文：周比暢｜圖：各家建商提供
全台三二九檔期爆出史上天量四千五百八十六億元，令人訝異的是，北台灣爆出三千七百零六億元天量，較去年大增七成，創七年來推案量新高。專家預測，這一波爆量恐怕是建商的逃命波！
今年三二九檔期是史上最詭譎多變的一年，住展雜誌統計，北中南三大都會區預估推案量四千五百八十六億元，較去年三二九成長三成，令人訝異的是，北台灣爆出三千七百零六億元天量，較去年大增七成，創七年來推案量新高。
好房雜誌社長倪子仁分析，爆量通常有下列因素，一、舊案銷量不好，舊酒新瓶重新包裝再推，新案搶著登場，塞在一起就爆量了；二是建商看好後市搶著推案；三是政府容積率管制措施，導致建商搶建照。倪子仁大膽推測，這一波爆量恐怕是建商的逃命波！
建商比口袋深 房價要降問天
不過，三二九檔期爆量是否代表房市走到強弩之末？「未必！」台灣房屋高資產中心執行長邱太煊指出，市場價格還沒有降價，買賣認知差距擴大，使得交易量銳減，但建商採取「慢慢賣」的策略也令人驚訝。許多建商表示，原物料端土地價格降不下來，要他們降房價喝西北風，建商是不願意幹的，加上經過二○○八年金融海嘯的洗禮，建商財務較健全，靠著這幾年大賺的存糧在過冬，所以不疾不徐賣慢慢賣。
舉例說，三月十九日延平南路上、近武昌街口一塊兩百坪商四土地，十餘組領標單，四家建商競標，昇陽建設以總價14.1億元、每坪單價七百零二萬得標。由於該地臨12.7三米的延平南路，容積率只能用百分之360.5，令人訝異的是若該基地單獨開發昇陽每坪賣一百萬，才剛好打平成本，為什麼執意搶標？
「土地買貴了，房子要降價就困難了！」邱太煊分析，一塊地的投標可以看出建商的心態，台北市一地難求，連延平南路上兩百坪大小的地，都得用高價搶標，除了顯示建商口袋深之外，也暗示了土地原物料的困難取得。
至於三二九檔期爆量的原因？住展房屋網經理黃美瑄直言，有二大原因，去年政府打房政策壓抑房市，市場買氣疲弱，建商存貨難出清，累積到今年繼續賣；再者今年底有二○一六年總統大選前哨戰的七合一選舉，過去選前買氣都遲滯，建商避開下半年敏感時機，卯起來在上半年火速推案。
建商要價不要量 舊案新推也無妨
舊案延續到今年三二九繼續推的案子，比重至少占了三成以上，遠雄在新莊推案「遠雄新宿」採中小坪數策略，搶攻低總價族群，這案子遠雄集團在去年就開始銷售，一路賣到現在，另外，遠雄中和左岸系列，也是屬賣周年慶（賣一年以上）的建案。
一位不願透露姓名的代銷業主老陳說，這一波三二九檔期建商集中三、四月間推案，且報紙廣告集中周五、六打廣告，不在像之前三二九檔期每天砸銀彈買廣告求曝光，而是錢花在刀口上，只求周末來客數可以衝高。
「房價頂到天了，建商還是不降價，代銷倒大楣了！」老陳愁眉深鎖地說，以前賣房子是秒殺，現在賣房子是龜速；中和南勢角要賣六十五到七十萬／坪、新店碧潭站要開七十五萬／坪、台中七期要開九十萬／坪，處處都是破新高行情，只能說建商錢多到爆。但建商要價不要量，二個禮拜賣一間，在這樣下去，代銷真的要喝西北風了。「你沒看到現在代銷案場，跑單小姐都在打蚊子、擦玻璃！」
