張金鶚悲觀 開出居住正義第一槍

文：鄭光乾、張瑤 | 圖：檔案資料 | 獨家報導1150期（4+5+6月份）

素有「房市空頭總司令」稱號的政大教授張金鶚，在經歷北市政的洗鍊後，即和昔日言必打壓房價有截然不同的觀點，反而以「穩健發展房市」作為副市長任內的政策主軸。
尤其北市在朝稅基合理化的方向下，重點式的調高公告土地現值，2014年公告土地現值都市更新地區平均調幅約24％，高級住宅地區平均調幅約23％，新興開發地區平均調幅約21％，自2010年以來，高級住宅地區累計公告土地現值平均調幅約達9成，顯著高於全市公告土地現值平均累計調幅約5成。
由於對房地合一的未來感到悲觀，因此張金鶚希望可藉由民間運動的力量，促使房地合一稅制可以順利上路，他同時建議，應調高公告地價占公告土地現值比例（目前約3成，下次調整時間為2016年），並調高舊有房屋標準單價。且推動土地稅基兩價合一制度，長期則應該將地價稅與房屋稅合併課徵不動產稅。至於針對房地合一的議題，則認為房地登記前交易所得稅宜先預估暫繳，取得成本認定困難者應訂定合理認定標準。

稅改反應兩極

不動產經紀商仲介公會前理事長李同榮表示，草案送到立法案就需與民意代表經過一番角力，修訂出來的版本也會大大的走樣，甚至荒腔走板並且窒礙難行，證所稅、奢侈稅等諸多前例都還記憶猶新；未來的資本利得課稅與房地合一稅改也可能會是如此下場。
2010年五都選舉前經建會制定的「健全房屋市場方案」也是官方既定版本，再邀業者開了兩次會議，不顧業者提供的意見就匆促在選前定案，最後參加開會的業者就如同為政府背書，政府所訂的健全房屋市場方案4年來也是毫無績效。
為避免重蹈覆轍，李同榮認為既然採取房地合一資本利得課稅，就應討論併入個人綜合所得稅或分離課稅的利弊得失，若將房地產交易所得與個人綜合所得分離課稅，就可考慮稅基擴大後稅率應該適度降低，同時也可將分離課稅之所得歸屬，區分地方與中央的合理稅收比例分配，就不會因增值稅廢除引起地方主要稅收劇減的反彈聲浪。
永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛對已公布的房地合一稅制版本相當肯定，他認為較先前傳出的版本變動不大，其中，針對房產交易獲利部分，確定採單一稅率17％，長期持有更有減徵優惠，此舉除明確簡化房產課稅計算方式，有助於民眾了解與政策推廣外，更可以消弭個人與公司戶投資的差異，防杜人頭公司避稅漏洞，甚至假外資炒作，相當值得肯定。

329檔期不降反升

好房網社長倪子仁也表示，從各種層面來看今年房市，房地合一議題已塵埃落定，政策面應不至於再下猛藥打房。再就房地產基本面來分析，今年329檔的價與量宜以中性來看待，個案表現將成房市的通則，地段佳、產品力強及有品牌知名度的建案，仍將有一定的表現空間。
由於房地合一政策「軟著陸」，讓建商喘了一口氣，農曆年期間於是有多家建商索性不休假加強銷售的力道，從工地的來客與成交市況來看，成交量已從谷底提升不少，讓建商確定房地合一定調後利空出盡的定調。房市更在羊年股市上看萬點大關下，使股市與房市的人氣指數陸續加溫，建商看機不可失，於是在今年度第一大黃金推案檔期329檔全力衝刺，使得今年329檔的推案出現中偏多的格局，硬是擠出3,092億元的量體。
但太平洋房屋行銷部顧問李季鴻則持不同的看法。他認為以往的打房政策雖然影響房市成交量，抑制房價效果卻相當有限，如今政府研擬推動稅制改革，可說是「打房必殺技」。

