警報響起 全台房市急凍？

文：鄭光乾、張瑤 | 圖：檔案資料 | 獨家報導1150期（4+5+6月份）

政府打房的決心究竟有多強烈？對此，房地產界私下有個評估的「指標」。
這幾年來政府打房不斷，但是成效有限，不只民眾不信任，業者對政策也始終保持觀望態度，直到去年某建設集團董事長被收押，建商才意識到，原來政府這次「玩真的」。
事實上，從2014年上半年建商推案量雖然仍為前一年同時期的兩倍，但從實價登錄可看到高雄某新建案從60萬下跌至28萬，跌幅超過5成，已可看出房市泡沫端倪。無獨有偶，北台灣新建案房價跌幅也達1成，2014年的成交數更直逼當年SARS期間慘狀。
即便房價出現反轉契機，但對民眾來說，目前的房價仍舊「高不可攀」。根據內政部與3月初完成的最新房價負擔能力統計指出，去年第3季，台北市上升至15.19倍，新北市唯一2.81倍，分別創下近5季、4季以來的新高，如此高的房價，也難怪會引來一波波的抗議行動。

低利即將退場

25年前，因房價在短短2、3年內飆漲近3倍，進而引爆了10萬無殼蝸牛夜宿忠孝東路。如今25年過去了，房價在先前的基礎上，又漲了15倍之多，當年無殼蝸牛夜宿的忠孝東路每坪房價漲破50萬元，台北豪宅每坪更喊到3、4百萬元。
房價一漲再漲，政府又拿不出有效的房市政策，再加上薪資倒退回十幾年前標準，無怪乎會讓無殼蝸牛運動重現街頭。
其實整體來說，這波房價上漲的主因，與低利率的環境脫不了關係，再加上遺贈稅、遺產稅等減稅措施，造成游資亂竄，大量資金投入房地產，進而引發一波十餘年的多頭行情。
從1990年前後動輒超過10％的商業銀行基本放款利率，到2003年以後的3.3％、2009年的2.5％，的確提供投資客一個增加投機槓桿的溫床，助燃於房價飆漲，逐漸吹成一個大泡沫。
不過，自從央行總裁彭淮南提醒房貸戶，利率不會永遠維持在低檔，要注意償債能力，市場開始嗅出不尋常的氣息。無論原因是純資金緊縮還是QE退場，當市場一般預期心理已認為利率終將走升，國內房地產市場也逐漸籠罩一片山雨欲來的陰影；換句話說，升息意味著增加財務成本，風險因素加大，迫使其投資可能趨於謹慎。
一旦利率走揚至3％以上，貸款買房的一般受薪階級負擔將更為沉重，若貸款人繳不出房貸，斷頭或法拍的房子將大量釋出，這對正處高檔房市的殺傷力，恐怕會比過去更明顯、更快速。
另外，政府一連串的打房政策，從實價登錄、奢侈稅到囤房稅，再到央行擴大房市信用管制措施、「房地合一」實價課稅等措施，的確讓一再飆漲的房價受到相當程度的壓抑。
稅改後，高資產非自用客戶受所得級距影響，若有不動產交易，將成為稅負最重的一群，未來在不動產市場上，套利型的投機客更難以生存，暴漲的榮景短期內將不復見。

