從都更條例來看，都更有很多種手段，桃園市都發局長江南志說，政府推動都更，其實不外乎就是希望民眾的居住環境跟品質，或者是安全可以被改善。其中最急迫需大力推動的，就是「防災都更」。但是民眾對於都更之後，自己能夠拿回的房產面積，卻仍有很大的想像空間，認為最好的都更條件，就是能夠「一坪換回一坪」的「無損級別都更」。江南志說，面對都更，民眾除了拿回房產的「比例」之外，事實上更應該要在乎的是「安全」、「機能」和都更後自己房產的「價值」。
江南志指出，台灣的地震頻繁，近年每次災害發生的時候，「防災都更」的討論度就會升高。防災都更是政府希望保障民眾住的安全，因為很多民眾對於自己的建物，沒有意識到潛在危險性。因此談到「防災都更」，其實就是希望民眾的住居，透過政府的政策可以被改善，改善的方式有重建或者是維護。整建維護其實也是很重要的都更策略，就是希望透過整建維護之後，讓民眾的房子保有應有的品質跟安全性。
一般民眾常搞不清楚「危老」跟「都更」到底有什麼不同？江南志表示，危老就像是簡易版的都更，相對一樣會有得到得到一些容積以及相關的獎勵，但因為不需要走較長的都更程序，但重點是參與危老的案子，必須是100%的同意。當所有屋主跟地主整合完之後，大家一致同意要走都更，政府就會祭出獎勵。
簡單來說，危老重建其實就是一種都更的簡化版，但與一般的案子的差異在於，政府同樣會透過危老給出相關獎勵。江南志指出，危老重建分成三個層次，一般案件不給獎勵；第二種針對危老，同時也符合危老資格，政府會給獎勵，但民眾必須盡快整合到100%，來配合盡快重建；第三種就是民眾無法完全整合時，希望政府透過法令方式去協助整合的時候，政府就會以都更程序來進行整合。
江南志表示，都發局目前新推出桃園的舊城更新計劃，有一個叫「舊城再生 好市 X3」的新概念。因為民眾大多認為，公辦都更似乎較具公權力比較有可被信賴。都發局承諾，不管是防災都更或是一般案子，住宅處與社宅服務中心所共同成立的都更專案辦公室都會協助民眾，只要防災型都更整合到50%，或者是一般都更整合到75%，都可以轉成公辦，由政府來執行，協助民眾推動都更案。在這個政策之下，有一個更公平，更可被信賴的平台來去推動都更，也讓民眾更有意願參與都更。
至於都更後返還的房屋比例，江南志強調，民眾普遍認為，政府推動都更完成之後，必須要還給民眾一模一樣大小的房子。尤其當年台北市曾喊出「一坪換一坪」的口號，更加固了民眾對這個概念的深信不疑。「這個世界上應該沒有所謂不勞而獲的事情，這個也是我們現在在推都更的時候，我覺得民眾最難改變的，最大的的障礙。」江南志說，這樣的迷思如果無法打破，政府要推動都更勢必將寸步難行。
江南志指出，政府協助民眾把居住環境較差，甚至有安全疑慮的房子進行都更改造，政府希望提出政策的誘因，讓民眾願意參與，但不是民眾原先有50坪的舊房，就可以換回50坪的新房子。至於一坪舊房子能換幾坪？0.8？0.6？還是0.5？江南志希望民眾能了解，都更之後房子舊換新，而且是品質好的房子，之後還能繼續再住50年甚至100年，甚至能住進機能和公共設施更好的社區，這樣的改變是必須付出代價的。
許多擁有舊房子的民眾，普遍都會有一種想法，就是都更後可能一坪只換回0.6、 0.5甚至在某些狀況下，精算成本後只能換回0.2、0.3坪。因此有許多民眾會忍著住在有安全風險，環境也相對落後陳舊的社區，認為等待可以換來更高更划算的歸還比例。江南志表示，對於那些危老的建築，包括海砂屋、地震災損嚴重或是鑑定後確實有安全疑慮的老舊房屋，政府希望能以政策引導民眾改善，如果原來的容積導致可能分回的比例太少，政府就會透過防災都更專案，直接透過都市計畫變更，將容積調高成1.5倍。江南志解釋，這樣的調整不是為了讓民眾能夠一坪換回一坪，而是讓民眾換回來的比例，至少保有一定居住的足夠性跟可能性。
江南志說，調高容積獎勵也是市府目前推防災都更一個很重要的手段，因為希望能夠透過這樣的誘因，給民眾3年時間去做認定。對於市府給出這樣的蘿蔔，江南志強調，但是如果民眾的房子已經確認是有安全之虞的，市府也會祭出棒子，就是類似海砂屋的自治條例，告訴民眾已經確認房屋的法定狀態是有安全之虞的，政府給三年並獎勵重建，但如果三年後還整合不起來，政府甚至會限制你使用。江南志說，蘿蔔與棒子同時用在「防災都更」，就是希望讓危險的社區能夠盡快的獲得改善，同時也是防災都更很重要的一個概念。
本文章來自《桃園電子報》。原文：《桃園都更》都更一坪換一坪？江南志呼籲：安全、機能和價值更重要！
