文：張則君｜圖：永然財經法律事務中心｜責任編輯：陳益郎
政府為了使國有土地能永續發展並增加稅收，以招標設定地上權的方式釋出土地使用權，提供民間使用，但隨著房地產價格飆漲與打房政策實施，讓取得地上權者，直呼吃不消，爭議案件也不斷累積。究竟要如何處理，才能達到多贏的局面？
近來因政府打房政策，加上房地產市場不景氣影響，以國有非公用土地招標，取得地上權的業者和地上權住宅的買受人，對於沈重的賦稅，紛紛表示難以承受，有些甚至想提前終止或解除契約，導致國有非公用土地招標設定地上權的爭議案件不斷增加中。
打房後遺症 爭議頻起惹民怨
為使國有土地能永續發展並增加稅收，在民國101年1月修正的《國有財產法》第53條即規定：500坪以上的國有土地一律禁止標售。改以招標設定地上權的方式釋出土地使用權，提供民間使用，為活化大面積國有土地的首要選擇。
在政府開始推動地上權的觀念後，透過招標取得地上權的案例逐漸增加；而這些取得地上權者，有些是在建築房屋後，出售給自住的房屋買受人，這就是所謂的「地上權住宅」；有些則是取得地上權後，在土地上建造商業設施，進行商業使用。
「地上權住宅」在房地產景氣好時，曾風光一時，但隨著房地產價格飆漲，買不起房成為民怨首位，政府也開始著手進行打房政策，修正不動產相關稅制，使得購買「地上權住宅」的買受人，在地租負擔方面大感吃不消。而做為商業使用的業者，也因承擔不了過高的稅賦，想要提前終止或解除契約，因而導致國有非公用土地招標設定地上權的爭議案件不斷累積。
用仲裁解決爭議 省時又省力
面對地上權爭議案件，究竟在法律方面有何處理辦法？永然聯合法律事務所所長、現任中華民國仲裁協會常務理事的李永然律師表示：對於此類爭議的解決方式，當然可以透過法院「訴訟」，但和政府機關打官司，曠日費時，不論是對業者或地上權住宅的所有權人都是一件麻煩的事，政府機關也感到十分困擾。
於是在民國106年5月16日，主管的財政部國有財產署特別邀請數個仲裁協會及學者專家舉辦「得否提付仲裁」的座談會。
「此類爭議因為是屬於『依法得和解』者，故依我國《仲裁法》第1條第1項規定，只要當事人雙方有訂立『仲裁協議』，即可由雙方所同意的方式組成『仲裁庭』，進而由仲裁庭審理判斷。」李永然針對是否可以仲裁做了詳細的解說。
那麼，是利用仲裁比較好？還是訴訟較為有利？李永然認為，由於國有非公用土地招標設定地上權爭議案件，這類爭議具有「專業性」，而且涉及的當事人往往都希望爭議能快速獲得解決，此正巧可運用仲裁的優點，即「和諧」、「保密」、「經濟」、「具執行力」、「專家判斷」、「快速」。「所以，我認為以『仲裁』方式解決，更優於透過法院的冗長訴訟程序。」李永然表示。
因此，國有非公用土地招標設定地上權案的爭議，因具有「仲裁性」，可以於當事人雙方成立「仲裁協議」後，將爭議由雙方所同意之「仲裁庭」組成之方式，組成「仲裁庭」後，而為審理判斷。
李永然認為，此次財政部國有財產署基於便民，考慮採用「仲裁」方式解決此類爭議，相當值得肯定，未來若能在國有非公用土地設定地上權招標的合約內，主動訂入「仲裁條款」，則又將是更進一步的作法。
此外，除了本文提到的國有非公用土地招標設定地上權爭議外，其他不動產所涉及的權利也極為複雜，例如：所有權、地上權、農育權、不動產役權、典權等。
近來，由於不動產市場景氣不佳，各式糾紛層出不窮，一般常見引起紛爭的原因大致包含：合建、共有、買賣、仲介、租賃、損鄰、信託、公有土地地上權之地租的調整等，而解決不動產爭議的方法，除了訴訟之外，調處、調解及仲裁都是可以用以解決不動產紛爭的方式，但「仲裁」具有時間較節省、較具專業、較能保密、費用較省等優點，用來處理價值高、高專業性及高複雜性的不動產爭議案件更有效率，值得民眾在面臨不動產爭議案件時多加參考及了解。
