製作人：張淯、葉惟禎｜文：葉惟禎｜攝影：石雨鑫｜圖：藍海地產、MyGo地產提供
日本有著政權替換後，國家也不至於有崩壞危機的體制，不動產的價格也不易因政治、經濟與社會環境而有大幅起伏，而被認為是低風險國家。近年隨著東奧議題與匯率貶值，更是吸引外國投資者爭相投入。
根據統計，日本是台灣人最愛的海外置產國家第一名。日本房產公司株式會社YCM不動產國際海外事業部負責人邱詮富指出，日本不動產市場規模世界第二（首位是美國），且在2010年前，日本是世界第二大經濟體，即便之後中國GDP超越日本，日本之後的不動產市場規模可能會變第三大，但不動產規模大就有利可圖，自然就有交易產生，這是不動產的不變定律。
2020東奧議題 活絡沉寂房市
尤其自決定舉辦東京奧運（以下簡稱東奧）之後，中國以及台灣不動產投資家針對東京市中心五區的不動產，如新建之高級公寓大廈、知名旅遊景點的中古物件與酒店等等，詢問度以及成交件數皆倍增，成為近年日本房市最被熱烈討論的話題。
為了迎接2020年東奧，日本政府在東京灣晴海區域蓋起了選手村，奧運過後，約有6,000戶左右的物件將作為住宅使用的計畫。同時，東京其他的灣岸地區也為了迎接奧運，接連計畫建設超高層住宅，總數量甚至逼近10,000戶。
雖因2011年大地震下跌，但2013年宣布舉辦奧運的時候就有人來投資了，再到2015、2016年日本政府的金融緩和政策，導致日圓貶值，匯率較低，讓許多海外投資者看準這波利多，紛紛進場投資房產，致使東京房價在過去2年間上漲11％，從東京、大阪、一直延燒到北海道與沖繩。
「若現在買進，將來房價上漲的可能性很高。」就是這種期待感，加速海外投資家在日本當地投資不動產的腳步，邱詮富表示，這些海外投資者包下好幾台巴士組團積極參觀，而且熱潮持續至今，未見退燒。
事實上，這波投資熱潮從四、五年前就已經開始，邱詮富指出，相較於2、30年前的投資人可能放到現在還在收租，這一波想賺奧運財的人反而想在奧運前把房子賣掉，因為對他們來說，只要持有房子超過5年就不用繳讓渡稅，而想趁房價高檔趕緊賣了。
邱詮富不諱言，現在才想要搭東奧議題進入房產已經太慢了，但他也認為，東京目前各項建設都處於成熟狀態，長期來說，東京不動產不會因為東奧結束而崩跌或一蹶不振，仍會呈現穩定的走勢。
小套房近地鐵 租客最愛
東京都心不動產副總經理黃逸群指出，其實日本並不只有奧運和建設，日本政府為了奧運使羽田機場國際化，增加訪日人數，藉著降低每個大區的租稅，吸引更多外資進場投資。
還有中央新幹線這個「軌道經濟」也是一大利多，眾所皆知交通為房價之母，交通便利，生活圈就會擴大。預計2027年中央新幹線完工後，將會縮短東京、名古屋到大阪的時間，從東京到名古屋大約是台北到高雄的距離，目前車程為1小時40分鐘，但中央新幹線完成後只要40分鐘，有效縮短城鄉發展。
再者，近年大型車站不斷重蓋，同時規範商業大樓，因為有這些大型開發案，因此為房市帶來不少效應。
黃逸群指出，日本人口減少，但有個地方卻逆勢成長，就是東京，而且外國人人口持續增加，從2013到2017短短4年成長人數將近三成。
但他也表示，東京這麼大，卻不是全區都能投資，目前外國人置產大多鎖定在23區，其中又以東京為主。台灣人最喜歡買新宿、澀谷、池袋，還有「東京都心」──千代田區、港區、中央區、澀谷區、新宿區，在山手線內的地方。
他強調，進行不動產買賣，一定要清楚買來做什麼。台灣人到日本都喜歡大房子，但卻沒有考慮使用者是誰，這就與人口結構息息相關。尤其購買日本地產的投資客有高達七成的比例都是拿來出租，更必須了解租房者的需求才行。
雖然東京人口九百多萬，但有將近一半的人口都是單身，因此如要投資，建議以投資型小套房為佳。
再者，交通便利很重要，邱詮富表示，租屋者非常關心物件與車站的距離有多遠。衡量的標準以10分鐘為單位。評定的1分鐘有公定的距離，是80公尺，10分鐘就是800公尺，只要超過10分鐘就算「遠」，這也就是為何台灣投資者通常選擇山手線內的物件。
完善法規受投資者信賴
邱詮富分析，以自住率而看，台灣高達83％，日本只有40％左右。「日本人不買是因為20、30年前不動產泡沫，致使本國人對不動產投資比較冷感，覺得風險大又沒什麼前景。不過還是有很多人投資小套房，因為日本人可以全額貸款，只要利息比投報率低就行了。」
但是對外國人而言，日本投資市場健全，政治經濟穩定沒有政變，對外國人買房也沒有特別限制。相較之前中國炒房團去加拿大炒一、兩年的房，於是當地政府就開始針對這群人制定相關限制與政策，日本對外國投資者相對「友善」。
再者，日本房價也不算貴。「價格是否便宜要看投報率，台北市的租金投報不到2％，租金也不高，相比之下，日本租金能夠維持在不錯的行情；再加上工業技術成熟，以上種種的原因，都是台灣人喜歡到日本置產的原因。」邱詮富說。
他認為，日本長年建立良好的國家品牌形象、可信賴度以及日本產品的低故障率，品質有保障。同樣地，日本的住宅是以嚴格的建築法規以及完善管理為前提之下興建，因此偷工減料的瑕疵物件十分罕見，這一點對海外投資家也是十分具有魅力。
黃逸群強調，海外置產首重基本權益保障，到海外買房子，要先搞清楚買的是地上權、所有權還是使用權。外國人在日本購屋沒有任何限制，只要拿戶籍謄本就能登記成自己的不動產。
他進一步說明，投資東京有三大利多，其一是賺取穩定的租金收入，其二是持續有開發案，未來行情持續看漲；其三是降低稅賦，海外所得的免稅額一年有670萬。
在稅賦方面，每年都要扣繳「固定資產稅」與「都市計畫稅」，類似台灣的地價稅與房屋稅；取得房屋時要給付「不動產取得稅」，5年內轉讓要繳交轉讓所得；出租時，收入190萬以內繳5％。也就是說，購入、持有、出租、出售的每一個過程，都要繳稅。
在自備款的部分，買房時需準備物件總價與各項費用（約6％～10％），依銀行貸款融資額度不同，頭期款需準備30％～50％的資金。
最後，邱詮富指出，雖然日本地產投資不像東協等開發中國家翻倍漲，但相對日本施工有預定表，且相關法制完整，對投資人而言，相對也比較有保障。
