製作人：張淯 社長｜文：石雨鑫、張澔軒｜圖：張澔軒｜責任編輯：陳煥鈞｜核稿編輯：林淑妙
最近討論得紅紅火火的危老話題，特別是台北馥敦飯店南京館、六福客棧和誠品敦南等案子，都將走「危老」流程改建，不僅速度快，還享受到政府加碼的租稅與容積優惠，更讓人們覺得自家老房子翻新大有希望。危老重建，凝聚都更共識，是關係城市發展的重要課題。
無論「都更」或是「危老」，並非針對危險建築做為重建重點，而是以「老」作為判斷關鍵，不少人從中放大效益，又為它賦予帶動經濟意義的使命，現階段的「危老」根本就是小都更，各憑所好重蓋，沒有整體的建築設計，未來雙北市將會變成甚麼樣的「異型都市」，留給子孫甚麼樣的都市風貌，是個未知數。
誰不想要住新房子？房子老舊要整理修繕？或是拆除重建？對於危老重建，現實往往不是如預期那麼理想。有些個案屋齡超過30年，改建後樓地板面積大增，但持有人是否能扛下改建後大增的房屋稅以及額外的相關稅賦？「錢」成了案子動不動得了的重要關鍵，但是「命」呢？更重要啊！遇到地震時，住在老房子的人都知道一定不安全，而且根本就是在搏命，每個無法改建的老屋，都有個不好說的故事。
危老判定有法可依循
內政部營建署在民國106年5月10日公告實施了「都市危險及老舊建築物加速重建條例」，簡稱「危老重建條例」。主要是顧慮危險及舊建築物的耐震能力不足。回顧近20年間重大地震災害，包含1999年9月21日的「921大地震」造成51,711間房屋全倒，以及2415人因而死亡；2016年2月6日「美濃大地震」震垮了維冠金龍大樓，導致115人不幸喪生。
的確，地震對臺灣來說是個重要議題，它不僅導致民眾鉅額財產損失，更危害到百姓的生命安全。再者，臺灣已邁向高齡化社會，就2018年統計資料顯示，老年人口已佔總人口數14%，目前排名亞洲第3，這個比例仍在逐年增加中。國發會曾推估自2016年至2061年期間，過程僅須耗時8年，老年人口占總人數比例極有可能從原先14%暴增到20%，正式進入世界衛生組織（WHO）認定的「超高齡社會」，足見我國對於無障礙居住環境的需求也慢慢的增加。綜觀上述，加速危險及老舊建築物的重建確實勢在必行。
如何判斷是不是危老建築呢？可分為「危險建築」與「老舊建築」來討論。所謂「危險建築」是指經建築主管機關依法通知限期拆除、逕予強制拆除之海砂屋、震損屋，或是經結構安全性能評估結果未達最低表標準者。而「老舊建築」為屋齡30年以上，無電梯，耐震能力評估未達一定標準者，或是屋齡30年以上，有電梯，耐震能力評估未達一定標準者，且詳細評估判定改善不具效益者。
何謂不具效益？簡單來說，就是為了補強所需的花費超過重建成本2分之1。以上狀況即為危老建築物適用對象。評估方式則是由建築師或專業技師收集建築物各項履歷資料，如樑柱參數、混凝土強度等，並搭配現場勘查結果，最後透過耐震能力評估系統詳盡分析後，呈現一份專業評估報告，作為民眾後續修繕房屋或是重建之依據。根據統計，目前全臺屋齡達30年以上的老宅高達398萬戶，單以臺北市來說，屋齡在30年以上，且5樓以下無電梯的建物就超過8萬棟，換句話說，有高達36萬戶的民眾身處在不安全的住宅環境中。
為了鼓勵民眾多加利用「危老條例」申請重建，勢必要提供一些優惠措施，才有辦法吸引大家的參與。因此，針對申請危老重建的案子，政府提供了「建築容積獎勵」、「放寬高度及建蔽率」及「稅賦減免」3項獎勵。
危老都更的槓桿平衡