問題在於供需

但另一方面，北市新科市長柯文哲雖大動作推出「公共住宅計畫首部曲」，4年內更將斥資1300億元廣增公共住宅。
但因接受建中青年訪問時，一席「只要規定買第二棟房子不准貸款，以及一人擁有的房子若超過20坪，就應課重稅」的發言，也讓外界對柯文哲領導的北市府，能否對盤根錯節的居住問題對症下藥，提出真正解方，引來疑慮。
尤其，依照經濟學需求與供給的原理，台北市的高房價是基於需求永遠大於供給，當政者要解決此一棘手問題，除了擴大供給外，也要從降低需求著手。畢竟台北市擁有全台灣最多的就業機會，人群匯集到台北市本是正常趨勢，台北市每天約有淨40多萬的就業人口來自新北及其他縣市，政府不可能去滿足所有想住台北市的人在台北市買房，尤其是用打房的方式。
此外，根據一項購屋意向調查顯示，針對政府規劃的公營社會住宅政策，有高達2/3的民眾仍希望擁有自己的房子，另外有將近1/3的受訪者則認為，會考慮只租不售的公營社會住宅「以租代買」，顯見國內的民情偏向希望擁有自己的房屋。
再者，對於未來房價看法部分，看漲未來房價比例為13％，認為未來房價走勢持平的民眾則占40％，看跌比例則有47％，從調查結果顯示，可反映出受訪者當下對於未來房價走勢看法保守，也因此影響他們的購屋決策，反映在目前房市就出現低量交易表現。
惟需求一再增強，加上資金沒有適當的投資管道去化，反倒吸引了愈來愈多的資金往房市集中，原本住的需求成了投資標的，而資金不進入生產，讓薪資無法成長之下，更使得高房價成為了民怨之首。
而政府在不得不面對這個狀況之下，首先登場的是一系列的信用管制措施，接著以管制成交量的奢移稅型態來接棒，一開始使得房市投資的意願降低，雖然也影響了土增稅的收入，且奢侈稅的收入也與預期有很大的落差，但畢竟房市開始逐步降溫，使得北市罕見的出現了不到3000的月移轉件數。

聯開宅住得起

依照台北市政府「公共住宅計畫首部曲」釋出的捷運龍山寺站、港墘站、台北橋站及新店機廠四處捷運聯開宅，共計開放570戶公共住宅承租申請。
這是首次納入北市以外的基地；其次，除照顧北市市民外，外地來北市就業、就學青年也可申請。租金計收方面採浮動方式，首年租金以當地市價85％計收，換算租金為新台幣8400元至29800元間；若承租人遵守生活規約，則第二、三年租金可調降為70％，違者租金將維持85％不予調降。
儘管不少年輕人仍覺得租金太高、住不起，房仲業也認為會衝擊房價；但柯文哲強調，一個政策的推動，沒有辦法讓所有人滿意，政府也不能遇到抵抗就不做，抵抗期間要去溝通，雖造成居民反彈，仍會推動上路，後續視各界批評，再作逐步修正。
要知道台北市約有100萬戶住宅，要做到有效抑制房價飆漲，市府至少須釋出5五％、也就是5萬戶公共住宅，因此在4年任期結束前，透過捷運聯開宅轉化為公共住宅、市府自建及公辦都更三途徑，斥資1300億元廣增2.5萬戶公共住宅，盼以增加供給，凍結房價，要讓年輕人「住得起」房。
都發局長林欽榮則表示，北市公有出租住宅比重僅0.08％，遠低於國際城市平均值5％，顯示政府職能已「遺失」，無法調控房價、照顧基本居住需求。首先捷運聯開宅要全面轉化成公共住宅，僅出售大坪數捷運宅，其餘只租不賣。其次，預計將於全市12個行政區中，選定至少30個基地自蓋公共住宅。
其次，透過執行公辦都更增加公共住宅數量，包含廣慈博愛院地上權案、將不再招標，要收回自行規劃，預計可釋出2000戶，也將在南港區推動全台最大公辦更案，預計8年可增1萬戶。
台北市政府推動社會住宅政策，的確為居住正義跨出第一步，但單靠台北市政府的力量是不夠的，因為居住正義所牽涉到的層面既廣且深，因此除了需要新北市政府及鄰近地方政府的全力配合推動，才能獲得事半功倍之效外，中央政府亦不能置身事外，如財政部須結合金管會、內政部，共同規劃「房價永平」政策，仿德國的先例，結合固定房貸利率、有效調節供求、鼓勵住者自建等手段，讓房地產成為全體國民得以安居的主要福利機制。
財政部雖言明，將把多收入的房地產稅收用在照顧弱勢族群的居住補助上，讓不動產投資的資源合理分配。
不過依照財政部估計，房地合一稅實施之後，第一年稅收只會增加3.9億元，到第十年會增加到113億元，顯然房地合一稅的租稅收入並不多，因此財政部想要把增加的收入用來補助其他弱勢居住者的效益，其實相當有限。