製作人：張淯｜文：徐易琳｜圖：編輯部
對沒有富爸爸的小資族們來說，只要買對屋、租對人，還是可以輕鬆當包租公、包租婆，讓自己有穩定的收入，退休後就不必擔心生活費沒著落，且聽房仲業者們如何建議。
除
高房價時代，地點佳、屋況好的房屋，動輒千萬、數千萬元，對小資族來說是個沉重的負擔，但若是為了便宜而買錯屋、租不出去反而虧更大，因此，買「對」好屋是重要的第一步。
四步買對屋 出租不用愁
中信房屋研展室副理廖鴻箕認為，對包租公、包租婆來說，選屋首要四大要件：一、通勤是否便利；二、附近就業市場；三、物件投報率的可塑性；四、房屋供給量都要納入評估。
廖鴻箕建議，包租公要從租客的角度出發，評估物件通勤是否方便， 例如在都會區的話，最好離捷運站七百公尺內、走路十五分鐘內可到達的；郊區則評估附近是否快速道路通過，其它設施如火車站或公車牌遠近都是綜合評估要件。每多一項交通設施，物件的價值就會增加。
另外，區域的就業機會多寡，將直接影響房屋空置的時間，例如附近若有科學園區，或政府機構等，潛在租客就多，相對地，新興重劃區附近，附近若沒有就業機會，承租的來源相對就少。
而物件投報率的「可塑性」是指，原本只有投報率一‧五％的物件，經過翻修或重新規劃房型後投報率可能達三％以上，這樣的物件就不要太嫌棄其原始屋況，要著眼於未來改造後的價值。
當地的「房屋供給量」也是重要的一環。包租公們須了解自己的競爭對手是誰，如果這個區域空屋供給量很大，就業市場機會普通，那投資該區物件後，未來要跟一堆房東競爭，當然沒有勝算，所以必須謹慎評估當地房屋供給量與就業市場的之間的關係，才能避免多個房東要降價爭取一個房客的窘況。
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨則認為，物件附近是否有超市、便利商店、書局、公園、學校等，有助生活機能的設施，對於轉手與出租都有很大的幫助。另外，門禁安全及清潔品質都相當注重的產品，對租金也有加分。而房東若是願意將內部稍加裝潢，營造出溫馨氣氛，也將有助於出租率與租金的提升。
就租金投報率來看，廖鴻箕認為，北市三％以上、中南部三到五％都可以考慮，不過若有這樣的物件，地點又不錯的，通常會被秒殺，所以還是回到「物件可塑性」的概念，物件若經過重新規劃投報率可以增加的，才是有機會進場買的標的。
徐佳馨則指出，租金投報率的公式為：月租金乘X12/房價=毛投資報酬率，假設月租金一萬租一千兩百萬的房子，那麼投報率就是10,000X12÷1,200萬=10。但如果要進一步精算，應加入維護費用、房貸或稅費等其他支出，較能完整呈現真實的租金投報率（淨投資報酬），以目前台灣租金水準，淨投資報酬率最好能抓在二％以上，越高當然越好。
議價學問大 宜精打細算
在買屋時，議價也是一門大學問。廖鴻箕強調：挑對屋主才是重點。議價的學問不在於怎麼議，如何議，只有屋主缺錢急售才有機會議，通常買到行情價是合理的，屋主沒理由便宜賣。在銀行貸款利率低，屋主持有稅也低的背景下，通常很難逼迫屋主以低於行情格賣出。因此地點好，屋況好的物件價格較難鬆動，解決方式就是多看屋，多比較評估，耐心等待，機會是留給有做功課的買方。
屋主不急，找一個缺點當議價基礎，通常是「屋況」可談空間比較大。可以選屋況差，但地點好的，就屋況不佳這點跟屋主談價格，談得下來就談，談不下來換下一個標的再戰，經過多方的比較，總會找到有投資價值的標的。
徐佳馨表示，在議價上本持「三多一低」原則，即「多」收集週邊市場資料，「多」看多比較，對房屋本身裝潢、隔間、管理、屋齡等條件，在不傷和氣的狀況下 「多」批評，並以銀行貸款成數「低」為說辭，往往能先一步取得議價空間。
找對租客 才能安心收租
買了屋，最重要的是如何在最短時間內找到好房客，所謂「請神容易送神難」，若找到的房客不佳很容易引起糾紛或收不到房租，因此最好要先了解租屋人的身分、職業、租屋用途等，以免讓自己徒增不必要的麻煩。
廖鴻箕建議，可善用網路租售平台，或委託在地深耕的仲介，加快出租速度。而房客只要工作收入、繳費穩定，一切好談，盡量找有能力長租兩到三年以上的承租方，可以減少房客轉換期間的空置期所短少的租金收入。
徐佳馨則指出，如果遇到同一棟房子有很多物件都要出租，這時可把握四大原則，會比同棟鄰居更快出租。
一、靠裝潢取勝：運用代銷業者樣品屋的概念，讓租客一眼就愛上房子，當然，附裝潢傢俱的房子也可以取得較高的租金。
二、空間改造增加生活機能：台灣地狹人稠，居住空間有限，如果在裝潢中安排收納巧思或是其他功能，讓實用價值大幅提高，與同棟類似物件相比，更具吸引力。
三、詳細調查周邊行情：過高的租金往往衝擊到租屋客意願，因此，最好可以善加調查，定出合理價格，讓房子更易出租。
四、多管齊下：如上找仲介、上租屋網，當地貼廣告或請大樓的管理員代為張貼，總之，管道越多，出租相對較容易。
除了硬體的配合，徐佳馨認為，當一個好相處的房東是房屋好不好租的一大關鍵。「好的房東會帶你上天堂」是許多租客的心聲，雖然自己是屋主，但也不必刁難經濟上相對弱勢的房客，房東應該要有自己的原則，但應避免貪小便宜、斤斤計較、前後矛盾甚至不尊重租客的行為，多一點貼心將讓房屋更加分。
租約簽訂方面，徐佳馨建議，契約一定要準時續約，避免因不續約變成「不定期租約」，屆時很難請走租客。另外，可使用專業租賃業者提供的契約，避免衍生額外糾紛，若是不放心自己和租客簽約，也可透過租約公証，保障兩造權益。要注意的是，若有租客有設籍、報稅等需求，也要另訂於契約上。而房東附帶家具與消耗品（如電燈）的更換也需當場檢驗，明訂於契約中。
在報稅方面，廖鴻箕表示，租賃所得的申報方式有兩種，「標準式」是不需任何證明文件，在申報房屋租賃所得的時候，可以選擇依照財政部公告的計算方式，以全年實收租金的五十七％（扣除四十三％必要費用）。
另一種是採「列舉扣除」方式，即對因租賃而發生合理、必要損耗及費用，逐項提出證明，包括折舊、修理費、地價稅、房屋稅及其附加捐、以出租財產為標的物的保險費、貸款購屋而出租所支付的利息等，房東可先行核算，從租金收入中減除後，再以餘額做為租金所得報稅，綜合評估，選擇一個較有利的申報方式即可。
房仲業者表示，目前已經有許多上班小資族在薪水累積一段時間後，就開始當起包租公、包租婆，讓自己創造出「被動收入系統」，讓「房產收租」增加收入，只要擬訂計劃、掌握方向、勇敢執行，高房價時代小資族還是有機會當個包租公讓自己早日晉升有屋階級、增加收入！
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