文：璩美鳳｜圖：孟信心
眾
所周知，小市民買房子，容易受騙上當，早已成為司空見慣，舉世皆然。買房子被拐騙，急就章的簽約，簽約之後成為待宰的魚肉；這種感覺真的讓人想要割喉，懸崖跳不下，巨峯又難爬，只有心痛二字吧！
這是一個真實的故事，相信許多有買房子經驗的人，都或多或少有過這樣或類似的苦處，有的苦水難言，有的苦無處訴！一位知名仲介的營業員Ａ，在口才捷令的表現之外，幾乎快說服一位買者，其中有個關鍵的問題，買家五月買房，但直言強調十二月才能有完整款項！仲介A聽了之後，應允點頭說沒問題，也說先寫下日期時間，如有調整可用協調方式來調整日期（包括付款日期、成交日期等等）！
其實大家心知肚明，當然是仲介講得很承諾，讓小市民在簽約時覺得自己不會離譜，失去應諾履約能力，小市民買家才可能簽下這隱含殺機的割喉契約！
但是好景不常，仲介A答應小市民買方十二月付款可行之後，他卻無由突然離開職務，然後派另外一位仲介B來接任工作，仲介B當然否認仲介A所答應及允諾的一切！然後在當場提出合約當場簽名的情況之下，快速地簽下契約，其中對交款及交屋等等日期，仲介說詞是，先寫下時間，如調整可經由協調來處理！
結果，來看結果吧！小市民買者當然是十二月才能有完整款項，所以仲介及賣方就開始進行「延遲罰則」、「延遲罰款」的作法！從五月到八月時，即於八月協調過，是的，是協調時間，但卻用幾十萬罰款，付出了時間的代價，現在十二月了，勢必仲介與賣方等著瞧瞧小市民買家心痛的損失、賠款，以及可能被沒收五百萬左右的心痛風險！
這故事看起來很枯燥無聊，但很令人心痛，如果仲介服務都用這種方式，那實在太好賺了，但同時也嚴重的影響到仲介業的形象聲譽與專業， 問題的重點看清楚，可以保護千萬人下回不受災害。
一、仲介怎可輕諾答應十二月付款之事說沒問題，而到頭來，又一走了之，口說而死無對證，讓小市民買者百口莫辯。所以仲介答應之事，買家強調之事，均需白紙黑字，口說無憑。
二、仲介怎可突然離職，使其簽約誘騙買方的所有承諾全部歸零，離職之後，令小市民買方手足無措，而且未提前事先告知，遍尋不著人之後，買方聯繫公司才由同事被勸說，仲介其人已經離職！
三、當初仲介說契約中寫下日期，如需調整可再協調，可是沒說明一協調即須付巨額時間延誤賠償金，如果仲介當初言明：調整時間，需付賠償金，買方不會輕易簽下生死狀！
四、小市民買家的仲介A、仲介B，竟然都歸賣方的仲介C來管轄，而仲介C是總經理，仲介B、仲介A是分店的員工，所以這種以大吃小，球員兼裁判的模式，讓明眼人深覺不公不義！
五、在賣方的房屋當中，竟然居住著仲介C總經理的員工，由此可觀察出，仲介C與賣方有著不尋常的牽連關係，由跡象中，可能可合理懷疑，賣方的名字只是仲介C總經理的人頭名字，房子中安排自己員工居住，想展示出這房子可承接不錯的租金，只是沒想到，這種障眼法竟可能出自仲介C總經理的安排！
六、小市民買家的代書，是仲介A、仲介B、仲介C的默契合作代書，所以只要代書延遲銀行辦理手續，當然小市民就得付出更多的賠償金！
以假設看不見的計謀故事而言，仲介C總經理是個成功的賺錢者，他用智慧、機巧、誘導等招術，把大筆的錢已收入囊袋！但是還原邏輯，我們可能會看到一個非常醜陋的故事，一個知法懂得用法的人，一個專業聰明的仲介C總經理，所採取的方式可能是表面合法，實則違法的不義之舉！
真相還原
（一）仲介C總經理用這房子來賺錢，可能包括：差價、仲介費、服務費、賠款、代書介紹費、銀行介紹費等等，同時安排房子內住滿租客之假象，把員工放進去住！
（二）派出口才好的仲介A，找到目標，三吋不爛之舌，百口答應，誘拐哄騙樣樣可試，騙到買方之後，階段性任務達成，功成身退，離開職務，換人上場。
（三）仲介B上場，先簽約，推翻A所有承諾，進行死無對證法則，讓買方百口難辯。
（四）開始進行歌喉戰術，逼買家時間的允諾點，來進行另一波的賠款招術，逼使買方進退兩難。
