製作人：張淯｜文：Dan｜圖：編輯部
近年來，居高不下的房價讓不少有意要購屋的民眾卻步，尤其面對喜歡的物件，因實際成交價與理想價格差距甚大而只能望樓興嘆。要怎樣推算出合理的房價，才能一出手就成交？
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非是財力雄厚，不然絕大多數的民眾購屋，都需要跟銀行貸款，但如何挑選到好的房貸，就跟選擇好房一樣重要。除了要考量自身收入外，房貸利率及合適的還款方式都要列入考慮，才能「借得歡喜、還得輕鬆」。
台灣房屋智庫召集人葉立敏說，向銀行辦理貸款時，利率高低直接影響到借款人每月的還款額度，因此爭取較低的利率，是節約借款人荷包的首要條件。其次，則是考慮貸款的金額，必須先衡量借款人的經濟能力，並貸款期間及貨款還方式，對購屋者生活品質會否造成衝擊。一般而言，每月還款金額以不超過月收入的四分之一或三分之一為宜。
貸哪種？怎麼貸？ 符合自身需求最重要
然而，坊間房貸產品五花八門，購屋人該如何選擇適合自己的房貸？
目前來看，銀行利率可分為固定利率和浮動利率。固定利率是向銀行約定以固定不變的利率計息，此種利率較適用於短期性貸款。浮動利率則是依銀行的資金狀況及市場利率的升降而變動。
若以不同的利率為計算方式的房貸產品可分為「指數型房貸」、「固定型房貸」、「利率遞減型房貸」。再從產品組合來區分房貸則有「理財型房貸」、「抵利型房貸」、「保障型房貸」。
一、指數型房貸：目前最普遍的一種，其利率以國內主要行庫「定期儲蓄利率指數」作為調整房貸利率的標準再加上加碼利率。由於指數型房貸的指標利率可隨市場利率變動而機動調整，利率計算公開透明，合理貼近市場的利率，適合有固定收入的上班族。
二、固定型房貸：是指銀行提供前幾年固定利率，期滿後則恢復為指數型房貸，最大的優點是不受市場利率上升或下跌而變動，適合固定收入的上班族、雙薪家庭者或預期未來利率可能走升者。目前銀行固定型房貸的固定利率期間約六至十二月，之後就會變成機動計息，也就是指數型房貸的計息方式。
三、利率遞減型房貸：是指前幾年房貸利率會比一般房貸利率高，但到了一定期間後，利率將逐年調降。此類產品多得持續繳款五至七年以上才有明顯的省息效果，不適合短期投資買賣房屋的貸款人。
四、理財型房貸：為可讓房貸價值靈活運用的理財方式。此類型房貸的還款本金可轉換成為循環額度，可隨時動用、隨借隨還按日計息，適合有理財規劃、短期投資及備用金需求的借款人。
五、抵利型房貸：是一種加快償還本金的房貸產品，房貸戶拿存款來折抵房貸本金，讓閒置資金發揮最大的效益，亦可減少利息支出，達到降低每月攤還金額或縮短還款年限的效果。適合資金應急、理財者或不想提前還款且希望降低房貸負擔者。
六、保障型房貸：須支付一筆權利金（約貸款金額的○‧五％），房貸利率保障不超過一個議定利率的權利，在N年內利率若是超過上限，則房貸利率等於上限；若低於上限，則以指數型房貸計算利率。不用擔心利率快速上升導致利息負擔增加。適合年輕的首購族、新婚小夫妻、固定收入的上班族且認為未來利率可能走升者。
除了以上六種常見的房貸產品，政府也有推出各項優惠房貸，其中最優惠就屬「青年安心成家方案」。前2年零利率，但資格審核嚴格，若民眾符合資格，得以申請該方案優先。有部分銀行沒有辦理該優惠房貸，自辦優惠房貸，只要是符合政府審核資格的民眾，銀行也會給予相同貸款條件，民眾可多加選擇。
把握四原則 順利申貸不用愁
房屋貸款審核日趨緊縮，想買房子，要怎樣才能貸到最高成數？或拿到較低利率？由於銀行也會擔心客戶借錢不還，要如何讓銀行願意貸款可是一門學問。基本上，房貸銀行會依照借款人的相關條件來衡量還款能力，包括有沒有穩定的收入、服務年資及職業、住宅狀況、存放款往來情形、信用情況等。
一、善用自身優勢
穩定的工作意味著可以每個月按時償還、風險相對低，例如律師、醫師、老師、公務員、五百大企業等職員，多數是銀行列入優質的客戶。若收入不錯，更能加分。
二、信用狀況
所有和銀行的往來都可以在聯合徵信中心查到，如果有過不良紀錄，例如信用卡繳款延遲、跳票等都會記錄在裡面扣分。因此保持良好的信用，當有需要用錢的時候，銀行才會樂意借錢給優良客戶。
三、物件狀況
在購買房子時，如果需要較好的貸款，地段就是決定貸款成數的關鍵。對銀行而言，地段好、價值高的房子是最受歡迎的。此外，房子本身的條件也很重要。使用區分、管理是否良好、附近有無嫌惡設施等，這些都會是銀行在鑑價時的參考依據。
四、多比較
蒐集各家銀行的利率條件，再跟房仲或建商提供的合作銀行或薪資轉帳銀行做多方比較，最後向條件給予最優惠的銀行正式申貸。當然若資格符合政府所提供的優惠利率條件，亦可優先選擇。
