房地合一實價課稅 市場回歸基本面

文：鄭光乾 | 圖：檔案資料 | 獨家報導1151期（7+8+9月份）

根據信義房屋出版的「台灣地區房地產年鑑」內容顯示，1996年捷運木柵線通車，當時台北市房價一坪23萬元，2000年網路泡沫重創經濟、加上2003年SARS疫情，讓北市房價跌到一坪20萬元，之後隨著高鐵通車、二次政黨輪替等重大事件發生，房價開始扶搖直上，2015年北市房價一坪來到68萬元，十年之間，台北市房價翻了好幾倍。
另根據一項購屋意向調查顯示，針對政府規劃的公營社會住宅政策，有高達三分之二的民眾仍希望擁有自己的房子，只有三分之一的受訪者會考慮「以租代買」的公營社會住宅，顯見國內的民情偏向希望擁有自己的房屋，更是房價易漲難跌的重要因素。

不確定因素消除

高房價引來高民怨，也才有政府一連串的打房政策，從實價登錄、奢侈稅到囤房稅，再到央行擴大房市信用管制措施、房地合一實價課稅等措施等，終讓一再飆漲的房價受到相當程度的壓抑；根據房仲業者的統計發現，雙北市大幅量縮15％以上，萎縮最少的台中與高雄也有5％以上，終結了國內房市的多頭走勢，房價由高點盤跌。
不過，近期房地合一課稅三讀通過，外界咸認房地產不確定因素消除，有助市場的正面發展；由於房地合一的短期投資稅率相當高，對投資或投機者來說，都是一項重擊，如在35％到45％的狀況下，短期投機、投資需求應該會尋求退場機制，房價自然會受到明顯抑制，未來十年房市將會進入轉變期，除受到高齡化及少子化社會結構轉變影向響外，海外置產潮、數位時代、綠能環保及都更是否能順利推動，都將衝擊國內的房市。

投資需求減少

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，去年贈與移轉棟數創下歷史新高，達5.5萬棟，未來若是房地合一上路後，受贈者再轉手將出現相當可觀的財產交易所得，導致贈與節稅規劃的效應大減，加上遺贈稅的檢討聲浪，恐讓今年下半年出現一波節稅贈與或二等親內買賣的移轉潮。
至於房市的表現方面，雖然市場上不至於出現拋售潮，但由於房地合一短期交易所得的稅率高，加上目前市場上的投資需求相當稀少，預料短期房價反應也不會過於激情，房市將回歸房價供需等基本面。

房價小幅修正

永慶房產集團研展中心經理黃舒衛也認為，這次稅改徹底顛覆既往的不動產課稅方式，台灣房市將正式告別「輕稅時代」，預期到明年元旦前會出現為了趕著適用「房地分離」舊制的購屋潮。現階段頻頻萎縮，沒有最低，只有更低的成交量，應可打底回穩，甚至反彈，但由於市場對於房價修正仍有期待，貸款限縮及部分區域市場供過於求的格局亦未紓解，且買方市場的態勢不變，因此房價還是呈現價平，甚至小幅修正的趨勢。
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨則表示，「房地合一」實價課稅案中，維持日出條款不變，奢侈稅轉型為房地合一稅、符合自住條件者，資本利得在四百萬元以內免稅，且有重購退稅等相關條件，至於對於持有時間則有不同的稅率規範，短期持有者持有一年以下，課45％的稅、持有2年以下超過一年課35％，持有10年以下超過2年，課20％、持有超過10年，則課15％的稅率。
以日出條款的規範來看，確實符合法不溯及既往的程序正義，對於大多數屋主影響有限，加上自用一戶獲利400萬元以下免稅，夫或妻、未成年子女設有戶籍；至於針對短期出售者，草案也以資本利得為主，優於現行的奢侈稅無論賺賠、一體均課的狀況，預估近期將會有不少非自用多戶持有者汰弱留強，價格也會因為供給增加，出現個案小幅修正。

公有住宅呼聲高

三讀通過後的房地合一實價課稅，房市可望回歸回基本面，政治大學財務管理系教授陳明吉認為，未來房市走勢需視總體經濟發展與過去房市條件是否依然不變，各區房產的條件分別決定價格發展性，但在區域經濟失衡下，台北市依然會有高抗跌性，從貨幣政策來看，低利率仍會持續相當長的時間，高房價所得比仍會維持，而台灣因為選舉制度兩黨競爭下，擴張政策還是會持續提出，影響大眾對房市預期。
另外，兩岸朝向開放與陸資的進入，會是影響台灣房市長期發展最不確定性的因素。再者，目前要對抗全世界資金太多的大環境恐怕很難，而房市稅制改革是比較容易做到。但台灣房市邁向健全發展並不代表房價就不會上漲，貧富差距擴大仍是未來必須面對問題，政府因應之道，還是應提供更多公有住宅給弱勢民眾。

緩跌趨勢將持續

中華民國不動產估價師公會全國聯合會名譽理事長卓輝華則認為，未來20年台灣應正視以下七大趨勢對房地產市場的影響，認真面對事實課題與擬定政策方向，包括人口紅利的消失、空屋增加的隱憂、國土規劃的推動、房產國際化政策、租稅改革的落實、產業多元的發展與居住正義的實現。
中華民國不動產仲介同業公會全聯會榮譽理事長李同榮則表示，未來3年全省房價呈現反跌局面，都會精華低價產品仍然相對抗跌，對首購與換屋者來說，實在是白等，預測這波緩跌趨勢會持續2至3年，應該不會如一些專家所言房價會反跌5年、7年、甚至10年，房價落底時間，預計於2017年底或2018年落底，未來新的房市循環將會是以都市更新為啟動的議題。

購屋者應趁此圓夢

雖然房市調控不輟，房價持續盤整，但全球低利、資金充沛，仍是不爭的事實。既然房市交易的獲利的誘因褪色，則資金配置在長期布局、著眼於穩定租金回報率的商用產品的交易，預期交易將會增溫。無論是節稅效果佳、租金回報豐厚的店面市場，或是有政策、內需撐腰的商辦、旅館，獲得青睞的機會大增。
正值市場價量調整週期，又站在制度的分水嶺上，開闊、理性的經營視野，以及準確、迅速的專業資訊提供，是協助消費者突破盲點，進行市場判斷的基礎。有買賣屋需求的消費者，都應該拋棄之前保守、封閉的態度，重新評估、積極參與這次難得的輕稅黃金購屋期，優化資產品質，提早圓夢。