文：高語恬｜圖：翻攝自網路
若以一般自住客來看，今年所有建商都是改為以首購族為主，推出中低總價產品；加上目前利率條件低，例如政府的安心成家優惠貸款，去年到期又展延2年，同時增加額度，目前來看價格應該仍持續走穩，量能在合理的產品帶動下，成交量預估會回穩兩成左右。
展望2017年下半年房市，不少專家皆以「穩定」來形容未來房市的發展。
瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衛表示，去年1月1號房地合一稅上路，新稅制造成投資客獲利空間大幅衰退，導致第一季移轉數據大幅下滑，加上第一季適逢總統大選，農曆年前發生臺南大地震，內政部又公布了全台土壤液化區。從新政策的實施，其次是政治局勢的變化，加上天災的影響，幾個利空因素累加，讓整個市場變得非常低迷，致使房價不斷向下修正，成交量出現26年以來的最低點。
綜觀全球投資環境，去年亦有許多不利因素同時發生，英國通過脫歐公投與川普當選美國總統，全球政治局勢的變動性與不可預測性，大幅影響民眾對於投資的判斷趨向保守，整體投資氣氛相對來說低迷，也同步影響整個房市交易。
去年六都移轉市況欠佳，唯獨桃園例外，其中又以機場捷運站A9的合宜宅交屋，特別是成屋市場成交量較大。業界預估以今年的上半年成交市況來講，六都的買賣移轉成交量，都呈現一成以上的上漲幅度，此現象從上半年整體交易量已經明確見到回升的趨勢，以官方數據統計來看，今年全台成交量至目前為止比去年同期增加兩成。
肥咖條款讓「富豪鮭魚們」返鄉置產
黃舒衛指出，今年市場肯定比去年好，首先今年1月1日大陸開始實施「肥咖條款」，直接衝擊台商或高階台幹的財富分配和配置，故而在實施之前，已有不少耳聞風聲的台商「鮭魚返鄉」，此點從去年下半年，高資產族群購買豪宅的比例明顯變高即可看出端倪。
比較去年上半年，台北市破億的豪宅成交量不到50間，但是在下半年第三季衝到60幾間，第四季甚至出現100間的上揚幅度。雖然市場呈現各種變動性，但由於富豪在台灣買不動產相對保值、抗跌，因此紛紛把錢藏到不動產的需求地盤下。
除此之外，蔡英文政府對打房趨向縮手轉向，今年無重大房市政策調控，去年已是這波房市修正的量能底部；另一方面，台北市長柯文哲對豪宅稅、屯房稅的各種稅制進行檢討，甚至自用住宅等也執意要搶稅率。
「對比去年非常冷清的市況，今年開始從建商、政府機關、主管單位，到一般買方，各方心態都有相當程度的調整，所以今年的交易市況，年初的時候的確有走出冷凍庫的跡象，跟去年同期比終於出現回溫的局勢，今年量能有機會從谷底回升。」黃舒衛說。
低利率 房價下跌幅度有限
黃舒衛進一步表示，以目前全球價格來看，房貸利率仍在低點，在台灣買房子貸款1.7％的利率，屬於正常，首購甚至銀行已經拚到在1.5％利率以下，在如此低利率的條件之下，房價基本上要下跌的機會不大。
過去大量投資客炒作市場價格，現在獲利空間變少，前幾年就已經出場，被斷頭壓力不大。但對建商來說，市場築底的情況下沒有辦法喊高價，加上屯房稅施壓，讓建商必須用相對合理、甚至比預期更低的讓利價格搶市。
政府機關從內政部、營建署，再到台北市，從去年第三季、第四季的數據，基本上已經開始出現止跌的現象，因此黃舒衛預期今年下半年房市價格的變化，不會像前兩年修正的幅度這麼大，動輒5％甚至是10％上下的震盪，就許多層面的大方向觀察，大約會維持在2％左右微幅波動，成交量的部分也會比去年預期更好。
今年相較於去年各種利空因素已消除，高資產族群買豪宅需求顯見穩定復甦，下半年成交量與去年同期相比會增加幅度空間變大，若以增加一、兩成評估，今年全年交易量在28萬戶上下樂觀可期。
近期台商資金逐漸回流，國內資金充沛有利於豪宅市場交易，只要價格修正，富豪出手購置不動產的數量頗為可觀，而值得進一步觀察的是，目前以一坪120萬到150萬為成交大宗。黃舒衛說，全台灣今年截至今日，一坪超過200萬的案子僅有兩件，一線豪宅今年尚無明顯成交，但是今年在自用型的豪宅部份，3億以下的成交案數量變多，整體總量呈現穩定上揚。
黃舒衛提到，若以一般自住客來看，今年所有建商都是改為以首購族為主，推出中低總價產品；加上目前利率條件很低，例如政府的安心成家優惠貸款，去年到期又展延2年，同時增加額度，目前來看價格應該仍持續走穩，量能在合理的產品帶動下，成交量預估會回穩兩成左右。
建商讓利 回復市場機制
前陣子網路傳授的買屋「從7折開始砍」，黃舒衛則持保守看法，以現在利率調到這麼低，一般屋主不缺錢也沒有屯房稅的壓力，對一般自住客或自用客完全不受影響，也未必願意讓這麼多。除非是像建商跟投資客他們手上的房子比較多，每一戶持有稅要繳上百萬，整棟要繳上千萬房屋稅，又沒有其他解套方式，才有可能盡快出脫，若是這種情況才有較大的降價空間。
去年板橋江子翠站建商讓利推出新建案，造成搶購一空，在讓利風盛行下，是否會牽動周圍房價？黃舒衛表示，一般來說，如果建商能用很高的價格賣出，如此周邊的房價也跟著雞犬升天，就算讓利也只是用周邊平常行情在賣，那不過是回復市場機制，把預期心理打回去，僅此而已。
「與其說價格大跌，不如說沒有人敢亂開價，買方也相對謹慎，價格要漲有難度，但是要跌也不容易。」黃舒衛說。
