第二招 算買價 四Tips掌握屋主原始成本

製作人：張淯｜文：邱公、小喬｜圖：編輯部

買

房是人生大事！不像在菜市場跟賣菜小販討價還價，但如何和屋主議價也是要有技巧的。除了要瞭解周遭成交行情外，若能掌握屋主的原始購屋成本，就有機會讓出價更到位，而不是胡亂殺價。但怎麼才能算出屋主的原始成本呢？

Tips 1
調閱建物第二類謄本

首先，若是透過房仲公司買屋，通常房仲業務員帶你去看屋的當下，可以主動要求觀看「不動產說明書」，這本不動產說明書中，就會附有建物登記第二類謄本。但若是自己看上的房子，而非透過房仲業務員買屋的話，也可以持自己身分證到地政事務所去申請調閱房子的建物登記第二類謄本。

建物登記第二類謄本怎麼看？有三個重點一定要掌握，分別為「建物標示部」、「建物所有權部」及「建物他項權利部」，不僅對建物能有大略了解外，也能推算出屋主的購買價格。

第一、「建物標示部」。為該物件基本資料的描述，例如主要用途是住家或其他類型、總面積、樓層、建材等，建物完工登記日期則可推算屋齡。

第二、「建物所有權部」。可查看「登記次序」，也就是屋主購得權利範圍的先後順序，進一步知道這間房子產權已經被移轉過幾次。而「原因發生日期」，記載的是什麼時間以何種登記原因辦理登記，對照出屋主持有的時間。如果持有時間很短便急欲出售，可進一步瞭解其原因：如果是過了兩年的奢侈稅閉鎖期要脫售，在屋主免徵奢侈稅的情況下，價錢可能更好商量。

第三、「建物他項權利部」。其中有一個「擔保債權總金額」，就可以看到這間房子的擔保債權設定金額為多少。抵押權設定金額通常是貸款金額的一‧二倍，因此以「擔保債權總金額」除以一‧二，就等於貸款金額，如果推測貸款八成的話，房屋總價等於貸款金額除以○‧八。

買方可以依此為出價依據，只要價格往上加，與周邊行情差異不大，成交的機會也比較高。

Tips 2
搞懂屋主租稅負擔

掌握到屋主的原始成本後，接下來要搞懂房屋與土地的租稅負擔。屋主的租稅負擔有哪些？可分成「賣屋前」及「賣屋後」來看。

「賣屋前」地價稅、房屋稅
根據內政部最新公告，公告土地現值不得低於一般正常交易價值之一定比例，應逐年接近一般正常交易價格之政策，近幾年各直轄市、縣（市）政府將逐年調整公告土地現值以接近市價。另因土地增值稅及地價稅的稅基不同，土地增值稅以公告土地現值漲價總數額為稅基；地價稅稅基則為公告地價。其中土地增值稅為機會稅，於土地移轉時始對義務人課徵，並不會對全民增稅。而地價稅為持有稅，其稅基為三年調整一次之公告地價，最近一次公告地價年度為2013年，至2016年才會再重新規定地價。

「賣屋後」土地增值稅、財產交易所得稅
房屋售出大部分都有土地增值稅，為售屋過程中最大的一筆稅費支出。土增稅的計算方式是依照土地面積×公告土地現值增額×適用稅率，其稅費的多寡和當年度公告現值與前次移轉現值差額成正比，通常分「自用優惠稅率」（十％）及「一般稅率」（二十％、三十％、四十％），自用優惠稅率每人一生只能使用一次。
屋主售屋後要繳的第二筆稅就是財產交易所得稅，無論賣屋是賺錢或賠錢，依照規定都必須於售屋隔年五月在申報個人綜合所得稅時，要申報「財產交易所得」。財產交易所得申報方式有兩種，一種是官方簡式版，也是最單純的方式，直接採財政部核定之標準申報所得，為「房屋評定現值」×各地核定的標準稅率，「房屋評定現值」由每年房屋稅單可得知，各地區有不同的核定標準稅率。

另一種則是依實際出售價格減原始取得成本及移轉費用。所謂的取得成本，包括房屋價金及購入房屋支出的費用，包括契稅、印花稅、代書費等，還有在房屋所有權移轉登記完成前，向金融機構貸款購屋的利息，以及在取得房屋所有權後，於使用期間內所支付的費用。

Tips 3
善用實價登陸+房仲網

買房最重要的就是要瞭解當地的區域行情。在過去，只能靠仲介業者或跟鄰居打探，漫天開價的情況時有所聞。而隨著實價登錄網推出，規定不動產買賣要如實申報價格，以至目前房屋成交行情越來越透明，各大房仲業者也會在自家官網上公佈成交價格，甚至在帶看時，也都會主動讓買方知道區域的最新成交價格。

以北市麟光站附近的社區大樓為例，兩年半前的一坪成交價約六十五萬元，現在最新成交價已到達一坪八字頭。這些資訊都可以在內政部網站查到。

在方表格就以台北市剛開通的信義線捷運象山站周邊的華廈為例，教你如何利用實價登錄網及房仲網站查詢附近成交行情。

Tips 4
扣除車位價格，精確掌握房價

在進行不動產買賣登錄，並沒有強制要求車位價格及坪數要單獨登錄，以致不少物件在登錄時也會將車位含在內，如此一來價格就會失真。建議查詢不動產交易行情時，可以先看看是否有包括車位，若有的話，在計算房屋單價時，要先扣除車位價格（北市坡道平面車位價格約二至三百萬，又會依區域而不同），可用「總價：車位價格」/「總坪數：車位坪數」，就可以算出實際房屋單價。

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