文：盧天成(天成律師事務所主持律師)
志明北上奮鬥，在外承租套房，因工作不如意、投資失敗，一時想不開，在套房內燒炭自殺，因而使該間套房成了凶宅，問房東陳先生是否可以向志明之子小華要求損害賠償？小華是否一定要賠？
盧天成律師答：
我國法律上對於「凶宅」並無定義，一般係引用民法「物之瑕疵」的概念予以評價，換句話說，若買主能證明所買到的房屋曾發生兇殺或自殺死亡案件，賣方刻意隱瞞，並因此造成市場接受程度及價格低落的話，即可認定該房屋有「物之瑕疵」。
蓋凶宅對住戶心理層面可能造成負面影響，在不動產市場的接受度也比較低，連帶造成房價低落，買賣雙方在訂定買賣契約時，賣方若明知是凶宅卻刻意隱瞞，買方即可引用民法「物之瑕疵」概念，主張所購買的房屋因凶宅造成經濟價值減損，要求賣方解除契約、返還價金，或是減少價金。
日前在南部即有法院實際的判決出來，要求售出凶宅的前屋主解除買賣合約並退還該購屋款，因為法官「認為」該屋內過去有「非自然身故」的自殺情事發生，雖然自殺死亡不是在該屋內，但因死者是從該屋跳樓後死亡，法官仍認定是屬凶宅，而做出此一判決。
值得注意的是，病死、自然死亡或意外事件造成的死亡，並不在凶宅的範圍內。舉例來說，吃藥自殺案件有凶宅的問題，但如果是服藥過量而意外死亡就不屬於凶宅。一般而言，消費者想確定所購買的房屋是否為凶宅，可以直接向轄區派出所查詢，或是向里長、鄰長或鄰居詢問，多問幾個人，比較保險。
凶宅是否會影響房價呢?台灣高雄地方法院97年度訴字第586號民事判決認為，存有非自然身故因素的房地，無論自心理層面或市場接受度而言，均屬一般社會大眾有心理認知禁忌，而較無意願購買的房地，且其買賣價格與週遭未具備該因素的房地相較，亦有顯著低落情事，故依估價學理適合性原則而言，非自然身故因素將對不動產的個別條件產生負面影響，造成經濟性的價值減損，進而影響其市場價格，應認屬於物之瑕疵。
又依96年訴字第8434號民事判決認為，房屋是否因為曾有人於此「發生凶殺或自殺致死之情事」而成為「凶宅」，不僅屬個人主觀面及心理層面之範疇，復因人、因時、因宗教信仰等不同而有異，亦可藉由時間經過、記憶淡忘或宗教儀式去除該不安之心理。因此，在判斷一房屋是否為「凶宅」，應考量事件發生之經過、事件經過時間長短等因素，並不以「發生凶殺或自殺致死」之「人」應死於屋內為必備要件。故系爭房屋曾發生有人跳樓自殺身亡之非自然身故情事，乃屬房屋交易之重要資訊，並影響系爭房地之交易價值甚鉅，應認係屬交易為凶宅，並不以自殺致死之人是否死於屋內為必備要件，是原告主張其為物之瑕疵，自屬可採。
本案志明在套房內燒炭自殺，該套房即成了凶宅，其房價勢必會因此大大貶值，甚至無法再出租出去，房東陳先生是可以依民法第184條第1項前段侵權行為之規定，因志明之自殺行為對陳先生造成侵權，致其套房的交易價格驟減、出租收益降低，而向志明的繼承人小華要求賠償。
我國關於繼承的規定已於2009年6月進行修法，由「概括繼承」主義改為「限定繼承」主義。故依民法第1148條規定：繼承人對於被繼承人之債務，以因繼承所得遺產為限，負清償責任。換句話說，繼承的財產有多少就賠償多少，賠完了，就不用再賠。未來繼承人只以繼承的遺產來清償繼承的債務，不必揹負無限的責任，更不必以自己辛苦掙來的財產，清償前人留下來的債務，即不會影響到後代繼承人個人的財產，也就不用「父債子還」了。
所以，志明自殺的時間如果是在2009年6月之前，若其繼承人小華未依法進行限定繼承或是拋棄繼承，即需概括繼承其債務；志明自殺的時間若是在2009年6月之後，則小華只需以繼承的財產為限度負清償責任，並無義務以個人的財產負擔志明的債務，也就不用「父債子還」了。
而房東陳先生依民法第184條第1項前段侵權行為之規定，因志明之自殺行為對陳先生造成侵權，致其套房的交易價格驟減、出租收益降低，向小華要求賠償，法院判決之金額即為志明之債務，依現在「限定繼承」的規定，若志明之債務大於其遺留之財產，即以志明遺留之財產清償其債務，賠完了，就不用再賠了。若志明遺留之財產大於其債務，即以志明遺留之財產清償其債務，剩下的財產，即由小華繼承。（生命保護專線：1995）
