製作人：張淯、葉惟禎｜文：葉惟禎｜攝影：石雨鑫｜圖：藍海地產集團、MyGo地產提供
東協經濟共同體儼然成為世界第三大「國」，它的GDP約佔全球年產值的三分之一，它有超過五成的年輕勞動力，更有持續流入的國際熱錢，佔盡人口、經濟、建設、關稅種種紅利！在台灣房地產預估長期低迷之際，現在，正是大賺東協房市增值財的好時機！
「我每個月帶最多的就是看屋團，我想轉行了，現在我也開始學著賣房子。」一名在柬埔寨當導遊的年輕人，每天帶著這群來柬埔寨買房的淘金客，他心癢難耐，順著職務之便，在一旁學仲介怎麼賣房，期盼能從這波熱潮中分到一杯羹。
柬埔寨金邊，短短幾年天際線快速改變，高樓大廈拔地而起，放眼看去是整片掛滿簡體字的工地帆布，飯店裡更隨處可見滿滿的各國看屋團，難怪導遊要轉行。
無獨有偶，馬來西亞、泰國、越南、菲律賓等東協國家，無不大興土木，祭出各項利多，頻頻向各國投資客招手。事實上，東協早就是海外置產投資圈的熱門話題，尤其近年在台灣政府打房之下，「東協置產」更成為台灣房地產買家的新天地。
中國一帶一路 東協議題延燒
東協成立於1967年，最初創始5國為印尼、馬來西亞、菲律賓、新加坡及泰國；隨後，汶萊、越南、寮國、緬甸、柬埔寨陸續加入，形成東協10國。
爾後，東協陸續啟動「東協加N」的經濟整合模式，開放其他經濟夥伴國加入該區域組織。從中日韓的「東協10＋3」，到中日韓澳紐印度的「東協加六」，再到「東協加六」的擴大版RCEP「區域全面經濟夥伴關係協定（Regional Comprehensive Economic Partnership，簡稱RCEP）」，幾乎囊括亞洲國家，獨台灣與北韓被排除在外。
東協的議題不是現在才有，但是隨著東協經濟共同體（AEC）在2016年正式啟動，這個人口高達6.3億的世界第三大「國」，其中有超過五成的年輕勞動力，還有高達三成且不斷增加中的新興中產階級。
不僅如此，10個成員國之間沒有關稅障礙，不但貨物與資金可自由流通，還有工程師、建築師、護士、醫生、牙醫、會計師、測量師和旅遊專業人士等8種科別的文憑，可以在10國境內暢行無阻，一國文憑，10國就業。
在世界各國的GDP低迷或只有微幅成長之際，AEC的GDP穩健增長，東協GDP目標在2020年前達到美元4.7兆，2030年之前由目前的第七大躍升為第四大經濟體。
年輕化的勞動人口與穩定成長的中產階級，外資跨國進入東協投資，的確是不爭的事實。
再加上中國領導人習近平提出的「一帶一路」，東協位在其戰略位置上，更是重點投資區域。
今年習近平在其親自主導的「一帶一路國際合作高峰會議」中宣布，將對絲路基金增資1,000億人民幣，最終投資金額亦將達到9,000億美元。此亦與台灣政府目前積極推動的「南向政策」不謀而合，政府政策對正在興起的東協10國經濟體有很大的助益。
當世界各國紛紛將目光與大量資金投注東協之際，不單台灣瘋東協置產，中國、南韓、日本等各國地產商跨國搶進瘋建設，各國投資者也爭相到當地城市置產購屋。
前進東協置產，早就已經成為一門投資顯學，想要在海外置產獲利出場，進場前必須理解各國未來競爭力，再依據投資類型、投報率、價錢，以及各國的法制、匯率、稅制與文化民情等等，來評估進場與否，以免看似前景一片大好，最後卻懊悔離場。
景氣循環與GDP 從總經看未來
「海外置產投資的國家沒有好壞之分，最重要的是等待時機，在對的時間點進場很重要。」海瑞國際地產趨勢長陳建州認為，經濟循環會比房地產景氣循環快約四分之一週期，亦即大約兩到三年的時間。
陳建州指出，人均所得也是評估進入該市場的時機，相較其他東協國家，他認為GDP約1,300美元的柬埔寨位在初萌期，未來成長可期，現在正適合進場；而越南的人口基數高，胡志明市有900多萬人，需要大量建築，資本利得很快。
MyGo國際地產副總經理陳祐薇則表示，從1980年開始，東協的經濟表現始終高於全球總體經濟，東協成員國的GDP總合約23兆美元，約佔全球年產值的三分之一。
而在東協10國的競爭力評比中，尤以新加坡與馬來西亞表現最佳，在各項評比中分佔前兩名。然而新加坡的房價是馬來西亞的2倍以上，投入成本相對較高，與新加坡只有一橋之隔的馬來西亞依斯干達特區，近年成為外國投資客爭相進入的地區。
藍海地產集團總經理劉威廷指出，GDP亦是評估該國房市有無泡沫化風險的指標之一，如果該國的市場房價漲幅大於GDP成長率的2倍，就必須觀望是否有泡沫的危機。