臺灣地處歐亞板塊活躍地震帶上，當一個6級以上的地震來臨時，老舊建築輕則外部磚塊如自由落體急速往下掉，重則整棟樓傾斜倒榻，造成民眾生命財產一夕間化為烏有。另外，老屋最常遇到除了結構安全性不足造成耐震能力不佳外，還可能面臨壁癌、漏水、管線老舊等問題，加上早期房屋普遍非採耐熱防火建材，萬一電線走火引發火災，後果將不堪設想。
2017年中央拋出「危老重建條例」，企圖再以容積獎勵等誘因，吸引民間加速危險或老舊建築的重建。無論是都更條例或是危老條例，都是全體住戶同意，也因為沒有最小規模的限制，導致有基地不到50坪的案件；速成的程序設定，讓許多都更案因而破局，這些現象被解讀為危老重建乃都市更新推動的阻礙。「危老重建制度」有其立法正當性，但理應與都市更新相輔相成而非競爭關係。
老建築往往都不容易有好的下場，臺北早些年確實有很多美好的老建築值得留存，老建築一被拆除，這些臺北人的舊記憶便化為煙塵，令人懷念感嘆。可惜在政府積極大開危老改建方便門的當下，盤算現在來改建最划算，與其抱著使命感，不如早點做些改變，自然會積極推動。一般住宅的情況就不相同，眾人利益永遠都是無法求得共識的平行時空，無怪乎只要牽涉到房子舊翻新，政策最終「沒肥到豬，卻胖到狗。」並不讓人意外。
都更機制成未來趨勢
長年以來，「都市更新」一直是中央與地方政府的施政重點，2016、2017年的美濃及花蓮震災更是帶給政府莫大的施政壓力，過去都更時面對釘子戶若法院未判決定讞，就沒有人敢動，但現在都更條例新增「3加1」機制，只要有問題就聽證，聽證完就進審議委員會，審議委員會往下處理，走完程序就可以拆房子，這是一個極大的改變。
新北市府更積極推動「都更三箭」，針對危老建築提供快速審查與相關行政協助。以2019年5月21日中和區南山段12棟老舊房屋正式啟動危老建築拆除作業為例，審查22天即核准通過，未來新建築物將增加耐震結構安全，並成為綠建築與智慧建築，不僅能住的安心、生活環境與機能也將符合最新時代趨勢。
行政院已經核定「全國建築物耐震安檢暨輔導重建補強計畫」，2019至2021年預計投入54億元，民眾可以選擇「都市危險及老舊建築物加速重建條例」（簡稱危老條例），或「都市更新條例」選項進行重建，最高可獲1.4倍法定容積獎勵。
解決問題共創安全家園
危老重建迫在眉睫，但執行面上仍遇到許多困難。據2019-2020年預計各辦理約1萬件快篩作業，3萬6千多件幾乎集中在6都，佔8成5以上；雙北則佔近一半。為降低民眾辦理耐震評估的負擔，於2019年編列6.3億元預算，預計補助3萬4千棟，原每棟補助6千至8千元，近期已研擬提高每棟補助費用為1萬2千至1萬5千元，修正通過後將可為申請的民眾省下一筆費用，但若是下一步詳細評估的費用恐達上百萬，即便政府補助每件最高40萬元，最後也不過就是一本報告書，告知改善是否需要進行補強。
政府雖然針對這些危老建築提供容積獎勵、賦稅方面的減免，及低於一般建築融資的利率，可以全額貸款，但最終仍圍繞在「錢」。重建費用動輒1、2千萬，很多人辛苦工作了一輩子，買了一間房，好不容易原本的房貸已經還清，但是現在又要為了重建的問題再揹一筆貸款，光想可能都覺得心力交瘁。
另外，關於貸款的部分它有送審的問題，假設今天屋主年齡較大，且已沒有工作收入，銀行即有可能不予核准，而危老重建本身又有一個關鍵性的因素，必須要「百分之百」的土地及建築物所有權人同意才可以申請，講白了，其中只要一戶不同意改建，或是貸款未過，政府給的獎勵再好，終究是看的到吃不到。
「危老重建條例」立意雖良善，但實行上仍有其窒礙難行之處，而這些都是政府必須正視並解決這些問題，才能讓人力及預算發揮最大效能，民眾也必須有高度危機意識，臺灣才有足夠的力量因應未來可能的天災，共創安全家園。
