文：盧天成 （天成律師事務所 主持律師）
大強是科技新貴，工作幾年賺了些錢，想要買房地產來投資，但聽人家說兩年內出售房地產有奢侈稅的問題，問有什麼辦法可以不用課到奢侈稅？
何謂奢侈稅？
奢侈稅是消費稅的一種，針對奢侈消費行為進行課徵，為了讓稅制符合社會公平原則，以及抑制特種貨物在短期內轉手交易的以錢滾錢的行為。比如：針對300萬元以上的私人飛機、遊艇、汽車等高價貨物，以及50萬元以上的高爾夫球證、俱樂部會員證等課徵10％的奢侈稅。其實奢侈稅只是一種俗稱而已，行政院院會通過的法律草案正式名稱是「特種貨物及勞務稅條例」。主要是規定銷售不動產、某些特別貴重的貨物及召募特殊會員銷售會員證時，必須按交易的價格繳交10％至15％的稅金給政府。因為銷售這些物品是屬於奢侈品居多，所以民眾就給它一個名稱叫「奢侈稅」。
奢侈稅在房地產的內容為何？
只要持有兩年以內「非自用住宅」的房屋及土地、依法得核發建照的都市土地，在所有權移轉時都有按「銷售價格」課稅。若一年以內移轉課稅15％，若逾一年兩年以內移轉課稅10％，納稅義務人是賣方「銷售不動產的所有權人」。參照特種貨物及勞務稅條例第二條第一項第一款規定，房屋、土地：持有期間在兩年以內者，屬於課徵的特種貨物標的；但如果是所有權人與其配偶及未成年直系親屬僅有一戶房屋及其坐落基地，並且有辦竣戶籍登記、持有期間無供營業使用或出租者，依照同條例第5條第1款規定，例外不屬於特種貨物，即可以不用課奢侈稅。
奢侈稅除了限制民眾出售不動產的年限，也限制持有不動產的數量。參照同條例第五條第二款規定，所有權人或其配偶購買房屋及其坐落基地，致共持有兩戶房地，自完成新房地移轉登記日起算一年內出售原房地，或因調職、非自願離職、或其他非自願性因素出售新房地，且出售後仍符合同條第一款規定者得免徵奢侈稅。在此所稱的非自願離職狀況依財政部公告所示，應符合勞動基準法第11條第4款規定雇主的業務性質變更，有減少勞工之必要，又無適當工作可供安置的情況發生，而且勞工必須因為工作因素，在工作地點所購買的新房地為限，始可以不用課奢侈稅。
所以，依上列條例規定出售自用不動產，雖然享有免課10％或15％奢侈稅的權利，但是只限「一戶一屋」。近期發現有數起奢侈稅案例，民眾所出售的自用住宅，因為工作關係，忘記將原本設籍的地址遷到該屋下，導致雖然有符合自住房地，仍然遭到國稅局通知補徵奢侈稅及罰款；換言之，自用住宅的法定形式要件，均是以戶籍登記作判斷，縱使事後可以舉證沒有營業或出租，仍然無法免予課徵奢侈稅，值得大家注意。
還有哪種形態的不動產，出售時不會被課徵奢侈稅？「先買後賣」的換屋族，只要在購入新屋完成移轉登記日起算一年內出售舊屋，即使持有舊屋未滿兩年，也免課奢侈稅；另外，農舍、預售屋、繼承而來的房屋、被徵收的房屋、法拍屋或銀拍屋出售新購入的房屋，以及建商興建完工後首次出售的不動產，都不課徵奢侈稅。
投資客炒房的作法
奢侈稅自100年6月實施以來，對於投資客炒房有相當成效。投資客也慢慢摸索出一些逃漏稅的對策，包括贈與、信託、租賃、預告登記、人頭戶等，除了人頭戶屬於明顯的逃漏稅，甚至有偽造文書、使公務員登載不實的刑事責任問題外，其餘都算是節稅管道，但問題在兩年後的資金流向如被國稅局認定是買賣，除補稅外，最高可罰款三倍，不可不慎。眾多方式中，以「預告登記」方式，被認為最「安全」，也最熱門，以下我們簡單說明一下：奢侈稅是以實際成交價的10％到15％來課徵，四千萬元的交易，如果是一年內賣出，要課15％稅金，即600萬元；但如果這項產權移轉是訂立贈與契約，稅金只要公告現值的10％。
以一般性推估，市價四千萬房產公告現值約僅1,000萬左右，那贈與稅只要100萬元，兩者相距500百萬元；就算還要繳交土地增值稅，也是以公告現值來計算，可省稅金逾400百萬元。在贈與關係欄部分，如果是一般親屬關係者，受到國稅局追查機會較低，但如果只是朋友或其他不太可能受贈的關係者，可能都會被國稅局列管且要求說明；關於資金流向，國稅局的資金調查中，如果沒有查到兩者間對價關係，也不致會追稅。
除了以贈與避稅外還有信託方式，以買方當成受託人，待兩年奢侈稅課徵期後，解除信託關係，轉做買賣契約，完成買賣行為。另外，租賃契約近來增加不少，本來的買賣契約，訂成租賃契約，頭期款是租金，一樣要等兩年之後才轉成買賣契約，完成交易。預告登記即是在不動產相關登記資料中，另外增加一個預告登記人，房子如果想賣，屋主就必須獲得預告登記人的同意，才能出售。
實務上因為擔心稅捐機關透過地政單位調出「預告登記」房地產，逐一清查，有可能被查到逃稅，因此又有進階版的預告登記，也就是將名下買賣已超過兩年的房子，以預告登記方式假出售，藉以保障權益，以免被吞掉，手上只剩一間，依規定名下如只有一戶，且符合自用的要件，出售即不受奢侈稅限制。
就本案論之
大強想要買房地產來投資，即必須參照特種貨物及勞務稅條例第5條第1款及第2款之相關規定辦理不動產買賣及過戶，才能依法不用課到奢侈稅。如果是以贈與、信託、租賃、預告登記、人頭戶等方式，除了有刑事責任的風險外，兩年後的資金流向如被國稅局認定是買賣，不但要補稅，最高可以罰款三倍，不可不慎！
