文：邱太煊（台灣房屋高資產中心執行長）
曾幾何時房地產的泡沫指標套房，成了房市當紅炸子雞。過去套房熱銷是房市反轉的重要指標，如今房市漲翻天，低總價入手門檻低的套房，單價卻不斷創新高。約莫2007年一間信義計畫區超過1,000萬套房幾乎鳳毛麟角，當時許多銀行看壞套房，緊縮套房銀根，不承作權狀15坪以下套房，使得套房市場一片哀鴻遍野。
2007年八德路二段巷內、微風廣場商圈的預售案「一畝田」，隔壁是中崙大潤發，原本建商設計小套房，卻因銀行緊縮套房貸款，使得建商改採45～70坪大坪數，才躲過那一波的封殺套房計畫，這是小坪數改大坪數熱賣的經典之作。
時空拉至2013年實價登錄，北市1,000萬以上的套房遍地開花，甚至信義計畫區「新世界」建案套房帶一個車位，最高成交2,598萬的紀錄，每坪單價成交146.3萬。大安區最貴套房大安路師大附中學區的仁愛A+，實價登錄最高紀錄每坪165萬，去年第四季光復南路、信義路口巷內建案「逸仙悅榕」挑高四米二成交每坪168萬。有趣的是2012年第四季實價登錄開放查詢，政府還刻意不公布單坪破百萬的套房，如今大安區忠孝東路四段、敦化南路、大安路及信義計畫區內的套房新世界、新川普、信義香榭及周邊的EAT、Vision1、元大101等套房建案，幾乎都是單價百萬俱樂部。
「寧要市區一張床，莫要郊區一棟房」，套房之所以成為當紅顯學，有其時代背景因素，一是小套房高單價卻低總價，許多粉領族、單身族希冀在最貴東區SOGO商圈、信義計畫區擁有一席之地，完全不考慮單價是否背離市場行情，換言之，只要總價能負荷，空間小已不在乎；二是都會區晚婚的單身族特別多，不管拜犬女王、還是黃金單身漢，在大台北都會區占了很大比例。
尤其政府專打8,000萬以上豪宅，貸款僅能貸五、六成，還必須本息攤還，加上財政部最近宣布豪宅要實價課稅，高總價的產品交易量始終無法放大。甚至市場出現一條路段兩樣行情，例如：忠孝東路四段上套房成交每坪100～115萬，但大坪數交易成交落在90萬上下，這種現象在市中心愈來愈明顯，更突顯打房政策下產生的房市畸型現象。
小套房高度愈高、單價就愈高，大安區目前挑高四米二的套房，可以隔夾層使用空間大，每坪單價120～160萬之間；但套房的市場總價超過1,500萬以上，銷售的困難度較高；就像大安區舊公寓超過3,000萬以上賣不動。
套房之所以熱賣，還有一個特殊市場就是設學籍，師大附中學區的小套房「仁愛A+」、「菁選集」、「附中典範」成交行情每坪130～165萬，甚至大安區金華國小、新生國小雙語學區的地下室套房，只要能設籍學區，仍是一堆人搶著要，這種怪現象大概也只有台灣看得到。
最近我看了一個建案大安區光復南路265巷小套房，權狀7.49坪，室內只有五坪，小到像一間監獄牢房，但屬於仁愛國小國中學區，最後每坪成交137萬，跌破在地仲介眼鏡。當地價不斷上漲，市區豪華鴿子籠的現象愈來愈普遍，大陸人居住在城市小空間稱「蝸居」，像蝸牛般背著小殼，也有人戲稱這些人為「蟻族」。
當大量的人口湧進腹地不足的市中心，樓愈蓋愈高、房愈蓋愈小，當膠囊辦公室、膠囊旅館出現，未來是否也會出現膠囊套房。古人稱廳堂小僅容旋馬，未來居家恐怕是僅容翻身呀。
