文：翁世恆
在人們觀念中，房屋仲介是個典型的香花與毒草並存的行業。它也成為近年來遭遇投訴最多的行業之一，宰客、欺詐等事件頻頻發生。房屋仲介給人們的房屋交易帶來了便利，卻也暗藏著諸多陷阱。面對消費者警覺意識的不斷增強，房屋仲介也設計出了花樣翻新的陷阱，引人就範。
張先生在某房屋仲介看好了一戶二手房屋，房主出價一千兩百萬元。 張先生給房屋仲介打電話表示，一千萬元可以考慮。仲介告訴他，為表誠意，也為他們向房主講價，必須簽訂「房地產買賣意向協議書」。
填完後張先生繳納了兩萬元現金。當晚，張先生仔細核算了自己還款情況，發現自己尚無能力購買此房。
次日，正準備給仲介打電話說明情況，仲介先一步來電說，賣主已同意以一千萬元出讓。張先生說明了自己的情況，希望解除協議，但仲介表示不可以。
為此，張先生提出了自己的異議：
一、「協議書」只強調我的責任，卻沒有提及任何我應享受的權益。也就是說，簽了協議後，我要買房、要交兩萬元，沒有別的出路。
二、「協議書」只有一式兩份（既然是買賣雙方及仲介的三方協議，應是三聯），規定賣主在第一聯簽字即為生效，但第二聯上明明有與第一聯相同的’賣方確認’區，可見，沒有給買方留出退出餘地。
三、「協議書」中意向金轉定金，應是買賣雙方及仲介的三方協議，但卻成了仲介和賣方的協議。
四、「協議書」中賣主享受意向金轉定金兩萬元中的一萬元的權益，但此協議書卻規定由中介代賣主保管此項金額，也就是說，賣主在不知情的情況下，有可能享受不到自己的權益。《協議書》雖名為「房地產買賣意向協議書」，但實質上仍是違禁的「房地產買賣定金協議書」。
最後，張先生仍舊向協議書內容低頭，因為這是「市場習慣」，就算是張先生找別家房屋仲介，遇到的情形也大致相同。
十大陷阱
購屋，不管是首次購屋或換屋都是人生中重大的決定。動輒數百千萬的交易更是牽涉極深且廣。
在消基會的統計中，購屋糾紛卻已連續數年高居消費糾紛榜首，問題出在哪裡？
根據消基會統計，購屋糾紛之前十名分別為：
一、廣告與契約不符。
二、退訂糾紛。
三、代銷或仲介公司引起 。
四、施工品質不良。
五、建商私自變更。
六、坪數不符。
七、地下室產權問題。
八、延遲交屋。
九、公設未完成 。
十、保固期未獲應有服務。
根據消基會研究，發現上述產生的購屋糾紛裡，因建商、代銷和房仲故意隱瞞所造的糾紛比例最高，偏偏民眾買賣房屋，幾乎都委託房仲業處理，由於房事牽扯廣泛，即使換屋者也難一窺全貌，難免掛一漏萬，甚或掉入購屋陷阱。
由於公交法及消保法之公布實施，近來已大為減少，目前用心經營的業者，已逐漸獲各界矚目及肯定；唯對消費者而言，信用調查絕對是不能省略的過程。
事實上，在房地產的歷史裡，罕有賣方說自己的產品有缺點，多是老王賣瓜，自賣自誇，但現實上卻少見到如廣告所描繪的景象及境界，慎選優良房仲業者也是一個關鍵。
協議簽字
可見，廣告與事實之間的差距是存在的。這差距有待實地調查之驗證。最簡單的方法即是去看看公司自認最滿意的作品及訪問居住在內的住戶，是否如售屋者所言。這個簡單而重要的步驟即是長住久安的購屋策略的開始。
許多仲介公司不與買方簽訂正式的居間合同，採用《房地產買賣意向協議書》要求買方支付一定數額的意向金「以示購買誠意」同時要求買方單方面在協議書上簽字。
一旦房屋仲介公司收到該筆費用後都會利用它牽制委託人，使其不得不簽訂買賣契約。 同時中介在賣方不知已收取意向金的情況下，再與賣方「砍價」，收取差價。
此時，仲介可謂「旱澇保收」，即使交易不成，也可以以種種理由，拒絕退還買方的意向金。
在法界認為，仲介公司不能以《房地產買賣意向協議書》取代正式的《居間合約》，如果需要簽訂協議書，則必須經雙方就房屋交易的基本條件如價款、權屬、房屋正常居住使用條件等協商達成一致時才能簽定，未經協商的協議書，誘使或者迫使買方單方簽字的協議是無效的，或者是應當被解除的合同。
房屋掮客
曾經在房仲業工作長達十年的小羅說，「萬變不離其宗」，房仲業是無本生意起家，拿別人的房子賣給另外一個需要房子的人，根本是大作無本生意，賺足了佣金之後，再逐步投資招募仲介員、擴大營業，更有能力與人力，仲介更多的房子。
他說，房屋仲介業最常用的招數有六個，一是虛假宣傳，引誘消費者簽訂合約。一些房屋仲介公司以所謂「質優價廉」的房屋招徠看房客戶。投訴案例中就出現過廣告中假稱傢俱家電設施轉讓，卻在合同中不加注明，以至消費者購房與看房不實。
