文．攝影：冀大緣
日前市場傳言，為改善虛坪問題，政府可能將公設排除在登記坪數之外。倘若此項政策正式拍板定案，對消費者來說，究竟是「賺到了」，還是遭受隱形損失卻不自知？
繼內政部日前公告雨遮、屋簷不登記坪數後，現在又傳出公設亦將不列入坪數。內政部坦言，針對取消登記一事，已研擬不動產登記法草案進行討論，只是目前仍有反對聲浪，因此尚未有具體結果，就算有了初步共識，也得送交立法院接受審議。
但是，為什麼公設不計入坪數，會引起如此大的反彈聲浪？
公設是民眾購屋時，不可忽略的重要環節，除了看房型與房價以外，公設更是關鍵之一。雖然坊間很多專家都說，不要花太多錢買「無用公設」，因為事實證明，很多人花了大錢買漂亮公設，但實際上用到的機會少之又少。
但事實上，公設不只和售價有關，與生活品質甚至居住安全更是息息相關。
很多人都知道公設包含游泳池、閱覽室、公用會議室、健身房、大廳、中庭，甚至連警衛室都是公設；當然，電梯間、樓梯間、逃生梯間，更是「基本配備」，這些公設對住戶來說，絕對是生活不可或缺的設施。
然而，如果有一天，公設的坪數不能算進坪數中，那麼，這些公設該由誰來蓋？公設空間又該從何而來？又會對整個房市產生什麼樣的衝擊？
若公設不列入坪數 恐造成住坪售價灌水
本名黃家進，外號「帥過頭」的房地產專家表示，若雨遮等公設不能列入坪數計價，如果一定得蓋，那麼建商通常會在訂價時，就先將興建公設的費用附加在房價上，或是乾脆不興建。
然而，將公設列入坪數計價的方式對購屋者來說，並沒有佔到多少好處，因為羊毛出在羊身上，就算再怎麼擅長殺價，也只是在原本的價格區間討價還價，能省下的預算終究有限。
也有相關人士認為，在這項邁向實坪登記的政策之下，購屋者擁有的建物面積將大幅減少，每坪單價也因為分攤興建公設的成本，預期漲幅將達到30％，可能會讓自住客或投資客望之卻步，勢必會讓房市交易再度陷入冰點。
再者，倘若公設的坪數不能列入坪數中，以樓梯和電梯這兩項公設來說，假如建商為了省錢決定不興建，那麼高樓層的住戶如何出入，將成為一個非常棘手的問題。
帥過頭表示，在沒有電梯、又無法要求高樓層住戶拋繩垂降的情況下，那麼以後很多新建案的做法，就是僅將符合法規的公設坪數金額加進住坪中，並蓋出符合法規的公設，完全沒有其他「豪華型」的公設可供使用。
「這將形成陽春型的集合式住宅，就算請保全，可能也必須讓他站在外面受到風吹日曬雨淋，不然就是讓他待在如檳榔攤空間大小的地方，因為建商絕對不願意花額外的成本蓋一間警衛室。」他說。
價格不變但使用空間變小 購屋者應審慎
帥過頭指出，政府提出這項新政策，乍聽之下似是立意良善，想幫民眾節省荷包，實際上，這些政策對建商沒什麼影響，反而對購屋者造成衝擊。因為購屋價格的波動幅度不大，但是購屋者購屋後，所能享受的空間卻變少了。
因為建商為了遵守「公設坪數不能列入坪數銷售」的原則，可能會將樓梯做成兩人「擦肩而過」的寬度，說不定還得側身讓道；而電梯可能小到最多只能容納4個人，一台輪椅進去，其他人就得搭下一班。
除了可享受的公共空間變少以外，管委會也可能流於形式，不具有任何管理功能。因為住戶可能不願意支出額外費用維護公設，若長年疏於維護，不僅外觀破損形象不佳，甚至可能潛藏傷及人身安全的危機。或許，仿效日本繳交「修繕積立金」，也是能夠順利解決管委會失靈的方案之一。
總之，無論政策如何制訂，絕對沒有建商會做賠本生意，當購屋者沾沾自喜，覺得自己佔了便宜，結果反倒是建商暗地裡設立其他名目來計價，超出原先預算還不自知。
最怕的是，花了大筆費用，居住安全仍得不到完善的保障，導致人財兩失，這個冤大頭才是當得冤枉。