奢侈稅退場

財政部2月12日推出房地合一課稅方案後，即言明自用住宅不受影響，長期持有影響輕微，售價4000萬元以內，6年內享有一次免稅優惠，短期炒房與外資等非居住者，稅率拉升至30％，與一般17％的分離稅率形成區隔。
財政部研究指出，現行稅制缺失，包括房地交易，土地課徵土地增值稅、房屋課徵所得稅等稅負偏低。舉例而言，出售持有8年房地獲利207萬元，土地增值稅3.7萬元、房屋交易所得稅5.2萬元、總稅負8.9萬元，而租稅負擔率4％，同年度內買賣土地不課徵土地增值稅，如果出售持有未滿1年房地獲利104萬元，土地增值稅0元，房屋交易所得2.3萬元，租稅負擔率2％，不動產業者可運用房地價格比，規避所得稅負。
另外，若不動產業者興建房屋出售，總售價32億元，房屋土地售價比為34：66，獲利13億元，土地增值稅0.75億元，房屋交易所得稅0.14億元，總稅負0.89億元，租稅負擔率7％。對此，外界批評聲不斷，認為有改革必要性。
事實上，全球主要國家包括美國、英國、法國、德國、澳洲、加拿大、日本、韓國等，都採「房地合一制」，房地交易所得分開課稅的國家。因此，財政部確立改革規劃的目標，將建立合理透明稅制，包括自用住宅免稅、長期持有優惠、抑制短期炒作、調整豪宅稅負，且能導正社會資源合理配置。
而沸沸湯湯的「房地合一稅」，在歷經七個版本之後終於定調，從最初的重稅轉變為輕稅，由奢侈稅轉型為「房地合一稅」。
改革規劃的方案，主要包括個人出售房地、營利事業出售房地，個人出售房地部分，初步規劃參照特銷稅規範課稅範圍，僅對出售房屋、房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之土地課徵。

財政部版「房地合一」稅制

2016年1月1日起，出售持有期間在2年以內者，按課稅所得課30％，2016年1月1日起取得並持有超過2年者，按課稅所得課17％，估計第一年納入課稅範圍件數僅5251件，占全國房屋戶數974萬戶之0.05％，占每年交易件數35萬件之2.51％。
有關租稅優惠，自用住宅重購退稅部分，重購價格高（等）於出售價格將全額抵退稅，當重購價格低於出售價格則按售價比例抵退稅。另外，自用住宅免稅部分，夫妻及未成年子女設有戶籍、持有並實際居住於該房地連續滿6年且無供營業使用或出租、出售房地總價額在4000萬元以下者享有免稅，但6年內以一次為限，如果長期持有還有優惠，出售房屋、房屋及坐落基地按持有第三年起，每年減徵4％，最高減徵80％，僅持有可供建築之空地者，減徵率減半。
課稅稅基方面，土地增值稅維持現制，以所得額減公告土地現值漲價總數額，再考量長期持有減徵課稅，也可以消除重複課稅，使土地增值稅租稅優惠不受影響，而課稅稅率部分，居住者自2016年1月1日起，出售持有2年以內者，課30％比例稅率，自2016年1月1日起，取得且持有逾2年者，課17％比例稅率，至於非居住者，課30％比例稅率，個人出售房屋課稅方式採取分離課稅，於所有權移轉的次日起算30天內申報納稅，盈虧互抵，虧損可在以後3年度的房地交易所得扣除。
至於營利事業出售房地部分，課稅範圍同個人，估計第一年納入課稅範圍件數為1060件，占全國房屋戶數974萬戶的0.01％，占每年交易件數35萬件的0.3％，有關課稅方式，與現制相同（併入年度結算申報課稅），課稅稅基方面，土地增值稅維持現制，以所得額減公告土地現值漲價總數額課稅，土地增值稅租稅優惠不受影響，有關課稅稅率，按17％稅率課稅，總機構在境外營利事業30％稅率課稅，盈虧互抵，與現制同，虧損得後抵10年。
「房地合一」稅制實施之後，特種貨物及勞務稅不動產部分停徵，不動產所得稅制健全透明，有助不動產相關產業健全發展，且土地增值稅維持現制，漲價總數額自房地交易所得中減除，消除重複課稅，土地增值稅優惠同步轉軌，不受影響，所增加的稅收用於照顧青年、弱勢者及老年人，有助縮減貧富差距，用途包括提供青年自購住宅貸款利息補貼約3.4萬戶，金額7.5億元；提供弱勢者租金補貼約5萬戶，金額24億元；提供長期照護保險費列舉扣除額，約94萬申報戶，稅式支出10億元。
至於新稅制影響房屋戶數，2015年12月31日以前購入，持有超過2年者不受影響，約99.96％，一戶自用住宅4000萬元以下者免稅，二2016年1月1日以後購入者，持有滿6年以上4000萬元以下自用住宅一戶免稅，如果不符免稅者，亦可重購退稅，一般自用住宅幾乎不受影響。