外國人必知匯率、法治、稅賦
劉威廷指出，匯率波動會影響進場時的成本，可以在相對便宜時多買一些存著，賺些小匯差；但同樣也會影響出場時的投報率，他說曾有一位購買俄羅斯房產的投資人，受俄羅斯匯率巨幅變動影響，匯損高達50％，最後只能認賠流血出場，顯示貨幣的穩定相當重要。
在東協諸國中，買房用美元計價的柬埔寨，沒有外匯管制，也就是沒有換兩次貨幣等匯率問題，再加上沒有最低金額限制，成為吸引大批外國人前往當地購置房地產的誘因之一。
而劉威廷更建議投資人必須了解當地的各種稅賦，才能準確評估獲利來源與風險。海瑞國際地產總經理李佩珊指出，從購買、持有、出租、出售都要繳稅，物業管理也有費用，投資者要付出的各項費用與稅金都是隱形成本。這些項目每一項看起來都只占總房價金額1％～2％，但是加總後卻有可能高達5％～10％，如果再加上匯損，根本得不償失。
從東協各國來看，泰國地產的房價基期較高，稅制部分也比較寬鬆，沒有資本利得稅。
馬來西亞為防止外國人炒房，而限定單筆投資需達台幣1千萬元，且資金閉鎖期長達5年，但特區的限制相對較少。
另柬埔寨金邊目前是亞洲稅賦最低的國家，沒有奢侈稅與閉鎖期，也沒有交易所得稅，外國購屋者每年只需支付0.1％的房屋稅。由於持有成本低，因此吸引不少熱錢湧入。
租金報酬誘人 前提得有人住
購置海外房產，大多租給本地人或外籍人士，不少代銷業者強調租金投報率，但前提是，你買的房子要有人入住才行。
劉威廷指出，人口密度及當地人口結構也非常重要，因為人口數象徵房屋需求量；當地人口結構則可看出該國人口有能力負擔房價的人口比；同時還要了解該國人民所得是否負擔得起房價水準。
以柬埔寨為例，柬埔寨政府非常歡迎外資，許多國際知名企業紛紛在此設立工廠與營業點，再加上各國外使館陸續成立，因此創造了不少外籍主管的租屋需求。
根據柬埔寨目前市場成交狀況，有高達八成的交易是國際客買賣。根據統計，柬埔寨外國人士因工作外派而遷入的比例，每年以10％的幅度成長，但即便如此，仍有專家提醒，近年來柬埔寨亮起供過於求的紅燈，有意前往投資者須審慎評估。
除了分析人口結構之外，購置前同樣必須了解承租者的喜好。以台灣人最愛投資的日本房產為例，東京都心不動產副總黃逸群指出，日本人租屋習慣有以下五項，包括：1.要新要小，租金要容易負擔。2.鄰近捷運站，步行10分鐘以內。3.周遭生活機能好。4.要空屋，日本人習慣自備家具。5.內裝設備優，一樣的租金要選好的內裝。
其中尤以第二項「必須鄰近捷運站」最為重要，這也是為何台灣仲介推薦的建案多位在山手線周邊的原因之一。
劉威廷指出，「地點」就是王道，「首都精華區」與「軌道經濟學」是投資房產的不二法則，無論本國置產抑或海外置產，都是鐵的法則。
但劉威廷提醒，「淨租金＝毛租金－仲介費－代管費－管理費－裝潢家具費－持有稅金」，很多代銷業者只會在廣告文宣上強調租金「高報酬」，卻沒告訴投資者究竟是「毛租金」還是「淨租金」，他建議簽約前一定要問清楚。
海外置產別只想炒短線
很多投資者在海外置產之所以鎩羽而歸，常常是因為抱持炒短線的錯誤心態。包括李佩珊等專家都表示，無論投資哪一國的房地產，千萬要有中長線持有的觀念，才來投資不動產。
同時，李佩珊更不建議以操作財務槓桿的方式來投資房地產，「你投入的這桶金在市場波動的時候，你必須能夠承受得住。」
她認為，不是每個國家的年租金評比就是最主要的參考指標，也許某國年租金非常高，但出場的稅率有可能高到吃掉你的年租金，如果匯率波動厲害，損失更是無可計量。「眾所皆知，匯率要逢低進場，放長期，短期投機心態只會對投資房地產造成風險。」
她再三強調，進場前絕對要了解風險、合約、匯款，「我常跟客戶說，投資基金與股票是賺投報率，早期買房可以賺到租金與增值空間，但是買海外不動產，可享租金、租本利得、匯率等優勢，結合所有投資工具的優勢。」即便現在是最好的進場點，但選對好的地產開發商、買在對的地點、並且長期持有，就是投資不動產的鐵的法則，無論買在哪裡都一樣。
劉威廷以過去的經驗指出，很多客戶常常到泰國考察建案之後很心動，一口氣就說要買兩三戶，但都被他制止。「我勸他們千萬不要衝動購買，畢竟買房金額龐大，而且要長期持有，因此下訂之前，一定要審慎評估自身的口袋深度。」他說，衝動購買的結果往往是賠錢出場，這絕非投資不動產的正確態度。
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