黃金購屋期浮現 要撿蘋果或丟蘋果？

文：蘇明俊、孫智強 | 圖：資料庫 | 獨家報導1152期（10+11+12月份）

在談論房市的蘋果之前，先談談手機界的蘋果──iPhone曾經引發的觀望潮與銷售潮變化。
根據報導，2014年iPhone6傳言即將上市的第2季與第3季，由於市場對蘋果風潮的高度期待，眾多消費者都打算等待iPhone6問世後再做決定，以致連帶影響三星、HTC、華碩的銷量。這些手機大廠前半年營業額創新低，連低價手機都受影響。直到iPhone6在9月上市，各家品牌才又「活」過來，紛紛推出競爭機種，三星甚至在第4季的全球銷量與蘋果並列第一。
iPhone6的上市，在2014年上演兩季的「智慧型手機觀望潮」，讓其他手機業者損失慘重。無獨有偶，政府從2014年7月起上演的「房地合一稅觀望潮」，市場經歷幾乎窒息的交易量，總算因為今年5月下旬在政策定案三讀通過而略有好轉。

觀望期結束，下半年倒貨潮來了

過去房地合一稅制的「不確定實施內容」，與去年新款iPhone6「不確定上市規格」，同樣造成交易量大減的觀望潮，連帶影響正常市場的應有銷量。而當父子騎驢的立法爭議戲碼總算落幕，房市交易量結束觀望，逐漸回歸正常，知名部落客、CCIM美國國際認證不動產投資師紅色子房認為，下一步就是房市的倒貨潮出現。
紅色子房指出，2016年1月正式公告實施前後，會出現「兩波倒貨潮」，而且倒貨的對象不同。

倒貨對象1：獲利了結的投資人

2015年底以前趕著倒貨的投資客，是投資預售屋以及持有房屋2年以上，擬獲利了結的投資人。
預售屋的投資客，如果是在2016年1月以後完工交屋，將適用交屋後1年內交易課獲利45％高額稅率，持有期也會面對新房屋評定現值3.6％的高房屋稅。在房價不再看漲的情況下，若以投資角度來看，持有越久風險越高，如此勢必產生一波轉單換約潮。
而持有房屋2年以上，過去曾享受過這一波大多頭，而在房價帳面數字增值的投資人，若是不趁此機會趕緊獲利了結，雖然明年仍適用舊制稅率，但房價下修勢態已明顯，再持有下去，一旦碰到銀行利率升息，恐怕先前漂亮的帳上獲利都會被吃光。

倒貨對象2：被奢侈稅綁住的投資人

另一方面，明年1月以後趕著倒貨的投資客，則是被奢侈稅綁住的投資人。
畢竟在房市動盪的這兩年內，也有不少投資人「不小心」買錯東西，看著房市反轉，卻只能眼睜睜的被奢侈稅的高額稅率綁著，無能為力。
這次房地合一稅在立法院能夠快速順利通過，在許多專家看來簡直是「明修棧道、暗渡陳倉」，畢竟投資客們關心的，不是「房地合一稅的進場」，而是「奢侈稅的退場」。所以好不容易等到2016年1月1日的「大赦」，這些買錯東西的投資客們，自然要盡其所能倒貨出場了。

黃金購屋潮浮現？新成屋撿便宜是時機

最近央行公布台銀、土銀、合庫、一銀、華銀等五大銀行針對7月新承作放款統計，其中新承作購屋貸款353.77億元，已連續創今年新高。由於五大銀行承做房貸比重，大約占了全體銀行的4成，通常放款統計的動向會被視為房市的風向球。
其實據央行的統計，五大銀行的購屋貸款，已經有連續3個月持續成長，官員們也認為是過去房市一直受到房地合一稅政策的不確定因素影響所致。如今隨著房地合一課稅政策已底定，且將在明年正式上路，不確定性已然消除，自住購屋人開始陸續回籠。
所以，在剛性需求已經慢慢回籠與發酵下，下半年房市的黃金購屋期會浮現嗎？應該撿蘋果還是丟蘋果？這些問題可以從「建商成屋」以及「中古房屋」兩類型進行討論。
在建商成屋方面，今年上半年全國使用執照核發戶數達14.6萬戶，現在正進入密集交屋潮。由於目前房市普遍看壞，特別是重劃區內的大型建案，當初訂購數戶轉手的投資客，現在儼然已成為「最後一隻老鼠」，市場上已經瀰漫一種「交屋恐懼潮」，更有不少投資客寧可不要15％房價的預約金也要退屋。
目前有部分重劃區個案的交屋率僅4成，買方以契約上的瑕疵不交屋，避交15％的違約金；同時，建商心想即使拿到15％違約金，拿回的房子也有賣壓存在，讓屋主拖延一點再交屋也無妨，因此買賣雙方各出奇招。
紅色子房認為，目前是建商與投資客都視為燙手山芋的「存貨」，也許在自住客眼中可能是物美價廉的「珍寶」。既然投資客寧願賠15％的違約金，表示有15％內的議價空間，可以讓投資客點頭將新成屋換約給自住買方。因此若自住族群密集洽詢心儀建案附近的房仲公司，若有投資客委託換約物件求售，現階段絕對有機會撿到便宜。
而在「中古房屋」方面，台北市優質地段豪宅面對高房屋稅的壓力，過去以高成數貸款買房的部分屋主，過去雖然輕鬆買得起，現在恐怕反而「住不起」。最近有多戶名人住宅流入法拍市場，成為大家茶餘飯後的話題。
因此，手上有非自住房屋的屋主，如果持有超過兩年，已不受奢侈稅的約束，面對明年起實施新制後，大量賣方逃脫奢侈稅的倒貨潮，加上房價看漲無望，現在出售反而是較明確的抉擇。
只是對於新買方來說，這類的中古屋除非接近被法拍的邊緣，在銀行利率尚未大幅調漲的情形下，賣方議價空間較低。如果想要撿便宜，還得跟賣方多磨一陣子。

