得稅，而如何申報呢？筆者提醒以下兩點：
一、須依據買賣房地總額的實際價差課稅，既不得主張「土地交易所得」免稅，也不得依財政部所頒「房屋交易所得標準」課稅。
二、個人出售預售屋，買賣人如分別於不同年度支付買賣價款，其財產交易所得以「交付尾款之日期所屬年度」為歸屬年度；如尾款交付日期不明時，則以原始出售該預售屋之建設公司記載本次預售屋買賣雙方與該公司「辦理預售屋買賣契約之異動日期所屬年度」為所得歸屬年度（參見財政部一○一年八月十三日台財稅字第10100098740號）。
如經查獲未申報而有漏稅情事時，同樣地除補稅外，還會遭依《所得稅法》第一一○條的規定處罰。
綜上所述，預售屋不論是「紅單」或「預售屋契約」權利的轉讓，如有獲利，一定要注意「所得稅」的問題，切勿輕忽而受罰。
