黑心日出條款？ 將成促炒條例

文：鄭光乾、張瑤 | 圖：資料庫 | 獨家報導1150期（4+5+6月份）

財政部公布新版「房地合一」方案，將原本的重稅轉為輕稅，立即引發巢運痛批：「無恥政府一再放寬炒房免稅門檻，這是下流的改革。」
民進黨、民間團體、巢運認為財政部的房地合一有四大缺失，包括：4000萬元免稅門檻太寬鬆、日出條款有炒房空窗期、單一稅率17％過低、取消奢侈稅使得短期炒作更嚴重，巢運批評財政部棄守累進稅率，就是向建商輸誠、無恥政府的下流改革，強烈反對日出條款、取消奢侈稅等規劃，此舉替炒房者開後門，鼓勵增加「日出前」投機交易。

黑心日出條款

民進黨主席蔡英文認為，財政部「房地合一」方案中，最受爭議的是4000萬元豪宅免稅規定，門檻金額過高，需要進行修正，應向下調整，或者是採取另外的配套措施。
巢運等民間團體則指出，如此寬鬆的免稅門檻簡直是為炒房大戶量身訂做，財政部將免稅門檻放寬到4000萬元，且不限一戶自住，這種做法就是打著保障自住者的名號，大開漏洞，將不該保障的多屋族、投機客全部納入優惠範圍，未來就算持有10戶、20戶的大咖，也都可能享有「自住」免稅的好處。
社會住宅推動聯盟等民間團體則指出，不動產交易所得稅不應有免稅規定，不宜對總價一定金額以下不動產之交易免徵，避免助長投機。惟可比照土地增值稅既有之各項優惠稅率內容，包含自用住宅重購退稅、長期持有減稅、一生一次自用優惠稅率等，以保障自住。
日出條款有炒房空窗期方面，蔡英文指出，不溯及既往的「日出條款」，只是針對2016年後買進的房產作為課稅對象，恐怕會有投機炒作之虞，應該訂定合理的回溯期間。
巢運等民間團體則表示，「日出條款」並不會讓一般自住家庭享受更多優惠，而是讓投資客、大戶多了一個可規避的管道。
但當前版本設定「黑心日出條款」，2016年1月1日後取得的不動產才適用新制，等於是昭告建商、投資客，只要在今年底前多買一點，之後賺再多都不會適用新制，外傳行政院甚至要將日出時間交由立院決定，到時候恐怕還會比照證所稅大戶條款「幾年後」才正式上路。

各國實價課稅

根據財政部提供的資料，先進國家「房地合一」個人課徵所得稅制度比較，美國、法國、澳洲、德國、日本、韓國，除了日本在無法得知取得成本時，按出售實價5％認定，其餘都是按實際取得成本來課稅，至於完全併入個人所得稅累進課稅者，計有澳洲、德國，其餘國家則是部分合併課稅，部分分離課稅，且幾乎所有國家都對自用住宅提供優惠稅率（如表一所示）。
完全併入個人所得稅的兩個國家包括，澳洲與德國，澳洲依實際取得成本課稅，稅率則適用一般所得稅率19％至45％，也提供減免規定，包括：持有1年以上，可減除50％利得；另外，出售主要住宅免稅，且自1985年9月20日起課徵資本利得稅，因此，自該日以後取得的資產才納入課稅範圍。
德國根據實際取得成本，稅率持有10年以下，適用一般所得稅率14％至45％（另加徵5.5％所得附加稅），減免規定則是持有10年以上，免稅；自用住宅持有3年以上免稅。
先進國家「房地合一」個人課徵所得稅制度，部分採取合併課稅、部分則分離課稅，法國、韓國、日本稅制較嚴格，美國則提供持有1年以上的分離課稅優惠。
美國根據實際取得成本，稅率短期在1年以下，合併課稅適用一般所得稅率10％至39.6％，長期（超過1年），分開計稅，稅率分別是15％、20％、25％，減免規定則是出售主要住宅符合一定條件可定額免稅，出售農地按持有期間給予優惠（10年以上免稅）。
法國稅率合計34.5％，法國根據實際取得成本19％（另課徵社會安全捐15.5％，稅率合計為34.5％），自2013年起處分不動產利得超過5萬歐元（約新臺幣203萬元）者，稅率加徵2％至6％，減免規定包括，出售1戶主要住宅免稅，出售不動產價格低於15000歐元（約新臺幣60萬元）免稅，對持有不動產超過5年以上但未滿22年，每年資本利得減徵6％，滿22年減徵4％，持有滿22年資本利得免稅。
日本的規定是無法得知取得成本者，按出售實價5％認定稅率，至於稅率，短期出售，國稅30％、住民稅9％，若是長期享優惠，持有5年以上，國稅15％、住民稅5％，另自2013年至2038年止，加徵2.1％個人復興特別所得稅，減免規定包括，長期持有可享特別扣除額1000萬日圓（約新臺幣270萬元），出售如自用住宅等特定條件土地，可享各項特別扣除額800萬日圓（約新臺幣216萬元）至5000萬日圓（約新臺幣1350萬元），上限不得超過5000萬日圓，長期持有土地供優良住宅用地使用，優惠稅率14％、20％。
韓國則根據實際取得成本，稅率為持有未滿1年為50％，持有1年以上未滿2年則為40％，持有2年以上適用一般所得稅率6％至38％，但分開計稅，而未登記的財產移轉高達70％。
另外，減免規定包括，持有3年以上至10年土地及建物，可分別享10％至30％不等扣除率，每戶僅持有一屋者可享24％至80％之扣除率，且耕種8年以上農地免稅，重購農地得退稅，每戶僅有一間住宅持有2年以上，價值在9億韓圜（約新臺幣2700萬元）以下利得非課稅所得，此外，持有第二間住宅係因繼承或以農業為生或外移農村，可免稅。

