買房前必看 揭發房仲業坑殺十大手法

文：李大維、翁世恆 | 圖：檔案資料 | 獨家報導1150期（4+5+6月份）

近幾年政府打房不斷，市場上更不斷傳出房地產反轉的消息。然而，即便2014年房市成交數量直逼SARS當年的慘澹情況，但依據內政部地政司關於不動產經紀業的調查統計資料，全台不動產經紀商的家數與不動產經紀人從業人員的數量，不減反增，顯然房地產業者依舊認為房地產仍舊有利可圖。
曾經在房仲業工作長達10年的小羅說，房仲業是無本生意起家，拿別人的房子賣給另外一個需要房子的人，根本是大作無本生意，賺足了佣金之後，再逐步投資招募仲介員、擴大營業，更有能力與人力，仲介更多的房子。無怪乎一堆人前仆後繼進入房地產市場。
究竟在不景氣的環境中，不動產仲介業者如何為自己創造豐厚的利潤？

買賣房屋十大糾紛

即便中央主管機關為了避免消費者在買賣房屋時，因為資訊不對等產生交易糾紛，特別制定各種房屋買賣資訊揭露規範，並要求房仲業者確實遵守。但所謂「上有政策，下有對策」，房仲業者為了創造營業績效，其操作策略都不是所謂資訊揭露規範所能規範得到的。
根據消基會的統計，購屋糾紛已連續數年高居消費糾紛榜首，購屋糾紛前十名分別為：

1. 廣告與契約不符。
2. 退訂糾紛。
3. 代銷或仲介公司引起。
4. 施工品質不良。
5. 建商私自變更。
6. 坪數不符。
7. 地下室產權問題。
8. 延遲交屋。
9. 公設未完成。
10. 保固期未獲應有服務。

根據消基會研究，發現上述產生的購屋糾紛裡，因建商、代銷和房仲故意隱瞞所造的糾紛比例最高，偏偏民眾買賣房屋，幾乎都委託房仲業處理，由於房事牽扯廣泛，即使換屋者也難一窺全貌，難免掛一漏萬，甚或掉入購屋陷阱。以下是十個業者最慣用的十大手法，不可不慎。

第一招：陽奉陰違

首先，若賣方直接選擇以聯賣的方式，來簽定委託買賣合約書，仲介便會將此物件直接冰入冷宮一至兩個月，但賣方卻絲毫沒有任何感覺。倘若別家仲介也沒有動靜，接著仲介就會開始與賣方討論是否該調降低底價，並表示目前手上卻時有多組買方，但因出價太低，以至於無法斡旋。若別家仲介已有帶買方開始看屋，這時您的仲介就會不斷告知他手上也有一組十分有誠意的客戶，要您一定要將機會留給他。

第二招：真假買方

一位從事房地產仲介經紀人多年的周小姐表示，無論客戶選擇聯賣或獨賣，這時賣方仲介大概在簽約後一至兩週時，會帶著斡旋金來找您，表示有一組非常有誠意的客戶已經出價，但對方的出價大概都低於您所設定的底價三成至三成五。
周小姐指出，這位所謂非常有誠意的客戶，有八成的機率都是賣方仲介自己，一切就是為了要壓低底價而布的局。這時，無論您同意或不同意這樣的斡旋出價，仲介業者的其他招式，也都正蓄勢待發，準備一一出籠。

第三招：雪中送炭

周小姐指出，一般賣方是絕對不會同意這樣的出價，但有時碰到手頭十分緊迫的賣方，就可能出現意外，有時明明沒有做太多遊說，但賣方同意的速度連周小姐自己都覺得莫名其妙。但為了防止這種事情所造成的傷害，一般較資深的房仲經紀人，都會有長期配合且口袋夠深的投資客。
另一位在雙北市從事不動產投資多年的何先生便表示，自己在不動產上能投資獲利，最重要的就是能拿到單純又便宜的物件，因此，長期佈局養仲介是一定要的投資。而當賣方仲介遇到這種意外答應自己出價的賣方時，通常就會找這種投資客出手承接，並且在買賣雙方簽約見面時，還會「好意的」再要求買方提高3至5個百分點的價格，讓賣方覺得仲介真貼心。