（五）可能結合代書，代書愈慢，罰款愈高！這時斡旋費已收，仲介服務費已收，賠款已收，仲介C總經理已立於不敗之地！讚嘆！真厲害！
這種深懂法律，操控一切，但違反仲介道德的事，可能層出不窮，如果C總經理再用他聰明的魔掌伸向法律操作，那小市民就斷喉了！
這時，可能正好是C總經理最懊悔的時候！
這篇「老百姓的心聲」，我們先把名字半遮掩，希望C總經理能良心發現，懸崖勒馬為佳！
專業律師：
就本案讀者投書而言，有幾個法律面向可以討論，一是說謂的借名契約，一是所謂的證據保留，另一是房屋買賣發生糾紛，如何處理？
何謂借名契約按當事人約定，一方（借名者）經他方（被借名者）同意，而就屬於一方現在或將來之財產，以他方之名義，登記為所有人或其他權利人，即為借名契約。在現行法下，借名契約乃無名契約，依私法自治原則，當事人基於特定目的而訂立借名契約，自無不可，故當事人間之權利義務，應先依雙方當事人之契約內容而定，契約未約定者，則以補充解釋之方法定之，並類推民法關於委任之相關規定。蓋借名登記乃是借名者無移轉所有權之意思，而依借名者的真意將其出資買受的不動產，以買賣為原因登記在被借名人的名義下所成立的契約，其契約著重於當事人間雙方的信任關係，並無不法，自屬有效的合法契約。又借名契約側重於借名者與被借名者間之信任關係，性質上應與委任契約同視，即可類推適用民法委任之相關規定。
依讀者投書所述，仲介C以人頭擔任屋主出賣房屋，因仲介C為實質上房屋之主導者，故仲介C係以他方之名義登記為房屋所有人，依當事人間之權利義務關係，應先依雙方當事人間之契約內容而定，契約未約定者，則以補充解釋之方法定之，並類推民法關於委任之相關規定為之。
所謂證據保留？在刑事訴訟上，法官須以無罪推定，自由心證的方式來認定當事人是否違法，是否需要處罰，故證據的提出，影響刑案判決甚深，而在民事訴訟上，舉證之所在，敗訴之所在，蓋原告要告被告，須提出足夠的證據證明自己對被告有法律上的請求權，法官才會判決其勝訴，故證據的保留及提出，影響民事判決非常之大。
依讀者投書所述，買者五月買屋依讀者投書所述，因資金問題要將付款日改到十二月，依一般證據保留的作法，買者應與出賣人討論，達成共識，重新訂約，或是以存證信函或律師函告訴出賣人，要將付款日往後挪，才有保留到證據，否則，就會有讀者投書所述遭仲介設計，苦無證據證明付款日已往後挪，遭對方延遲罰款，而有啞巴吃黃蓮的結果。
最後的問題是，一旦房屋買賣發生糾紛，應當如何處理呢？ 在不動產交易中，買者除了本身必須留意房地產相關的訊息以外，由於契約成立生效後對於契約雙方當事人均具有拘束力，故在契約簽訂前對於契約內容應非常瞭解，以保障自身之權益。若真的發生消費糾紛時，消費者要勇於爭取自己應有的權利，可依下列方式循序辦理：
(1)申訴：消費者可先向業者、公會、消保團體、地方政府消費者服務中心或消費者保護官申訴，謀求合理解決。
(2)調解：對於申訴處理結果不滿意時，消費者可向直轄市或縣市政府消費爭議調解委員會等調解機關申請調解。
(3)訴訟：消費者依法雖然可以隨時向法院提起消費訴訟，但因訴訟費時，且須繳付訴訟費用，建議消費者以提起訴訟作為最後的手段，並應找專業的律師協助處理。
內政部目前印製有「預售屋買賣契約書範本」、「不動產委託銷售契約書範本」、「預售停車位買賣契約書範本」、「成屋買賣契約書範本」、「房屋租賃契約書範本」、「房屋委託租賃契約書範本」六種範本暨「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」、「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」、「預售停車位買賣定型化契約應記載及不得記載事項」供社會大眾參考，若大家有此需求者，得進入內政部e-house網站或內政部地政司網站下載，消費者如有諮詢需要時，亦可洽內政部地政司不動產交易科，或是找專業的律師諮詢，尋求專業協助。