現在預售屋的窘境是「投資客不進場，自住客買不起！」老陳無奈地說，現在政府打投資客，投資客龜縮鮮少進場了；自住客以前辛苦存個一百萬，就可以買房，現在兩百～三百萬都很難下手，問題很嚴重呀！小陳開玩笑地說：「有些人連屋奴都當不起！」現在是連八萬雙薪家庭都買不起房，假設買兩千萬房子，貸一千六百萬，本息攤夫妻月薪八萬全沒了，這問題很嚴重！
比賽出清存貨 建商難言的祕密
「這一波三二九檔期，建案滿山滿谷，隨便都是破百億大案！」小陳隨便舉例說，興富發中山區台北時代廣場兩百五十億、華固天母天鑄一百五十億、華固文山新天地一百二十億、新莊副都心遠雄九五一百億、還有卡在捷運局的蘆洲總站希望城市總銷也破百億元。
滿坑滿谷的建案，建商到底在盤算什麼？小陳說，建商都在等服貿過關，服貿過關陸客不只是來台灣觀光而已，他們會來設公司、在台灣工作，在台灣買房子，甚至娶台灣老婆，服貿通過對建商算是一大利多。
年底選戰膠著 建商先跑先贏
建商為什麼在三二九檔期卯起來推案？大聲行銷總監田大權擔憂地說，年底七合一選舉，建商預料大選前三個月市場應該很冷清，主因是全民忙選舉及兩黨政局不穩定，交易量怎麼會好，所以上半年大打廣告，比賽誰跑得快。
住商不動產企畫研究室主任徐佳馨不諱言地說，美國FED宣布QE退場，經濟學家紛紛預測，二○一五年中美國可能升息，台灣央行屆時也跟著升息，房市面臨升息壓力，可能出現拐點訊號，所以建商誰都不願意當最後一隻老鼠。
「不只代銷苦哈哈，仲介也剉著等！」台灣房屋板橋站前特許加盟店東陳基鐿說，二○一四年初交易量縮得厲害，三個月量沒放大，小店先收；半年再沒量，關店潮就會湧現了。根據內政部統計，到今年二月底，全台共九千八百九十二家不動產經紀業者，有高達三千四百二十家變更為非執業中，換言之就是處於歇業狀態；若這一波三二九檔期中古、預售賣不好，那下半年一定一堆仲介關店。
建商推案價 吃威爾剛比硬
「建商推案價像吃了威爾剛，比硬！」陳基鐿指出，儘管政府打房不手軟，似乎沒有降價的味道；有些建案開出區域行情新高。今年三二九檔期，全台共十二個建案創下區域新高價，華固建設在天母（聖道兒童之家）的推案「華固天鑄」開價每坪一百九十~兩百五十萬；大同區建成圓環對面興洋建設推「興洋興天地」先建後售，樓下一至六樓傳聞誠品書局進駐，建商每坪成交要破百萬元，屆時也是破了大同區的行情新高；大陸建設在台中七期市政北五路推出「寶格」未來蓋三十九層，每坪開價九十萬，也破了七期推案開價最高紀錄。其次，林口「世紀長虹」開價每坪五十五萬元，新北市鶯歌新建案「八方心砌」直接挑戰三字頭行情，都是破盤天價。
另外，豪宅三二九檔期最受矚目的焦點信義計畫區，兩千四百六十八坪的亞太會館改建案「陶朱隱園」打算設計成二十一樓的旋轉大樓，每層兩戶、每戶三百坪的超級豪宅，市場開價每坪三百三十萬~三百五十萬元；冠德建設的「興雅BCF案」三案均設計一層一戶空中別墅，每坪開三百二十萬~三百五十萬元。
豪宅市場受到央行貸款管控的影響，呈現有行無市的怪象，然而建商不甩政府打房，持續開天價銷售，似乎不太擔心窒息量的豪宅市場，換言之，建商清楚房市呈現冷清的局面，但卻依然開天價銷售，看來豪宅建商們已做好長期抗戰的心理準備了。
