文：嚴崇仁
不動產實價登錄制度於8月1日施行，屆時不動產買賣、代銷業者銷售預售屋，在完成產權登記後30日內須向地政機關依實價申報登錄。交易資料經篩選、區段化後，自10月起提供外界查詢，預期隨著交易資訊透明化，將可避免房價哄抬，健全房市發展。
實價登錄讓土地交易透明化，對整個土地法來說是很大進步，可以回應民眾非常殷切的要求。實價登錄制度完備後，地方政府在調整房屋評定現值、公告土地現值等課稅基礎時，也可有明確的參考依據，未來課稅基礎將逐步趨近實價，漸漸達到實價課稅的效果。
但不動產實價課稅還有很長一段路要走。首先是實價登錄制度的完整性，因為要建立實價交易的資料庫，必須蒐集夠多的不動產交易資料，資料的可參考性才高，交易較清淡的地區，資料庫建立會比較困難。
從實價登錄至實價課稅，影響房地產的層面既深且廣。從產業面來看，實價登錄、課稅對產業永續發展是正面的，目前房地產交易存在公契、私契與銀行授信估價三種不同價格，透過政府規範、統籌登錄，讓消費者可查詢到公開的房屋價格資訊，如此可解決不動產資訊不對稱的情形，避免房價被惡意哄抬或少數投機者影響。市場導向正軌，產業穩定且永續發展。
事實上，實價課稅沒有完整配套下，筆者認為不應貿然上路，因為光是要上路的實價登錄，政府就需耗時20年，才可能完成住宅存量的80％到90％的資料登錄，如果急就章實施將造成市場亂象。部分建商已經出現「不二價」的銷售策略，房價不再是漫天喊價，未來買賣雙方議價空間將可能控制在3至5％之間，對房市來說是正向發展。
實價課稅還有許多問題需克服，以土地買賣來說，許多都是祖傳的祖產地，因此買賣移轉很難去追溯當初買價是多少，若資料建檔不夠龐大、時間不夠久遠，根本很難評估稅基和稅率的標準；加上台灣不同於其他國家，是採土地與房屋分離課稅，土增稅和契稅分開課徵，若採取實價課稅，將需大量修改相關土地法規，所動用的資源相當龐大，因此他認為公告現值逼近市值的政策，將最符合政策實施效益。
各項稅賦都會增加
實價登錄長期實施下來，會漸漸地讓土地公告現值趨於市價。對買方而言，土地登記的規費每3年調整一次，所以成本會增加，房屋與土地的契稅與印花稅也會增加。對持有房屋的屋主而言，實價登錄後，因為調高房屋現值及調高申報的地價，房屋稅與地價稅也會增加。對賣屋方而言，土地因為調高公告現值，房屋因為調高財產交易所得額標準，所以賣房子時，土地增值稅與財產交易所得稅也會增加。
從交易量來看，實價課稅後交易量將萎縮，因為稅負成本的大幅增加，投資客或投機客的利潤不再豐厚，然房地產在低利率、低稅率的誘因下仍是個好的投資工具，換句話說，實價登錄實施後，未來房地產將回歸到自住需求與置產配置兩大特性。
從影響層面來看，近來房屋成交量縮，已經某種程度反應奢侈稅和實價課稅的影響，尤其，投機客已退場，實價登錄或實價課稅短期對成交量的衝擊不會太明顯；不過，房價卻僅總價減，但單價仍居高，顯示低利率對房地產買方有吸引力，且部份住宅、換屋需求還沒被滿足，支撐了目前房價。
