文：葉惟禎 | 獨家報導1152期（10+11+12月份）
房地合一稅即將在2016年上路，2015年苦悶了上半年的房市，終於讓業者有一個鼓吹民眾趕緊下手買房的訴求；再加上房仲業者更公布2015年第4季民眾購屋計畫調查，發現有過半數民眾認為房市進入盤整期，又有不少人想趕搭輕稅列車，讓有意購屋民眾擬以市價8折出價買房。
但APPLE HOUSE房屋自售平台總經理葉國華卻表示：「我認為買方時代確實已經來臨了，只要是自住者，都可以大膽出價，絕對有機會逢低買進。」想在下半年買房，葉國華為自住者提出以下購屋3原則。
原則1
選舉前後影響買氣，大膽出價逢低買進
葉國華指出，適逢2016總統大選年，通常選前民眾多持觀望態度，選後則對新政府與新政策抱持觀察態度，因此他認為2016年的整體房市買氣依然不會熱絡，交易量會持續減低。
在此氛圍下，賣方無法抬高價格，只要是自住或換屋者，一定要隨時關注市場，不必急著出手，有耐心地尋找適合自己的物件再進場，絕對能買到滿足自身需求的房子。
原則2
掌握急出場賣方的價格
2016年的房地合一政策，讓許多屋主急售；部分屋主也看準某些買方期待輕稅，想要趕在12月31日前完成登記，因此價格讓步的幅度有限。
但葉國華認為，現在表面上，看起來好像有很多人為了輕稅而趕在下半年進場，事實上，輕稅對自住買方並沒有那麼明顯與迫切的需求，他評斷下半年房市的買盤仍然不會太高。
「現在的情形就是，表面上喊起來好像很熱，但成交量其實不多。」他建議，如果買方未來不以投資為考量，不準備2~3年後就要出售，在這種局勢下，反倒是很多賣方急著出場，買方一定要好好掌握這個機會，勇敢出價，絕對有機會遇到急需出場的屋主，當他價格願意讓步的時候，買方就能趁勢逢低接手。
原則3
價格下殺比重，區域比重佔4成，供給量佔6成
至於房價下殺的幅度，各個區域不同，葉國華建議，買家要先了解蛋黃區、蛋白區、蛋殼區，再了解這些區域的供給量與需求量。
即便是蛋殼區，如果供給量很少，如此就算買方想殺價，幅度也是有限。相反的，如果是蛋黃區，但是供給量多需求量少，買方能殺價的幅度自然提高。而這兩者的重要性，區域性的比重佔4成，供給量的多寡則佔6成。
葉國華指出，按照這樣的原則，買方必須先了解哪些地區的供給超量，比如淡水、桃園高鐵站週邊的青埔、林口、頭前重劃區、新莊副都心等等，都屬於「供給量很大、需求量相對較少」的區域。他指出，這些區域絕大部分都是投資買方，而投資買盤大的區域通常供給多需求少，買方能夠殺價的幅度較大。
綜合這兩個要素，買方可以議價的幅度有多少？葉國華建議，在現今的買氣下，如果不考慮供需量，市中心（蛋黃區）的價格調整在5％～10％左右，蛋白區的價格調整幅度則在10％～20％，蛋殼區的價格調整幅度更高達20％以上。
而加入供需量的評估要素之後，如果蛋黃區的供給量大，那麼買方可以議價的幅度超過10％，各個區域皆可以此原則類推。
房屋稅與契稅，影響房市的重大阻力
房地合一稅是在買賣交易時產生，但是房屋稅與契稅卻是每年都要繳交。
房屋稅是按房屋現值課徵，而房屋現值是由主管稽徵機關依據納稅義務人所申報之現值，並參照不動產評價委員會評定之標準價格核計之。
根據台北市政府公布的房屋評定現值，2014年7月1日之後，無論是新建、增建、改建之房屋，都必須使用新的房屋構造標準單價，如此自然也會影響房屋稅與契稅。而台北市在今年4月調高房屋稅，不僅造成交屋當下的契稅大幅增加，長期持有的房屋稅也跟著增加，民眾在購屋時，絕對會考量這些增加出來的稅金，在出價時會更加謹慎。
此外，造價拉高的決定權掌握在各縣市政府手中，但目前各縣市政府的步調不一，大大影響民眾進場的意願，即便有能力買房者，大多也持保留的態度。如果房市持續冷清，各行各業連帶都會受到影響，如此長期下來，對經濟發展是很大的致命傷。
