文：江羚瑜 | 獨家報導1152期（10+11+12月份）
自從6月5日通過房地合一政策後，使國內房市出現買氣回溫的現象，究竟下半年購屋族是否應抓住買屋良機，還是等到政策上路再進場？住商不動產主任徐佳馨建議，自住型買方可多看、多比較，投資客則儘早出清，以免政策上路後再出售，稅金把獲利吃了一大半！
房地合一將從2016年起正式上路，購屋該如何趨吉避凶呢？徐佳馨指出，房市交易量萎靡不振的窘境可望紓解，多數業者認為此政策無非是利空出盡、買點浮現，有助於增加成交量，主因在於過去的剛性需求大多抱持觀望態度，如今隨著政策上路局勢確定，加上有節稅需求者，都會造成交易量的提升。
儘管交易量提升，但是房價究竟是漲或跌，各界看法卻是相當分岐，徐佳馨指出，近期連不少銀行都預料房地合一上路，房市可能出現賣壓湧現，放款腳步已經悄悄調整，加上許多區域的房價上攻無力，因此，上漲的力道顯得相當疲弱。
兩大族群受波及 三大族群受惠
未來房地合一上路後，有哪些族群將被新政策波及呢？徐佳馨認為，新制上路後，過去只要繳交20％稅的外國人或外國法人，稅率將是利得的35~45％，比起過往繳稅幅度倍增許多。
另一群受到無妄之災者，即是房地比重中，土地占比較高的族群，如今房地合一把獲利全部計算，相較於過去房地比的折扣，申報所得直接打折的好康，日後新制上路後的持有者，未來繳稅將一毛錢也躲不掉。
有波及就有受惠者，徐佳馨指出，新制上路後，且不論房價漲跌，對三大族群而言可是最大福音，其中包含自住型買方，尤其是未來大換小者，以前重購退稅只適用以小換大者，如今新制上路，換屋時只要符合條件皆可適用重購退稅，對換屋族來說助益很大。
另外，對於持有不動產尚未滿2年的所有權人，隨著房地合一在2016年1月1日上路，奢侈稅也即將吹起熄燈號，比起無論賺賠，皆需依售價課10％~15％的奢侈稅來說，新制上路後只針對有獲利者課35~45％的房地合一稅，估計明年起將出現一批拋售潮。
值得一提的是，房地合一屬日出條款，只要在新制上路前持有不動產的屋主，都是採用舊制，因此並不受影響，也是此政策的最佳受惠者。
談起下半年的買屋原則，應掌握哪些必勝秘招呢？徐佳馨指出，隨著政策拍板定案，幾乎可說是利空出盡，許多價格也悄悄修正，從實價登錄中也不難發現止漲緩跌的事實，對買方來說，真是難能可貴的「殺價良機」。
買屋三大地雷 下手前不可輕忽
眼見房價跌了些，難得出現買房好時機，徐佳馨建議，只要找對方向，就不用怕買到套到。只是風評差的建商、投資比重過高的社區及非主流產品等地雷屋，千萬要注意別貪便宜而衝動下手，避免後患無窮！
下半年的房價除了受到投資客拋售而下跌，若是買屋選擇投資比重過高的地區，通常也會受到買方並非住戶，對於社區管理不太注意，甚至欠繳管理費，造成社區運作受到影響，長期下來，價格也只會陷入惡性循環的泥淖裡。
此外，過去房市熱過頭，有些建商紛紛推出宏偉氣派的大樓，一推案立刻銷售一空，為了能夠快速交屋，施工品質粗糙不堪，造成新成屋很快出現壁癌、漏水等屋況不佳的情況浮現，真可說是金玉在外、敗絮其中。這類產品通常要多加比較詢問，才不會以為買到物廉價美，最後卻必須付出更大代價來善後。
另一種則是特殊產品也要特別當心，例如過大或過小坪數的房型，除非計劃長期持有，否則多年後等到想要變現時，將會發現不易找到買方。然而，每年的管理費、房屋稅、地價稅等躲也躲不掉的費用，卻成為一筆沉重的負擔，想要出售卻成為揮之不去的夢魘。
最後則是購屋族可能忽略的「違章建築」，徐佳馨舉例，像是有拆除風險的違建、違規使用的房舍等等，最好不要貪圖便宜而購買，因為最後可能難逃拆除的命運，反而得不償失。
買屋族不管在新制上路前後進場，都要多看、多打聽、多比較，包括建商、管理員等對象都要留意並打聽，才能增加看屋實力，如願買到稱心的好屋。
