製作人：張淯、葉惟禎｜文：葉惟禎｜攝影：石雨鑫｜圖：藍海地產集團、MyGo地產提供
海外置產不比本國置產，必須承擔許多未知的風險，為免糾紛發生時求助無門，購買前千萬要搞懂各種隱形危機與風險，除了了解相應法規之外，更需慎選建商與代銷業者，保障自己的投資權益。
海外置產熱潮延燒多年，卻不是每個人都能賺到這桶金。
隨著時間的推演，早年前往海外置產的投資人，有人嘗到甜頭，但卻有更多人血本無歸。不少投資者表示，當初受到高租金報酬率的誘惑進入市場，沒想到讓人傻眼的事情不斷，不少人紛紛表示後悔搶進這波熱潮。
隨著前人累積下來的血淚教訓，想要搶食海外置產的大餅，在下訂之前，一定要遵守以下鐵則。
慎選有口碑的地產開發商
「慎選有品牌的開發商」，是所有專家異口同聲強調的，關鍵中的關鍵。
柬埔寨首都金邊開放外國人置產之後，著名的韓國爛尾樓成為知名「地標」。曾有名嘴在媒體上表示，有建案原本預計蓋三十幾樓，最後硬生生攔腰斬半，當初購買20樓以上的投資者欲哭無淚；更曾聽聞有買家買在17樓，沒想到房子蓋到16樓時，建商竟告訴投資者：「你得再加價，房子才會往上蓋。」
雖然不少代銷業者再三強調，以上這是都只是個案，不能一竿子打翻一艘船，但是誰也不希望這個慘痛個案發生在自己身上，因此打聽地產開發商過去的實績與名聲非常重要。
海瑞國際地產總經理李佩珊建議，投資者進場前一定要了解開發商背景，了解合約的承諾是否能正常履約。她表示，海外不動產買賣是「人」的因素，投資者必須清楚了解合作的對象能否完成其承諾，「這也是海瑞選擇與日本人合作的原因，因為日本人做事嚴謹有制度。」她說。
再者，市場上有許多建案「產權不明」，有些建商還沒拿到建照就開始銷售，以致後續引發房子蓋好卻拿不到使用執照的問題。
因此在買房前，一定要確認建商除了取得建照之外，取得「銷照（銷售執照）」也很重要，因為「銷照」必須先繳總銷5％稅金，許多業者未取得銷照即私自轉向海外找代銷賣房。投資者買房前一定要了解建商的財務，以及是否取得建照與銷照，以避免買到爛尾樓。
李佩珊指出，開發商背景愈大，金流愈多蓋得愈穩，愈不用擔心爛尾樓。台北市國際不動產代銷協會副理事長劉威廷則建議，投資者要隨時掌握施工進度，不要建築物沒蓋都不知道，「最好一個禮拜或一個月就請他們提供照片，確認目前施工狀況；另外，確認代銷公司在當地是否設置公司也很重要。」他說。
MyGo國際地產副總經理陳祐薇說，過去曾有投資者想要省下付給代銷業者的「服務費」，而越過代銷自行向建商購買，如果不幸出事，投資者就要自己負責。其風險就在找來的國外律師不一定站在你這邊，而且還要小心翻譯靠不住。
透過代銷業者購買的好處之一，就是可以運用代銷公司的力量與建商爭取權益。陳祐薇表示，2015年4月大馬全國加收消費稅，MyGo即強勢要求建商吸收這筆多出來的費用。
評估合格代銷業者4要
代銷業者的背景與經營現況，也是投資者一定要慎重選擇的關鍵。前幾年曾有民眾透過仲介置產，發現仲介離職，遇到問題無人諮詢或解決的窘境。或是仲介也只是想趁著熱潮撈一筆，自己也不是那麼了解當地行情跟地段，結果就是你被加價貴到不自知，事後發現為時已晚。
還有代銷公司告訴投資者，未來套房每月可收租1,500美元，但實際上卻只有月租金不到一半的行情。或是海外代銷公司解散，以致面臨交屋卻賣不掉也租不出去的困境。
劉威廷強調，不想當「孤兒投資者」，可以從以下「4要」來評估代銷業者是否合格。
第一，代銷業者要在當地設立公司。他指出，代銷業者在當地設立公司，建立團隊為客戶服務，才能顯示其深耕當地的決心。「很多代銷公司都說自己提供一條龍服務，什麼服務包山包海都有，但如果連公司都沒有設置，人員配置也不夠，你能說服自己真的能獲得全面且可靠的服務嗎？」