第二個是立霸王合約，消費者權益無法保障。一消費者投訴稱，某仲介公司在簽訂合同時，約定無論是否經過其介紹，只要消費者與仲介公司的資訊房源簽訂了合同，就得向其支付仲介費。這些條款是不合法的。
三是違規操作，使消費者利益受損。有的仲介公司介紹給消費者的房屋屬於非法或缺乏合法手續的房屋，致使購房戶無法辦理手續；有的房屋沒有產權證無法購買，但仲介公司為賺取仲介費，卻對購房者說不用辦理手續，法律上這樣的房子是得不到保障的。
第四種情形是巧立名目，收取各項費用。有的仲介公司找種種藉口，除正當中介費用外，還收取所謂看房費、諮詢費等費用。
五是交費容易退費難。從投訴反映來看，交到仲介公司手裏的錢很難退回到消費者手上。比如租房到期後，仲介公司應退還其房屋押金，但一些仲介公司找出如東西損壞等藉口，就是不退押金。
最後是無證的「黑牌仲介」騙取錢財。一些沒有固定經營場所、無證照的「黑仲介」利用消費者的不知情騙取錢財，一旦被發現便溜之大吉。
買屋養老
除此之外，台灣邁入高齡化社會，每一個年輕人要負擔2～3個老人的照顧責任，這樣一來，以往養兒防老的機制，面臨的是無兒沒人養或是少兒養不了的困窘，這讓大家開始注重退休的財務規畫，為老年的生活品質維持作準備。
內政部公布2009年台灣的出生率為1000分之8.29，創下全球最低紀錄，依據資策會MIC的推估，2020年台灣將正式邁入高齡社會，隨著平均人口成長率逐年下降的趨勢，推估至2050年台灣將邁入超高齡社會，老年人口佔總人口比例將倍速成長至35.9%。
於是，「以房養老」的概念便深得民心，而能夠執行逆向抵押貸款的前提是：房子現在沒有貸款負擔。
在這裡不能不提到國人習慣「以房養老」的現象，這也是房屋仲介業者與銀行，剝削消費者另一個管道。簡單地說，「以防養老」是一種反年金或稱逆向抵押貸款，以往我們購屋向銀行借錢，一筆借出然後分期償還貸款；而以房養老的方案，是銀行按月給所有權人一筆錢，活得愈久領得愈多，一旦所有權人死亡，則房子產權歸給銀行
這一類的金融方案，在國外行之有年，是一種活化資產的經濟行為，對於住宅擁有率接近95%的台灣，生育率又是全球最低，加上社會觀念改變，留財產給子女的想法也漸漸淡薄，台灣推行逆向抵押貸款的條件時機更加合適。
詳閱說明
但對銀行來說，簽定一個以房養老的契約，要支付的是不知是十年、二十年甚或三十年的月付款，還有房子取得所有權之後的處理費用，成本其實是相當高的。
當銀行與所有權人協議了房屋的未來價值之後，銀行以房地產估價約六成金額，進行月付款的支付，另外的四成，就像是保險費的支付，為所有權人往生前的生活提供保障，這個保險成本部分，在媒體大量報導當中，很少提及，容易讓國人在估量上有偏頗之虞。
總而言之，房屋買賣的定型化契約，通常由仲介業者所提供，內容密密麻麻非常繁雜，因此內政部規定審閱期間至少為五日以上。他強調，消費者一定要把合約內容帶回家細細研究，避免簽署下不利自己的條款。
定型化契約的精神原本是為了保護消費者，但消費者如果沒有細看合約便簽署，往往反而損害自己的權益。
因此消基會建議，就算契約書上印製了「放棄審閱期間」、「我已攜回契約並審閱完畢」等類似字樣，消費者事後仍然可以主張該條款無效。
除了詳細審閱之外，她也表示，簽署契約之前應確實檢查「建物現況確認書」，以釐清賣方房屋瑕疵的擔保範圍；最好事先多向鄰居或管委會等單位打探屋況，以免購買後雙方對於屋況認知不一致，造成糾紛。
審慎出價
消基會法律委員會委員陳汝吟指出，在看屋或談價時，房屋仲介常以展現誠意為由而向買方提出所謂的「斡旋金」，在買賣雙方談成之後，「斡旋金」就變成訂金，容易使買方誤以為「斡旋金」機制是成立購屋契約的唯一方式。
依據內政部規定，仲介業者應同時提供交付「斡旋金」或「邀約書」兩種方式，讓消費者自由選擇。陳汝吟說，「邀約書」就是「斡旋金」的替代方式，在法律上一樣具有效力；消費者可選擇以「邀約書」的書面方式來跟賣方談價錢，不一定得先交付一筆「斡旋金」。
不過，她也提醒民眾，由於「邀約書」同樣具有法律效力，因此賣方如果同意邀約書的出價時，買賣契約便正式成立，民眾千萬不能因為沒有先付錢，就隨意使用出價。
