地主主導、都更家教 住戶自主都更有解！

文：萬文隆 | 圖：編輯部

由於日前都更條例遭大法官判決違憲，使未來都更修法將趨於嚴格，導致現階段都更案幾乎停擺。未來，修法之後，更可能只有百分之百住戶同意才能啟動都更。因此，雙北政府積極推動住戶自主都更計畫，以及整建維護如裝電梯、拉皮等方式，期望使都更計畫發展，以轉個彎的方式順利執行。

都更條例違憲，新法調整再上

司法院於二○一三年四月二十六日公布釋字第七○九號解釋，其中指出，都市更新條例部分條文違憲。而且，未於一年內完成修法者，該部份規定失效。對此，內政部表示，為避免都市更新條例修法不及，導致目前推動中的都市更新案件受違憲條文失效影響，因此內政部開始著手修正相關都市更新條例。其中，包括大幅調高都市更新事業概要、都市更新事業計畫的同意比例，並要求必須舉辦有法律效力的聽證會等。
許多建商強烈表示，政府此舉將使得未來所有都更案完全停擺。
先來看看，內政部已於二○一四年四月二十六日修正都市更新條例施行細則部分條文規定。根據大法官解釋，將資訊公開、確保民眾知悉都市更新相關資訊。而且，都市更新事業概要應經適當組織審議，並給予民眾適時陳述意見的機會，甚至都市更新事業計畫應經聽證程序及核定計畫送達相關當事人等事項，這些都納入都市更新條例施行修正細則中規定，以使都市更新案均能符合釋字第七○九號解釋所要求的正當行政程序。
在都市更新條例施行修正細則中，未來聽證將是都市更新辦理程序中極為重要的一環。因此，為使辦理都市更新聽證的程序時有所依循，在這次修正細則中也訂定了「內政部辦理都市更新聽證程序作業要點」行政規則，以補充行政程序法關於都市更新聽證程序的不足。
此外，由於當時的文林苑都更案，在建商取得建照後，建築物尚未全數拆遷前即辦理預售，導致無法按實施進度辦理，最後影響所有權人、預售屋買受人等相關人的權益，因而在這次修法中明定採權利變換實施的都更案，必須於建築物全數拆除後才能辦理預售，違反者將會按次處以新台幣五十萬元至五百萬元的罰鍰，這也是對於相關人等的一種權利保護。

自主都更，雙北計畫出爐

現階段都更益形困難的原因，主要在於地主對實施者，如建商的不信任。因此，台北市及新北市積極推動自主都更，希望由地主來主導。日前，台北市首宗地主自主都更已經成案，就是一個最明顯的例子。而新北市更將推出都更家教，作為自主都更的種子部隊。
台北市首宗由地主自組更新會，並取得百分之百同意比例的整建住宅更新案，在北市積極協助下，已經申請了老舊公寓更新專案的兩倍法定容積獎勵。計畫於民國一○六年完工，預期對於北市整建住宅將有積極示範效果。台北市政府表示，對於地主自主都更案，不止在財務補助方面給予整合諮詢，並在新成立的都市更新推動中心幫助下，就都市更新辦理困難地區予以輔導及協助，以加速整宅或其他老舊迫切更新社區盡速推動都市更新。
相對於台北市積極推動地主自主都更計畫，新北市政府也不惶多讓。為了滿足民眾的需求，新北市將推出都更家教，作為自主都更的種子部隊。新北市都市更新處處長王玉芬表示，「都更家教」培訓課程宗旨在於協助民眾自力更新與整建維護，因此只要是對推動都市更新有熱忱的人士或專業者皆可參與培訓。培訓課程分為初階及進階兩階段，初階結訓合格者取得參與進階課程資格，通過進階結訓測驗後，方可獲得「都市更新推動師」證書。

加裝電梯，補助上限一千萬

面對基地暫時不符合都更條件的老舊建物，台北市政府也提供因應高齡化社會及推廣老舊公寓增設電梯的計畫。台北市自今年四月二日起，至十二月三十一日為止，受理「一○三年度都市更新整建維護規劃設計及實施經費補助案」申請，補助額度為核准補助項目總經費的百分之四十五，且不超過新台幣一千萬元為上限。
至於新北市方面，今年度都市更新整建維護加裝電梯補助，包括都市計畫範圍內實施整建維護的合法建築，且屋齡達十五年以上，四或五層樓集合住宅僅增設升降設備者，得以一棟為申請單位。至於補助費用，視個案對環境貢獻度酌予補助，每案以核准補助項目總經費百分之五十為上限，且每案補助總額不得逾新台幣一千萬元。如果補助計畫內存有違章建築者，則考量對環境安全及都市景觀影響程度，得酌減補助額度，以百分之十五為上限。