文：蘇明俊 | 獨家報導1152期（10+11+12月份）
不管是從「建商成屋」或者「中古房屋」下手的買方，對於許多初次購屋的民眾，大家的心態幾乎一樣：沒買之前人希望房價跌，買到房子以後則希望未來房價還有機會上漲。
先看周邊未來是否有建設題材
其實理論上，房價漲是因為該地區的地段漲，而地段會不會漲就要看附近有沒有新的公共建設題材實現。如果買方預計長期持有房屋，紅色子房建議可以透過「井字分析法」來分析未來是否有增值的空間。
3X3井字分析法很簡單，就像我們小時候玩OOXX遊戲，先畫個大井字，然後橫向3排依序寫下：3個周邊建設題材、預計完工時間、完工達成的機率。
要寫出3個周邊建設的原因，是因為倘若只有1個房價上漲題材，萬一該建設工期出現問題，比預期完工時間延誤甚久，就會影響房價反應時機。若能夠順利寫出3個周邊建設題材，有3個區域題材支撐房價，不景氣期間也比較能夠抗跌，回漲時的速度也會比較快。
從井字看第2欄的完工年期，與你打算持有這棟房地產多久則有關係。比如說，以上圖為例，如果3項建設預計要8年才會全部完成，做為一個聰明的買屋者，你可以規劃在第7年出售該標的，除了享受建設A及建設B的增值題材外，建設C的即將完工話題，也將有助於你在第7年順利出售該標的，留一些給下一位接手的買方，對房價繼續保有上漲的期待。
用建設題材完工時間 評判房價合理性
從另一個觀點來看，如果建商與房仲所提出的公共建設題材，其預估完工時間都超過5年以上。那麼你就可以判斷，現在這個時間這個買價，會不會是5年後的合理價格？現在買這個價格會不會太貴了？
接下來，從井字第3欄的達成機率，可以協助你檢視該項題材是否「有效」？依據紅色子房曾在政府高層服務的經驗，如果還在初步規劃、製作可行性分析、辦理民眾公聽會階段，這項建設的達成機率只有10％。
若這項建設由主辦機關完成計畫，並通過了大家公認最難的「環境影響評估」，讓環評委員點頭放行，這項建設的達成機率也只能算30％。
接下來就是建設預算問題。如果主辦機關協調好預算來源，若由中央政府補助，就得等中央補助款到位。若由地方政府自籌，就得等議會確認預算放行。只有預算到位了，才可以算達成機率50％。
有了預算，倘若發包不出去還是不算。因為有些大型建設，在規劃預算上有時間差，造成預算編列過低，結果民間業者評估不划算而沒有人願意去投標，流標3次也是常有的事。因此，只有確認工程發包，業者開工，這項建設對其年限的達成機率，才可以算70％。
所以，檢討3X3井字分析法的第3欄，如果全部的達成率都在50％以下，這些房價題材還不能算是「有效題材」，只能聽聽參考就好。或者，再去發掘其他更明確的有效題材，作為是否下手買房的判斷依據。
下半年的房市局勢，除了面對房地合一稅政策底定後的黃金購屋潮，還有總統大選前政治的紛擾。這段時間有投資客趕著拋售，自住客想要進場撿便宜，買了又希望未來房價有機會反彈回漲。因此，紅色子房強調，不妨多注意明年1月前後兩波的房市倒貨潮對象，搭配「井字分析法」，有意購屋者絕對可以聰明決定什麼時候可以搶進。