第二，代銷業者要提出過去銷售與租賃的實際績效。代租代管的部分，要請對方列舉出來，而且既給了客戶承諾就要做到。很多業者吹捧自己代租率高達90％，實際上只有10％，明顯是欺騙客戶的行為。
第三，要有在地化的服務人員。如果交易過程中沒有專業翻譯，交易條件又不夠透明化，你也別期望對方會提供好的售後服務。
第四，要確認代銷業者開出的價格是否與當地相同。很多代銷業者雖然標榜高租金報酬，但卻會把該付給投資者的租金，部份轉嫁到售價中。甚至有的業者開出「未來價格」，亦即現在每台坪只值20萬，未來上看30萬，但有的業者現在就開出30萬的價格，現在就買在高點，以後怎麼出脫？
「我們曾有客戶自己打電話給建商，確認MyGo是不是他們合作的代銷業者；接著再向對方詢問售價，確認自己買的價格與當地相同無落差，沒有買貴之後，才放心跟MyGo下定。」陳祐薇建議投資者，置產前一定要多一個詢問的步驟，對自己才能多一分保障。
劉威廷也建議投資者，可請代銷業者提供周遭建案的行情，以此做為評判是否買貴的標準。
現場考察5關鍵
為了降低資訊不對等的風險，代銷公司皆會安排考察團，但考察不是走馬看花、到此一遊，要避免日後住「套房」，專家建議，除了對照投資標的地點與周邊環境是否如建案所言，確認是否符合自己的期待之外，尚有以下五點必須留意。
其一，劉威廷建議觀看建案周遭是否有天橋、高架橋、特種行業等嫌惡設施，且必須留意不動產近況說明書裡是否有明確標註。
其二，陳祐薇建議投資者應留意公共建設的規劃，是否真的如業者所言，確實有在執行與興建。
其三，李佩珊建議觀察民生消費力，基本上能購買房地產的屬中上階級，平均收入較高，可以看看路上開的大多是什麼車，以及道路壅塞狀況，還有附近有哪些建案正在推出，以及附近餐廳的消費狀況。
其四，劉威廷建議，要看當地人自己買不買這個建案，如果當地人都不買，表示買的人都是投資客。
最後，劉威廷強調供給需求量是房價的不二法門。他建議買成屋最好晚上去看，看燈有沒有亮、窗台是否有花、有沒有裝潢，如果都沒有，表示可能已經出現供給超過需求的情形，未來出租會有相當的難度。
不動產說明書要點誠實揭露
株式會社YCM不動產國際海外事業部負責人邱詮富表示，買房的不二法門就是審慎調查物件是否有隱形瑕疵，如果是凶宅，未來一樣很難脫手。
但他也表示，日本對於買賣糾紛或契約的簽訂很嚴格，該國政府一開始會請有國家資格的房地產經紀人說明，之後才簽約，若沒有經紀人說明，則簽訂的合約無效。
有鑑於海外置產糾紛百出，為維持市場交易安全，內政部於《不動產經紀業從事國外不動產仲介或代銷業務規範》明確指出，經紀業者於銷售說明會，應揭露以下資訊：
- 當地國情與法令；
- 取得不動產產權性質；
- 持有期間之稅費負擔、轉售稅賦或限制條件；
- 當地最近3個月或近期成交行情；
- 貸款與匯率；
- 不動產說明書之內容。
同時，必須向買方揭露支付價金資訊，經紀業應提供國外委託銷售者（賣方）之帳號或付款方式予買方，並協調國外委託銷售者（賣方），於收到買方所支付之各期價金時，應開立收款證明予買方。
交易標的物為預售屋者，經紀業應依各期價金支付期間，向買方報告預售屋興建情形。
又經紀業仲介或代銷之不動產發生交易糾紛時，該經紀業應協調買、賣雙方當事人處理，並提供買方必要之法律意見及訴訟協助。
在台灣房市低迷之際，投資東南亞房地產機會看似前景一片，但報酬愈高風險愈高，李佩珊提醒，一定要先懂退場再進場，先懂風險再懂機會，先懂成本才懂報酬，精算每一項變數，才能在海外置產中獲利豐收。
