北市商辦行情冷？

文：鄭光乾｜圖：各建商提供

2014年第一季北市商辦市場售價接續去年第四季漲勢，價格持續走揚。依據全球資產管理公司（Sinyi Global）最新統計，台北市辦公室平均售價上漲至八十四•四萬元，價格持續走揚，平均租金則維持在一千九百八十三元，租金微幅上漲，辦公室空置率則下修至百分之六•三二，來到近年以來的新低點，辦公需求穩健成長，毛租金資本化率下探百分之2.33。

大型冷 中小型熱

全球資產管理公司總經理柯宏安指出，第一季商用不動產交易表現兩極，大型投資市場交易僅六十七億元，遠低於二○一三年第一季的二百四十億元，顯示如壽險業等機構投資人仍持觀望態勢，且辦公室產品第一季投資軌跡已偏離台北市，包括南山人壽花十三億元買下桃園中壢商辦，三商美邦以八•二億元投資高雄市苓雅辦公大樓，都不是傳統投資熱門地區。
另外，若從中小型商辦來看，第一季表現並不差，除開農曆年的季節性調整外，整體交易量仍維持溫熱，交易價格則呈現高檔盤整，預估第二季如無重大利空出現，市況仍會維持目前量增價平的狀況，而大型投資市場在自用型買方的回籠之下，交易量應可擺脫第一季的冷清。
永慶資產管理協理黃增福也表示，今年首季北市商辦平均月租單坪二千零七十七元，平均空置率約百分之七•六。商辦空置率為五年新低，租金行情連五季走揚。近期商用不動產交易冷清，但市區辦公大樓、廠辦自用需求仍在，外資、陸資、國內中小企業持續增加辦公使用，加速去化辦公大樓的空置，預期第二季交易量將進一步增長。財政部三月底舉行民間促參招商大會，今年釋出投資案共四十八案逾二千億元商機，其中台北市超過千坪的大型地上權開發案，包括「南港調車場都市更新案(二百八十六億元)、信義區A25市有土地(二百一十六億元)、廣慈舊址商業區土地(一百二十億元)、中山區長安段一小段七百七十一地號等四筆市有土地(估九十二億元)」等，未來開發量相當可觀。

空置率創新低

第一季辦公室空置率持續收斂，整體空置率從第三季的百分之七•四三明顯下修至百分之六•三二，A+級辦公空置率從百分之十•七一下降至百分之九•三四，A級辦公室空置率從百分之六•三○下修至百分之五•○七，B級辦公空置率由百分之五•七一下修至百分之四•九七，各等級辦公市場表現同步下降。從個別商圈來看，南京四五段商圈及松江南京商圈，受惠於捷運松山線預定今年通車，空置率分別下降到百分之五•二九及百分之三•五五，其他像是信義世貿商圈及敦南商圈也有較明顯的收斂。總體而言，全體商圈空置率都是收斂，第一季在沒有新增供給釋出的情況下，空置率來到近年新低。

平均租金上調

租金方面，依據全球資產最新統計，第一季辦公平均租金一千九百八十三元，租金開始有上調的動能，南京四五段商圈及松江南京商圈上漲幅度較大，租金分別上升至一千五百○一元及一千六百○五元。售價方面，第一季平均售價續漲至八十四•四萬元，上漲幅度為近兩年來次高，漲勢雖然不如前一季驚人，但各商圈普遍仍持續上漲，其中南京四五段商圈由於基期較低，落後補漲的幅度較大，平均售價來到七十五•四萬元，其他像是復興南京商圈也上漲到八十一萬元。內科廠辦方面，平均租金維持在一千一百六十一元，租金未見調整，空置率則下修至百分之九•二三，去化情況良好，平均售價上漲至五二•五萬元，內科廠辦價格漲幅與市區辦公齊步，租金資本化率落至百分之二•六五。其中西湖段空置率下降至百分之五•六六，平均租金維持在一千兩百三十四元，文德段空置率回升至百分之十四•六七，平均租金維持在一千零五十一元。

租賃需求成長

全球景氣逐步轉好，看好陸資、陸客帶來的投資商機，例如未來陸資引進的商務類之辦公需求、以及陸客帶來的服務類之住宿、消費需求，台灣商用不動產投資加溫，加上政策獎勵業者參與政府辦理的招商投資案，吸引國內外資金投入具收益型的商用不動產、公有土地地上權案、BOT開發案，以及擔任公辦都更案實施者等，營建業、壽險業也持續擴大不動產佈局，並朝向多角化發展，從房地產開發、地上權住宅、商辦大樓、百貨商場、以及飯店旅館經營等，可選擇的投資標的類型也更多。
至於租賃市場方面，依商業處統計顯示，設址於台北市的公司行號達二十二萬零一百三十九家，較去年同期的二十一萬五千六百二十八家增加四千五百一十一家，已呈現連二十四個月遞增走勢，亦創近六年來新高。外國公司在台設立家數，也從去年十月的四千兩百零二家，成長至四千三百二十三家，租賃需求仍穩定成長。