文：社長 張淯｜攝影：林晟威｜責任編輯：陳煥鈞
陳姓男子購置一戶社區大樓房產，借名登記在友人名下，並以友人名義繳納房屋貸款，房屋稅費、水電費，友人也負責保管房屋所有權狀。
然而，陳姓男子遭逢經商失敗、離婚，失意至極而打算變賣該房產，但，友人卻遲不歸還，陳男決意提告，請求終止「借名登記契約」和移轉房產所有權。
在某些特殊情況下，有時會將自己的不動產登記在他人名下，但，仍由自己管理、使用、處分，這就是所謂的「借名登記」。
「借名登記」所產生的糾紛層出不窮，即使親如父子都有可能對簿公堂，更何況是沒有血緣的朋友。
「借名登記」到底有什麼爭議和風險？如何保障自己的權益？本刊邀請執業40餘年的永然聯合法律事務所所長李永然律師，解說其中關鍵定義。
社長張淯：
「借名登記」有不同見解，常常為了房屋所有權歸屬對簿公堂，那麼「借名登記」的明確定義是什麼？
李永然律師：
我國對於不動產採取「登記」制度，無論土地或房屋皆然。有人將自己購買的不動產借用他人名義做登記，此時「借名人」和「出名人」之間便成立「借名契約」關係。
所謂「借名登記契約」，若根據最高法院判決意旨，是指「當事人約定，一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由一方管理、使用、處分，他方同意出名登記之契約。」性質上與「委任契約」類似。
借名人和出名人都可以隨時終止「借名登記契約」。如借名人或出名人任一方死亡，借名登記關係立即消滅，「借名登記」法律關係終止或消滅後，借名人得適用《民法》第541條第2項規定，及依《民法》第179條不當得利之規定，請求出名人移轉返還借名登記財產。
社長張淯：
那麼，若是出名人不願意承認有「借名登記」的關係存在，而且擅自處理借名人借名之財產，借名人應如何應對？
李永然律師：
將不動產借名登記於他人名下，可能暗藏極大的風險。若出名人死亡，其繼承人不承認此一借名契約，而透過「繼承登記」並成為不動產的所有權人，則借名人的財產權益就受侵害。此時，借名人可以透過向法院提起「民事訴訟」進行索討，但在訴訟前必須做好「蒐證」、「舉證」的工作。因為依最高法院100年度台上字第602號判決，主張借名登記者，自然應就該借名登記之事實，負舉證責任。
社長張淯：
若出名人的繼承人，擅自出售當事者的房產，將不動產移轉於第三人，致使借名人的財產權益受到損害，面臨這種情況又該如何處理？
李永然律師：
針對「借名人甲與出名人乙就特定不動產成立借名關係，乙未經甲同意，將該不動產所有權移轉登記予第三人丙，其處分行為效力如何？」最後決議採「有權處分說」。
「有權處分說」意即不動產「借名登記契約」，為借名人與出名人之間的債權契約，出名人與借名人固無管理、使用、收益、處分借名財產之權利，然此僅為出名人與借名人間之內部約定，其效力不及於第三人。出名人既登記為該不動產之所有權人，其將該不動產處分移轉登記予第三人，自屬有權處分。
因此，縱使第三人明知有借名登記的情形，借名人也只能向出名人請求損害賠償、追究其刑事上背信罪的責任，不得請求第三人返還借名登記財產。
社長張淯：
若借名之財產被出名人擅自移轉給第三人，也無法向第三人求償，借名人可以利用何種途徑來保障借名登記財產？
李永然律師：
關於借名人如何自保？以下有幾點建議。
- 自行保管所有權狀：但遇到狡猾的出名人申報遺失補發時，仍有可能不保！
- 設定不動產抵押權：將借名登記的不動產，找專家設計「不動產抵押登記」！
- 辦理「預告登記」：「預告登記」屬於「限制登記」的一種，是「請求權人」預為保全對「登記名義人」有關土地權利移轉或使其消滅、內容或次序變更、附條件或期限之請求權，所為之登記。「借名人」可擔任「請求權人」與「借名人」即登記名義人間約定，辦理「預告登記」，俾求權益獲得保障。
最後也提醒社會大眾，辦理「借名登記」前，務必事先了解發生糾紛時的法律問題，並做好自保措施，簽定書面契約之外，也詳細載明相關權利義務關係，會更加妥當。千萬別輕忽任何小細節，只因怕麻煩而損失自己辛苦積累的財產。