第四招：故佈疑陣

若賣方一如預期的，沒有答應這樣的斡旋價金，且也不同意調降底價，這時賣方仲介依舊不會認真的找買方。周小姐指出，這時為了壓低賣方的底價，通常會找身邊的親朋好友或同事，偽裝成買方去找其他仲介，要求帶看這組賣方的物件，並且故意在屋主面前，對該物件本身或週邊環境有所挑剔，讓賣方感受到應該要調降底價的壓力。
至於挑剔的內容則是花樣百出，從房子有些小裂縫，到是否靠近山坡地，甚至房子旁邊的馬路原本是排水溝，這種可能連屋主自己都不知道的事，都會被賣方仲介所安排的假客戶進行挑剔。
一位陳姓屋主表示，他甚至被買家嫌過窗外有鴿子駐足，因為鴿子大便有毒，遲遲無法決定，最後陳姓屋主只好降價20萬求售。
「但最後還是沒有成交。房仲告訴我對方還是覺得不妥，因為隔壁大樓也有鴿糞，所以還得花錢幫隔壁大樓清理。我覺得這根本就是買方在刻意刁難，故意藉著鴿糞希望把價格壓得更低。」陳姓屋主憤然地說。

第五招：疲勞轟炸

周小姐表示，當買方出價與賣方底價的差距在兩成以內，仲介便開始積極斡旋遊說。若賣方仲介當面與賣方斡旋仍宣告失敗時，通常會說服賣方與買方彼此會面，就價格進行磋商。
一位將位於新北市的房屋出售的鄭先生表示，仲介在說服他與買方會面時，所用的理由是成不成沒關係，但至少當面感受雙方的誠意，但等到他到仲介公司，與買方見到面後，就展開了為時8小時的馬拉松拉力賽。
每當過程出現僵局時，仲介公司會自動派出兩組人馬，分別將買賣雙方帶到各自獨立的空間進行遊說，鄭先生說：「我那一次就是被他們一路從下午2點，糾纏至晚上10點，最後給我的感覺是，我若沒有答應成交，今天似乎就無法走出這個仲介的大門。」
有時候，買賣雙方的金額差距在2、30萬間僵持不下時，仲介業者會單獨來找賣方，表示願意將服務費做部分折讓，以折抵部分房價，讓買賣雙方都能「創造雙贏」。

第六招：自編自導自演

如果見面談的過程一直談不攏，有時仲介人員也會開始演戲，企圖給買賣雙方製造壓力。藝人柯以柔曾表示，有次她和賣家談了好幾個小時依舊談不攏，仲介突然跑來跟她說，買家很生氣的走了，為了不讓談判破局，請她再往上加個價。聞言，柯以柔二話不說站起來，拿了包包準備離開，反而把仲介嚇一跳，說同事已經去把賣方找回來。
柯以柔說，她不知道賣方是不是真的生氣得離開，她只知道堅守自己的底限，不被任何的手法影響。

第七招：霸王立約

有一名消費者投訴，某仲介公司在簽訂合同時，約定無論是否經過其介紹，只要消費者與仲介公司的資訊房源簽訂了合同，就得向其支付仲介費。這些條款是不合法的。
此外，許多仲介公司不與買方簽訂正式的居間合同，只採用《房地產買賣意向協議書》要求買方支付一定數額的意向金「以示購買誠意」，同時要求買方單方面在協議書上簽字。
一旦房屋仲介公司收到該筆費用後都會利用它牽制委託人，使其不得不簽訂買賣契約。同時中介在賣方不知已收取意向金的情況下，再與賣方「砍價」，收取差價。
此時，仲介可謂「旱澇保收」，即使交易不成，也可以以種種理由，拒絕退還買方的意向金。
在法界認為，仲介公司不能以《房地產買賣意向協議書》取代正式的《居間合約》，如果需要簽訂協議書，則必須經雙方就房屋交易的基本條件如價款、權屬、房屋正常居住使用條件等協商達成一致時才能簽定，未經協商的協議書，誘使或者迫使買方單方簽字的協議是無效的，或者是應當被解除的合同。

第八招：巧立名目

仲介公司常常找盡各種藉口，除正當中介費用外，還收取所謂的看房費、諮詢費等各項費用。

第九招：繳費容易退費難

從投訴反映來看，交到仲介公司手裡的錢，往往很難退回到消費者手上。比如租房到期後，仲介公司應退還其房屋押金，但一些仲介公司找出如東西損壞等藉口，就是不退還押金。

第十招：違規操作

有的仲介公司介紹給消費者的房屋屬於非法或缺乏合法手續的房屋，致使購房戶無法辦理手續。有的房屋則是沒有產權證無法購買，但仲介公司為賺取仲介費，卻對購房者說不用辦理手續，法律上這樣的房子是得不到保障的。
由於公交法及消保法之公布實施，近來糾紛已大為減少，且用心經營的業者，亦已逐漸獲得肯定。然而，即便是優良房仲業者，也難免會有不肖仲介人員，唯有靠自己把關，了解業者慣用的坑殺手法，才能避免成為待宰的肥羊。