變相鼓勵炒房

因此，民進黨強烈抨擊財政部所提的單一稅率17％過低，蔡英文表示，不動產交易所得採取「分離課徵比例稅率」，因為稅率已不是累進，所以不應該再給予長期持有者過度的優惠，對於行政院版採取方便行事的單一稅率17％，稅率也應該再調升，如果依照財政部原本累進稅率的設計，獲利較多或出售豪宅者適用較高的稅率（最高45％），這樣才符合「量能課稅」的精神，財政部現在退縮到單一稅率17％，就算賣豪宅賺到上千萬、上億暴利也適用17％，但一般薪資所得超過117萬就適用20％，超過235萬適用30％，炒房稅比薪資所得稅低。
巢運也批評，「房地合一」稅採17％的單一稅率，相較於一般上班族，年所得超過117萬元就適用20％的稅率，根本就是鼓勵大家不要上班去炒房。
地政士公會全聯會榮譽理事長林旺根說，「房地合一」僅針對交易所得淨額課稅，亦即可扣除土地漲價總數額與費用再課稅，要繳的稅將大幅減少，再搭配「日出條款」，將會成為炒房日不落國。
社會住宅推動聯盟等民間團體則指出，不動產交易所得稅之稅率不應低於一般國際標準，並採取按獲利金額在合理稅率範圍內建立累進稅率。不動產交易所得稅制建立後，特種貨物及勞務稅不動產部分同步退場，但應融合特種貨物及勞務稅不動產部分之課稅規定，對長期持有之年限認定不應過短，提高持有未滿2年之不動產交易所得稅率。
社會住宅推動聯盟等民間團體表示，若採取分離課稅方式，則不動產交易所得稅無論自然人或法人，稅制與稅率標準應相同，但以興建房屋銷售為業之建設公司，應另行建立符合公平及效率原則之稅制。

實現稅租公平

取消奢侈稅使得短期炒作更嚴重方面，蔡英文強調，長期以來，台灣房地產的交易創造太多財富，但獲利者卻沒有承擔應有的租稅責任，造成房地產炒作，讓受薪階級和年輕人買房壓力沉重。因此，新的稅改方案最重要的是實現租稅公平，並建立制度。
巢運等民間團體表示，目前版本將持有期間二年內稅率設定為30％，乍看之下稅率比「奢侈稅」還高，但奢侈稅是以「交易總價」來課稅，「房地合一」是以「實際獲利扣除土地漲價數額後」來課稅，因此「房地合一」稅將比「奢侈稅」低很多，抑制短期投機的效果遠遠不如。
財政部似乎認定只要持有2年以上就是「長期」，簡直與建商、投資客的邏輯「無縫接軌」，韓國在2005年的稅改後，針對多屋族短期炒作最高稅率達到60％！相比之下，毛內閣所提加重稅率根本就輕如鴻毛，毫無魄力可言。
巢運代表指出，「房地合一」方案將課稅基礎，從交易總價，改為交易利得，稅率雖然提高至30％，但實質稅額降低，其實是減稅，將變成「促炒條例」。
社會住宅推動聯盟等民間團體表示，有關前次移轉成本之認定，採證資料以銀行徵信或買賣契約書資料為依據；無舉證資料，應以估價師鑑估為準，並採取有利納稅義務人方式認定，不動產所得稅稅基應抵扣土地增值稅稅基，避免重複課稅，且應建立合理的列舉扣除與標準扣除制度。