文：潘正華（潘正華建築師事務所負責人）
記得十五年前，我還在建設公司任職的時候，當時台北市中正區的房價大約是四、五十萬，公司在新店、板橋地區推出預售屋的房價，約莫均價是二十至二十四萬，有些案件甚至已經創當時當區的高價了。以當時月薪四萬五千的我，都覺得買房是遙不可及的事；時任老板的秘書跑到淡海新市鎮去買房、也建議我移居淡水，那時候當地的推案不過一坪十至十二萬左右，她的想法是：寧願每天用上下班多一點五小時的時間來換取空間跟荷包（當時可沒有捷運）。這在當時聽起來的確是件美好的事，但事實上卻是：惡夢才剛要開始。
地段是王道，一窩蜂是短利
好景不過一兩年，就面臨到股市在民國89年的大崩盤，緊接著就是建設公司一家一家的倒下，當時我任職的公司也不例外。房價如江河日下、跟美國次貸風暴一樣，淡水房價跌到八萬元也沒人要買，整個淡海新市鎮猶如空城一般。當時、斷頭戶、爛尾樓處處可見，法拍屋一間接一間的登出，最慘的地區就是市中心以外的地區、地段不好的地區，包括淡水、八里、汐止、五股等。
至於台北市中心，我指的是中正、大安、信義等區，房價僅僅下修了百分之十至百分之十五，而且多是交易量縮減，其實價格空間也不大，也許大多是自用住宅，或是口袋較深而不受影響，但確定的是：好的地段、價格就是跌不下去。
上個月、光輝的十月，有緣參觀大安區正中心地段推出的新建案，當時銷售公司原本打定主意要準備長期抗戰，以今年以來房地產的去化速度而言，其實是很正確的決定；沒想到十四層雙拼大坪數的銷案，竟然在兩週內就完銷了，而售價更是令我眼睛突出來、舌頭差點收不回來（目前還不便透露、總之就是貴到頭皮發麻）。
所以近期的現象就見怪不怪了：從9月的928檔期以來，五都的移轉棟數僅臺北市逆勢增加，其它四都的買賣件數都處在「衰退注意」的黃藍燈；然而台北市及新北市（雙北）預售屋房價還是在漲，甚至續創新高；這代表的只有一件事：地段就是房地產售價的保證。
跟著政策走，立於不敗之地
世邦魏理仕執行長哲思博近期談到「亞洲房市的時代已結束，該離開了。我會減碼亞洲，加碼歐洲」。他談到的是，亞洲包括中國、日本、澳洲，除了房價到頂，政府政策的影響其實更是退場的主因。
台灣政府從金融海嘯過後，逐年對房地產勒緊腰帶，包括實施實價登錄及奢侈稅等，而且預計明後年就要實施實價課稅；雖然在實施實價登錄時，還信誓旦旦說不會冒然實施實價登錄政策，不過沒關係、我們也已經習慣了政府的謊言。此外，央行總裁彭淮南對房貸利率示警，財政部為防炒預售屋、針對三千萬元以上的預售屋交易加強嚴查所得稅，國稅局對年交易逾三戶就鎖定…等等。
我想，大家應該都看得出來、政府極力在壓制房地產交易及價格，以期預防因低利率引發過多的熱錢流入，造成房地產的泡沫化。與此同時，台銀、土銀、合庫三大行庫內部評估：若央行升息幅度達兩個百分點，房貸戶所承擔的利率將比目前多出一倍；也就是說，到時候勢必面臨房貸戶為避免現金套牢、而不惜降價求售、以求自保。
另外一件有趣的事，是馬總統答應汐止捷運線最快明年底要動工，話剛說完、台下歡聲雷動，汐止房價應聲上漲。所以政府現在是明打房地產的投資客跟短線炒作，但實際上又要穩定房地產價格、不讓它快速崩盤。要看得懂政府、對房地產的兩手策略，才能看懂未來房地產的走勢，立於不敗之地。
房產現價，永遠是未來低點
目前看來，美國QE退場時機，預期將是自2014年中到年底，以較為緩和的方式逐漸回升利率，雖然不致對市場造成嚴重的衝擊，但是全球利率回升已是共識，只剩開始的時機點，台灣當然也不可能置身其外。若是自明年底開始逐步升息，預計一年後，即2015年就會影響房地產市場，屆時，推升房價的投資客必將大幅退場，之前，或說近期被炒得沸沸揚揚的二線城市及補漲的地區，勢必面臨價格修正的壓力。
那麼現在到底還能不能投資房地產？我們看看一個簡單的例子：美國房地產在次貸泡沫前大漲了五成，在金融危機後跌了四到五成，六年後已經回復到泡沫前的水準了；這代表了什麼？如果你在十年前買進信義計畫區的房子、當時帝寶一坪僅賣七至八萬，或是在五年前買進新板特區的房子、當時均價不超過四十萬，即使在經歷過房市大跌、股市崩盤、金融海嘯等起起伏伏，到今天看來，當初沒投資豈不是錯失良機。
不過，千金難買早知道；買賣不動產仍然要記得的兩件事、那就是房地產的聖經：「地段及政策」。眼光放長遠來看，房地產的價格絕對不會回到過去，通貨膨脹跟幣值貶損永遠是房地產的最佳支持者。