推案熱區＝餘屋熱區？二大指標報你知

至於哪些地方是不能碰的地雷區？哪些是可以搶進的保值區？房市數字會說話。
首先是「房屋供給量」，過往被稱為「林淡三新」的林口、淡水、三峽與新莊等區域，因推案量體大，待售餘屋也多，儘管銷售量不差，但卻是許多人眼中的「房市地雷區」。
事實上，據《住展》的統計，今年上半年北台灣各行政區推案量排行，無論是從新推案量或新增戶數來看，供給量最大的前五名行政區，分別是中壢、八德、淡水、新莊與竹北。「林淡三新」中僅有新莊與淡水擠進前十大，顯見隨著林口、三峽等區域逐步開發成熟後，人口量上升，推案量已自然降低。尤其是三峽，戶籍人口已超過都市計畫人口，素地與新建案都不多，目前多數建案已經安全下莊，供需也跟著穩定。
而以今年上半年推案量最大的中壢來說，為何會獨占鰲頭，最主要是區內青埔、過嶺等重劃區推案挹注，舊市區又有不少建案推出，因而出現爆炸性供給，光是上半年首度公開的建案有29個，平均每6天半就有一個新建案公開。
其中，比較值得關注的是，桃園航空城，這個史上最大都市計畫開發案，不過短短幾年光景，隨著桃園選舉變天而出現變局。從信義房屋2014年大園的成交價量統計，可以清楚看到這個反轉趨勢，在2014年11月選舉期間，交易件數超過200件，單價進逼每坪25萬元大關；沒想到選後豬羊變色，交易量萎縮剩下1成，單價也跌回1字頭行情，原來備受青睞的青埔地區賣壓驚人，面臨嚴重的交易緊縮狀況。更慘的是，由於一般民眾的入手價格早已被墊高，晚進場、晚出場的後果就是「逃不掉」，即使認賠殺出也無人接手。至於2到4名的行政區，推案量同樣來自重劃區。重劃區因具有可開發土地多，建商推案集中的特色，加上過去5年屬於房市銷售黃金期，推案量也就相對較大。以新北市新莊區為例，因距離台北市區交通便利，重大建設也逐漸到位，造成前幾年建商熱中參與新莊副都心與頭前重劃區的土地標售，進而海納投資客與自住民眾，總計2011年至今已售出房屋總金額突破2千億元，可說是北台灣最熱銷的區域。
不過，正因為建商的一窩蜂搶進，造成推案供給過大，在房市疲軟之際，銷售率銳減，也成為待售餘屋過多的區域，在建商急於脫手的狀況下，議價空間自然就大。
其次，買方市場來臨想要撿便宜，就不可忽略各縣市政府每月公布的「買賣移轉棟數」！「買賣移轉棟數」可以表達整體市場交易的熱度，觀察月、年增減率就可以很輕鬆的找出「撿便宜區」與「抗跌保值區」。
以最近六都公布的8月建物買賣移轉棟數來看，鬼月又碰上股災，讓原就量縮的房市顯得更加清冷，六都交易量較7月都呈現衰退趨勢。其中，北市8月移轉量創下歷史單月次低紀錄，買賣移轉棟數1,945戶，月減11.9％；新北市3,748戶，月減15.4％，交易量能不到熱絡時的三分之一；桃園市的交易量更大跌超過2成。
而且，雙北市8月移轉棟數合計為5,693棟，交易規模僅是2010年時北市1個月的交易水準，六都8月移轉量合計1萬5,170棟，也僅是雙北市熱絡時單月的移轉量。因此市場普遍認為，即使央行鬆綁了房貸限制，但受年底總統大選因素與經濟成長率「保1」影響，房市將迎來嚴峻考驗，不僅全年交易量恐創新低，甚至量縮至民國90年25.9萬戶以下的紀錄。
不過，若從另一個角度思考，能夠在交易量下滑之際，仍呈現正向成長的區域，也代表了某種程度抗跌的保證。同樣的交易量較低的地區，若想要爭取到更多買方的關注，勢必在價格上要具備吸引力。對應台北市8月交易數字，除了萬華、內湖、信義正向成長外，其他區域皆衰退，先前有大量交屋潮的中山區，更因交屋趨緩下滑32.27％，成為衰退最多的區域，房價也進入修正期，因此有意購屋者不妨多加留意這樣的趨勢變化。