第一招找好房預售屋VS中古屋買前停看聽

由

2014 年 2 月 9 日下午 2:50

製作人：張淯｜文：邱公、小喬｜圖：編輯部

很多人都覺得現在房子貴，即使不吃不喝十幾年，也無法買到房子，因此一直在等待房市崩盤、低點切入的好機會。但是，一旦房價崩潰，你真的敢買房嗎？你準備好買房了嗎？

一

間房子，背後就是一個關於幸福的夢想！除了擁有房子產生的安定感外，動輒數金額百萬至數千萬的房子，更被多數人視為一生中能存下的最大資產。但是，政府祭出諸多打房措施，依然不見房價鬆動，即使有奢侈稅、房貸限縮等政策性抑制，效果也不明顯，所以若要靠政府打房壓房價，不如先從檢視自身條件著手。

仲介出身的陳小蛙（化名）五年前買第一間房子，當時尚未有奢侈稅，他向爸媽及姊姊集資在大安區買了一間十五坪小套房，不到一年，轉手賣賺了一百萬，由於他都逢低買進、高價賣出，多年來操作二、三十間房子，如今自己在大安區擁有一間四十五坪的房子，還有多間和朋友一起合資的不動產。

陳小蛙進入房產市場早，懂得集資槓桿操作，五年下來累積了幾千萬的身價，如今高房價成了民怨，政府祭出多項政策豪宅稅、奢侈稅等手段打房，他開始轉進國外購置資產。陳小蛙說，如果不是當時堅定買房的決心，可能到今天也買不了房，而房子最可愛的地方，就是會讓你為了它而努力存出第一桶金！
你在人生哪一站？

不過，台灣房屋高資產中心執行長邱太煊說，許多人一輩子忙工作，買房子卻不願意多花一點時間做功課，總找理由說工作太忙、假日要休息，往往看了幾間房子，就草率決定。殊不知買房子是人生最大一筆投資，一個不小心可能損失好幾年的年薪，因此買房第一招，空出時間看房子、多看多比較、多做功課。
尤其，在買房子之前，應先檢視當下的自身狀況，例如單身、新婚、準備生小孩，或是屬於三明治家庭(與父母、小孩同住)，人生每一個階段各有不同的家庭人口及坪數需求，但不必強求一次到位，可優先考慮未來三到五年所需，然後在不同的人生階段換屋，讓資金可以更靈活運用。

因此，邱太煊建議，買屋前可先依自身的財務條件算出足以負擔的房屋總價。基本上購屋者最好要具備三成自備款，以一千萬元的房屋為例，購屋者必須負擔三成的自備款三買萬元，七成為銀行貸款；再透過試算表，算出每月須攤還本金與利息的金額，做為買屋算盤第一步驟。而每個月的房貸還款負擔，以不超過家庭固定總收入的三分之一為上限，此為購屋預算的「安全範圍」。

舊不如新？新舊屋比一比

現階段購屋者務實的選擇，並不一定以預售屋為限，根據調查，在台北信義區買一棟預售屋可買一．五棟中古屋，因此成屋也是購屋者的選擇之一，而成屋又可分為新成屋與中古屋兩種；到底預售屋、新成屋、中古屋，在付款方式、交屋過戶上有什麼不同？

談到預售屋與成屋的付款方式之前，必須先了解預售屋與成屋的先天條件差異。就定義面來說，預售屋，簡單的說，也就是尚未建成即提前公開銷售的房屋，在台灣已行之有年。像是付款壓力較小、可檢視工程結構安全，以及可隨住戶需求變更格局、建材，都是預售屋的優勢所在。

不過，預售屋之所以擁有較輕的付款壓力，主要是因為在施工期間的應繳款項，也就是工程期付款通常較低，且按照工程進行的時間繳款，不用一下子付出一大筆資金。所以對於經濟較拮据的購屋民眾而言，是比較有利的選擇。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德補充說明，預售屋最吸引人的地方是，訂金、簽約金、開工款、各期工程款給付，換言之，資金可以慢慢按期給，不會立刻有壓力，甚至預售屋興建的二、三年內，房價又漲一波，還可以中途換約出售獲利出場；反觀中古屋自備款通常二成到三成，一次要拿出很多錢，加上有奢侈稅、移轉稅、代書費等費用，所以市場有不少人投資客玩預售屋。

然而，相對於預售屋的優勢，預售機制當然也有它的缺點。雖然建商倒閉導致求償無門的情況目前已較少發生，但仍有一定的風險。此外，究竟未來房屋建成後的區域發展或整體規劃，是否真如預期那般美好？也是預售屋另一個值得商榷之處。

至於成屋，顧名思義是已經建築完成的房屋，包含新成屋、中古屋兩種，因有實際的標準存在，購屋人可直接參照實際建築情況，決定是否購買。住商不動產企研室主任徐佳馨指出，買中古屋、新成屋最大的好處，就是你可以看到房子所有的情況，包含格局、採光、棟距、樓高，可以根據現況決定要不要買；預售屋只能夠憑平面圖、格局圖去想像，所以有些人比較喜歡買中古屋，擔心預售屋建商沒蓋好，品質難顧。
也正因如此，在付款時，成屋與預售屋按照工程進行期數不同，是按照契約的協定付款，房地總價包括自備款及銀行貸款，所以消費者對於銀行貸款的百分比以及自備款的支付方式，得事先約定清楚，才能對己身權益作有效保障。

法拍風險大沒準備別下手

另外，有些民眾為了撿便宜，會將腦筋動到法拍屋，其實法拍屋屬於專業投資客的市場，一般自住客除非是點交的物件，不然不建議碰。所謂的點交，法院會負責把房子點交給得標人，法院點交程序通常三四個月，法院會發文給債務人命其搬遷，法官、書記官、甚至警察會到現場履勘，定期強制交屋。

若拍到不點交的房子更麻煩，不點交通的房子常有一個租客住在房子裡面，民法四百二十五條買賣不破租賃，房客的權利不受影響，租期、租金都得按原合約，通常拍賣時法院會註明「第三人承租中，拍定後不點交」，這類的房子除非是有專業的代標公司協助處理，不然，不建議一般人去拍。

雖然法拍屋較市價便宜約兩成，但法拍購屋流程和一般房屋不太一樣，投標時須準備二成的保證金，得標後需在七日內補足尾款，通常金額不足的部分，可以向承作法拍代墊的銀行借款，利息通常六‧三％起跳，加上手續費等，也是不少的一筆支出，所以通常法拍代墊約一個月，就轉成一般房貸，一般房貸利率約一‧八四％至二％間，可以節省不少利息錢。

而購買法拍屋要特別注意的是，法拍屋不負物之瑕疵擔保，強制執行法規定，法拍屋的買受人沒有物之瑕疵擔保請求權，若法拍屋買到凶宅、海砂屋、漏水屋等，不能依照民法三百五十四條請求物之瑕疵擔保。
不管，買預售屋、中古屋、法拍屋，還是要了解購買流程及負擔的風險，建議民眾可以上網搜尋或請教專業的代書、仲介朋友，才不會花了大筆的銀子，還要承受無法交屋的風險。

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