文：社長 張淯｜攝影：林晟威｜責任編輯：陳煥鈞
近幾年來，國內房屋價格居高不下，有些民眾或是因為經濟上無法支付高額房屋價款，或是因為不想揹負房貸壓力，又或是因為到外地工作求學，於是選擇以「租屋」方式解決居住的問題，也因此衍生許多問題。
捲入多起租屋糾紛的知名惡房東張淑晶，由於他的惡名昭彰這幾年常席捲各大媒體的版面，租屋者最怕的碰到像張淑晶這樣的惡房東苛扣「押租金」或使出各種惡招，但房東們又怕遇到不付租金或破壞房屋設備的爛房客，本刊【社長聊天室】訪問到李永然律師，帶讀者了解究竟房東和房客究竟該如何自保呢?
張淯 社長：
過去租賃房屋，大家總以為到文具店買份「制式租賃契約」，雙方簽字就算完成了，但制式契約並非量身訂做，難免有不足之處，每當糾紛發生又因為對於法律不熟而蒙受損失、求償無門，所以請問理律師，如何在事前訂立一份能保障雙方權益的租賃契約呢?
李永然 律師：
我在40年的執業經驗中，看過許多因房屋租賃而起的紛爭，為了保障出租人和承租人的權益，在訂立房屋租賃契約時，應注意契約內容必須包括：
- 承租標的：應將建物謄本或門牌標示明確敘述，承租房屋如有增建、改建部分也應一併敘明。
- 租金：包括金額多少、何時交付租金及交付租金的方式。
- 押租金：有無收取押租金、押租金金額及何時返還。
- 稅捐：除當事人間有特別約定外，一般皆由出租人負擔，包括：地價稅及房屋稅等。
- 水、電、瓦斯費：由何人負擔？何時起算？
- 修繕費用：房屋在租賃期間，如有損壞，修繕費用應由何人負擔？
- 使用租賃物之限制：例如轉租、裝潢……等，宜約定清楚。
- 違約處罰：出租人或承租人之一方違反契約時，其違約效果如何？
- 續約：對於租期屆滿續租之程序，應詳細記載。
- 買賣不破租賃：在合約期間，若出租人將房屋售予他人，租約依舊有效。
- 租約公證：以保障雙方權益。
張淯 社長：
除了剛剛說的詳列契約內容，保障租賃雙方的權益外，還需要注意什麼?
李永然 律師：
出租人和承租人都必須了解自己權利義務所在，才能避免在租賃期間產生不必要的糾紛。
就出租人的而言，他的權利義務有：依約收取租金的權利、依約請求返還租賃物、出租人負有瑕疵擔保責任及修繕義務、出租人負有繳納稅捐的義務及出租人依法有留置權。
而承租人權利義務則有：負有支付租金及押租金的義務、負有保管租賃物的義務、負有通知的義務、負有依約定方法使用收益的義務及買賣不破租賃原則（《民法》第425條）的適用。
張淯 社長：
《租賃住宅市場發展及管理條例》上路，租賃雙方權利義務有不同嗎?
李永然 律師：
《租賃住宅市場發展及管理條例》上路，租賃雙方權利義務更明確，因為政府為了保障人民的「居住權」，已經在民國101年12月30日起實施了《住宅法》，為更落實保護沒有自有房屋，而需仰賴「承租」方式，取得住宅使用權的承租人，立法院又已三讀通過《租賃住宅市場發展及管理條例》，並將於民國107年6月27日起正式施行；此條例已成為《民法》的特別法，其中的規定更優先於《民法》債編「租賃」相關的規定而適用。
張淯 社長：
在租賃房屋時，房東最怕房客再「轉租」，請問這部分有法可管嗎?
李永然 律師：
有的!過去因為「二房東」擅自轉租而發生糾紛的不在少數，這次《租賃住宅市場發展及管理條例》中，對於「轉租」有了明確的規範，必須獲得出租人的「書面」同意才能轉租住宅的全部或一部；而且「轉租人」於簽訂「轉租契約」時，應向次承租人提供「出租人同意轉租的書面文件」，也保障了「次承租人」的權益。
未來房屋租賃適用於《租賃住宅市場發展及管理條例》，出租人和承租人都必須注意租賃契約內容不得違反「應約定及不得約定事項」；這部分將由中央主管機關制定。「應約定事項」，其內容將會包括：1.契約的重要權利義務事項；2.契約違反的法律效果；3.契約的終止權及其法律效果；4.其他與契約履行有關的重要事項。
至於「不得約定事項」，則包括：1.限制或免除租賃當事人之一方義務或責任；2.限制或剝奪租賃當事人之一方行使權利，及加重其義務或責任；3.其他顯失公平事項（參見《租賃住宅市場發展及管理條例》第5條）。
張淯 社長：
許多房東雖然把屋子租出去，但卻沒有如實的申報所得稅，這會有什麼後果嗎?
李永然 律師：
《租賃住宅市場發展及管理條例》已上路，不管出租人或承租人都應該了解相關法令的規定，才能保障自身權益，除此之外，也應注意稅務的問題，依我國《所得稅法》規定：租賃所得及權利金所得併入個人的「綜合所得總額」，因此必須依法申報繳稅，不可「漏報」或「短報」，以免遭處罰鍰。若是房東、房客有串通訂立假租約以為逃漏稅，則會涉及刑責問題，千萬不可以身試法。
每個人都希望有個良好的住所安身立命，面對居高不下的房價，「賃屋而居」已成為許多人的日常，除了訂立一份合法、合理、周全的租賃合約外，房東房客也應多互相體諒、互相尊重，讓法律之外再保有一份人情的溫暖。