抑制短期投機

至於外界討論的房地合一政策四大焦點：稅率太低、自住免稅門檻太高、長期優惠太寬、日出條款太寬，財政部長張盛和則特別提出說明。
有關稅率太低部分，2年內適用30％，2年以上適用17％，除了採行累進稅率的無法比較外，世界各國，日本長期適用20％的稅率、短期是39％，美國長期是15％、20％與25％，中國大陸20％、香港15％，顯示台灣的稅率並沒有太輕，將再與各界討論，尋求共識之後，預計6月立法，明年正式啟動。
至於自用住宅免稅門檻4000萬元是否太高，財政部表示，此標準是採央行對豪宅的定義，且世界各國對自用住宅都給予很大的優惠；而長期優惠太寬，我國每年減4％，持有12年才減40％，22年減80％，而法國22年全免，韓國10年減80％，台灣並沒有太寬鬆；至於日出條款是否太寬，新法自2016年開始，其實是自2014年1月1日啟動，從總額課稅改成差額課稅，即採用奢侈稅退場，來換取「房地合一」課稅制度。
改制之後，第二年起就可以增加稅收，用於照顧青年、弱勢及老人，改善貧富差距，提供青年貸款利息補貼、租金補貼、長照保險扣除，對稅負擔的影響，改制前後差異頗大。
針對房地交易，土地課徵土地增值稅、房屋課徵所得稅稅負偏低的問題，改制前租稅負擔率4％，改制之後為14％，同年度內買賣土地不課徵土地增值稅，亦無所得稅，如果出售持有未滿一年房地，改制前租稅負擔率2％，改制之後為30％，讓出售房屋、土地稅負合理調整，針對不動產業者興建房屋出售，改制前租稅負擔率4.4％，改制之後為17.3％，稅賦則大幅提高。
對於一般自用住宅幾乎因自用住宅符合自住6年可免稅，如換屋之重購自用住宅也可退稅，持有2年以上之房地，第三年以後稅率降為17％，所得還可減徵，有助於鼓勵長期持有，對長期持有者影響輕微。
財政部表示，「房地合一」稅制主要是針對短期投機及豪宅課以較重之稅負，有助縮短貧富差距，2年內買賣之房地雖由總額改差額課稅，但稅率提高為30％，第三年以後稅率降為17％，對短期投機課以較重之稅負，足以抑制短期投機。
此外，此稅制僅對交易金額在4000萬元以下案件提供自用住宅免稅優惠，高價之豪宅交易無免稅優惠，也有助縮短貧富差距。

房市面臨盤整

中信房屋副總劉天仁認為， 儘管打房政策已嚇跑短線資金，但政府政策對於經濟火車頭的房地產業仍未見鬆手之意，雖說調查指出不動產的保值性仍大幅領先其他理財工具，現實的買氣卻已在瀕臨潰散邊緣，劉天仁認為打房應該適可而止，否則恐有硬著陸的風險。
內政部長陳威仁則認為，「房地合一」課稅對抑制房價有壓力，加上央行採取具體的信用緊縮動作，房價欲漲不易。
林慈玲更直截了當的說，台灣房價已走了10年大多頭，不應再繼續上漲，房價要上漲，必須有經濟發展環境改善，社會發展才能支撐高房價。林慈玲認為，今年應會有房市反轉向下的訊號，但房價會在目前水準盤旋多久才向下，且向下速度會多快等，都必須再作觀察。
內政部也強調，目前空屋率仍有80萬戶，將儘量鼓勵愛心房東租屋平台，去化一部分；同時今年7月修改住宅補貼條件，擴大住宅租金補貼至五萬戶。
內政部將會推出住宅租金補貼作為住宅政策主軸，未來10年內要興建社會住宅3.4萬宅，台北市甚至要興建5萬宅，要照顧弱勢家庭。